Обзор рынка недвижимости столичного региона. июль 2007 года. Часть 2.
Другие записи: Хорошо отдыхаем | В январе 2008 года капитализация российского фондового рынка снизилась на 168,87 млрд долл. (11,55%) | Тенденция. Частные инвесторы меняют приоритеты. | Welcome to LiveJournal
Земля.
Земля - самый непонятный и "темный" товар, и потому кажется, что здесь больше всего возможностей для спекуляций. Практически каждый "квартирный" инвестор в поисках объекта инвестирования потратил энное количество дней на осмотр полей и дачных участков в Подмосковье и соседних областях. Но редкий смог трансформировать свой интерес в реальную покупку.
Самые интересные земельные активы - в тридцатикилометровой зоне вокруг Москвы. Однако инвесторам тут вряд ли чем-то можно поживиться: все скуплено. Редкие, случайно выскакивающие на рынке участки, не выходя на рынок, приобретаются "профессионалами". За три месяца поисков мне пришел всего один по-настоящему интересный вариант - участок в 10 километрах от Москвы по Киевскому шоссе. С недавно сгоревшим домом, с "плохими" документами, но с коммуникациями и по $5 тыс. за сотку. Мы договорились о просмотре на следующий день, но уже в тот же вечер приехали люди и внесли полную сумму за участок под доверенность на распоряжение этим участком. Внести $150 тыс. под доверенность, которую хозяин потом может отозвать, это выше моего понимания.
Чтобы найти еще дешевые земли надо ехать уже за 70-й километр, и лучше в соседние области - Калужскую, Тульскую, Владимирскую. Но и там уже не просто работать. Приведу такой пример, один мой знакомый решил "окучить" земли около Приокского заповедника, что в Тульской области. Он хотел делать бизнес на участках с коммуникациями в местных деревнях. Для этого он часто ездил в те края, заводил знакомства с местными жителями, стараясь войти в доверие, выпивал с ними. В какой-то момент он понял, что даже здесь, в 120 километрах от Москвы, дремучих людей уже не найдешь. Даже полуграмотная бабулька, и та с гордостью теперь заявляет: "У нас сотка стоит 3 тысячи долларов". Чтобы там работать, нужен административный ресурс - либо директор колхоза, либо люди в администрации".
Один из наиболее простых вариантов - скупка дачных участков. Совершается данная операция обычно в сотрудничестве с руководителем кооператива, который не только "сдает" телефоны всех владельцев участков, но и сам уговаривает их продать наделы. В некоторых кооперативах, находящихся километрах в 80-100 от Москвы, год-два назад участки покупались по $300 за сотку, а сейчас продаются уже за $1-1,5 тыс. Покупаются участки без коммуникаций по этим ценам слабо, но их новые владельцы "держат" цены в расчете на будущий рост.
Дальние земли, в основном, покупают не для конкретных проектов, а "потому что дешево". Поэтому часто рассматривают сложные схемы: например, через покупку паев колхоза и выделение их в натуре. Сельскохозяйственная земля "в паях" в 100 километрах от Москвы может стоить всего $3-10 за сотку, однако процедура ее выделения в натуре содержит немало рисков и занимает не менее полугода в лучшем случае.
Курортная недвижимость.
Россияне сегодня одни из главных покупателей недвижимости в мире. Это одновременно и вывод активов в более спокойные места, и реакция на высокие цены на недвижимость в России. Люди с бюджетами $50-200 тыс. сегодня, в основном, инвестируют в Черногорию и Болгарию. В этих странах есть теплое море, а местные жители хорошо относятся к русским и понимают наш язык. И главное - местная недвижимость по нашим меркам неправдоподобно дешева.
Небольшой домик в Черногории в прошлом году можно было купить за 50 тыс. euro. В этом сезоне цены, скорее всего, будут значительно выше: год назад Черногория проголосовала за независимость от Сербии, и в ответ на это сербы стали продавать свои дачи на берегу моря. Продавать русским и недорого, лишь бы они не попали заклятым врагам - албанцам. В Болгарии апартаменты недалеко от моря на главных курортах типа Слънчев Бряг можно купить по цене до $1 тыс. за 1 кв. м. Болгария уже вступила в Европейское сообщество, Черногория планирует это. Именно с фактором присоединения к Европе и связываются основные надежды на рост цен.
Отдельная тема - Сочи. Сюда также активно инвестируют москвичи. Цены, если принять во внимание качество моря и развитие инфраструктуры, для инвестирования совсем неинтересные. Но пиар на Олимпиаде и бюджетные вложения делают свое дело: в городе строительный бум. Большинство же покупателей квартир в новых домах - инвесторы, желающие сыграть на росте цен.
Акции, паи и деньги.
В паи ПИФов и акции вложились многие "недвижимые" инвесторы. По сравнению с рынком недвижимости, который может надолго впадать в "спячку", акции и паи имеют очевидное преимущество: они намного более ликвидны. Человек, который, продавая квартиру за полмиллиона, сидел полгода без денег, это качество ценит вдвойне. Тем более, вложения в фондовый рынок дробятся в отличие от квартиры: испытывая недостаток в деньгах, всегда можно продать часть акций. В то же время, стоимость акций постоянно меняется, и не всем это по душе. Часть инвесторов после многолетних операций с недвижимостью предпочла по-простому "уйти" в деньги. Благо на рублевых депозитах можно зарабатывать под 10%. Конечно, это мало по сравнению с прошлыми прибылями, но что делать.
Кстати, многие инвесторы не видят сегодня достойных вариантов вложения. Они считают, почти все "недвижимые" активы сейчас переоценены. Квартиры уже начали дешеветь. Жить полноценно за городом в Подмосковье невозможно из-за пробок и отсутствия инфраструктуры - так почему эти дома должны стоить дороже, чем на Лазурном берегу? Цены на ту же землю поднимают искусственно. Ажиотаж подогревается пиаром "в Подмосковье больше нет земли" и "земля может только дорожать". В то же время только у десятка крупных землевладельцев более сотни тысяч гектаров, которые они не используют и не знают, что с ними делать. Так что, несмотря на моду на вложения в недвижимость, многие остаются "в деньгах".
ПИФы недвижимости.
ПИФы недвижимости - привлекательный, но пока еще недостаточно развитый для частного инвестора инструмент. Бум сотрудничества управляющих компаний с «физиками» еще впереди.
Повышение уровня жизни населения и рост доверия к финансовым институтам ведет к все большему интересу граждан к инвестированию. Взоры большинства обращены на те рынки, где наблюдается активное развитие и высокие прибыли.
Недвижимость - как раз такая сфера: хорошая динамика роста цен подстегивает интерес к различным видам вложений, в том числе и к коллективным инвестициям. Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) - фактически единственная форма, позволяющая работать с данным рынком гражданам со средним уровнем доходов, - сегодня выходят на лидерские позиции среди прочих инструментов приумножения капитала. Закрытые ПИФы недвижимости позволяют выгодно инвестировать сравнительно небольшие суммы, в то время как прямые вложения в строительство могут осуществлять только крупные компании и состоятельные физические лица. По сравнению с банковскими вкладами, инвестирование в фонды недвижимости приносит более высокий доход.
По данным информационного сервера Investfunds, стоимость чистых активов (СЧА) фондов недвижимости в России за 2006 год составила около 71 млрд. рублей, или 16,8% от аналогичного показателя по всем типам фондов. Такой объем - второй по величине после ПИФов акций (47,8% от суммарной СЧА всех типов фондов). Количество закрытых фондов недвижимости неуклонно растет, и к началу 2007 года достигло уже 160 по сравнению с 78 на 1 января 2006 года. Конечно, в основном это «дети» столичных управляющих компаний (УК) - в Сибири число ЗПИФН совсем невелико.
Главное отличие закрытого ПИФа от открытого и интервального в том, что пайщики не могут погасить свои паи до окончания договора доверительного управления. Это порождает ряд возможностей и ограничений при работе с фондом.
К преимуществам коллективного инвестирования по сравнению с прямыми вложениями в строительство можно отнести отсутствие требований к высокому профессионализму пайщиков: всю работу по оценке проектов, сбору документов и контролю над деятельностью застройщика осуществляет управляющая компания. Это, а также возможность диверсификации вложений значительно снижает риски инвесторов. Плюс ко всему, ПИФы являются наиболее регулируемыми инструментами за счет контроля со стороны государства и системы специализированного депозитария.
Законодательная база предусматривает для ПИФов систему льготного налогообложения: все доходы, полученные в фонде от реализации проектов в сфере недвижимости, могут быть реинвестированы в новые проекты без уплаты налога на прибыль. Последний уплачивается лишь непосредственно в момент получения дохода.
Кроме стабильности и предсказуемости доходности ЗПИФН, стоит особо остановиться на возможности пайщиков контролировать деятельность фонда и УК. Если пайщики недовольны работой управляющей компании, они могут ее поменять, утвердив данное решение на общем собрании. Оно может быть созвано по инициативе самих пайщиков, составляющих не менее 10 процентов от общего количества выданных инвестиционных паев.
В качестве основных недостатков закрытых фондов выделяется низкая ликвидность и долгосрочность вложений (не менее трех-пяти лет). Значительное влияние на доходность ПИФа имеет конъюнктура рынка и происходящие в нем изменения.
Принцип работы фонда недвижимости - приобретение или строительство на деньги пайщиков объекта недвижимости, который далее либо продается, либо сдается в аренду. В соответствии с этим выделяют несколько типов ЗПИФН, основные из которых - рентные и девелоперские. Доход первых составляют арендные выплаты за пользование находящимися в собственности фонда объектами. Это самые низкорисковые, но и приносящие наименьшую прибыль ПИФы.
Девелоперские фонды, которые вкладываются в строительство, либо сами начинают его с нуля, более доходны - 25-30% годовых. Естественно, и риски здесь выше. Точно сказать о соотношении количества ЗПИФН в зависимости от их вида не представляется возможным - данная информация является закрытой. Можно только утверждать с высокой степенью вероятности, что основная масса таких ПИФов - девелоперские. Основание для вывода - размер стоимости чистых активов: фонд с СЧА 30-50 миллионов рублей никак не может быть рентным, так как расходы на инфраструктуру будут превышать доходы от сдачи недвижимости в аренду.
Тенденции последних лет - увеличение спроса на так называемые земельные ПИФы. Большая их часть нацелена на инвестиции в сельскохозяйственные угодья, приобретение земель в перспективных районах для последующей застройки или под определенный инвестиционный проект. Иногда отдельно выделяют ПИФы недвижимости, создаваемые для оптимизации налогообложения: непрофильные здания передают в фонд, получают с них арендные платежи и используют для развития профильного бизнеса.
Тенденция движения управляющих компаний в направлении розницы уже является очевидной. Однако пока остается непонятным, насколько это явление распространено, а также укоренится ли оно на рынке.
С одной стороны, шаг в сторону розничных клиентов со стороны УК обоснован и логичен, он связан как со стремлением получить большее количество инвестиций от частных инвесторов (за счет их количества, например), так и с попыткой увеличить ликвидность собственных закрытых ПИФов недвижимости. Привлечение частных вкладчиков становится возможным за счет снижения входного порога в фонды для пайщиков. Если раньше средняя стоимость пая колебалась в районе миллиона рублей, то сейчас некоторые ЗПИФН готовы принять инвестора с суммой в 10 тыс. рублей.
Сибирскими УК уже запущен ряд фондов, предполагающих привлечение средств от частных лиц и показывающих неплохие результаты. Один из примеров - «Сеть Паевых СуперМаркетов» управляющей компании «АЛОР +», объем привлеченных средств которого, в Новосибирске за первый квартал 2007 года составил более 12 млн. рублей. По сравнению с предыдущим кварталом он вырос на 8%. Другой пример - ЗПИФН «Коммерческая недвижимость» под управлением УК «Тройка Диалог». В феврале этого года фонд провел дробление паев, в результате чего значительно повысились их обороты на бирже. Кроме того, теперь паи фонда недвижимости стали доступными для более широких слоев населения. Интерес частных пайщиков к деятельности фондов недвижимости приводит к тому, что некоторые УК делают дополнительный выпуск паев или организуют активный биржевой оборот.
Пока еще далеко не все управляющие компании готовы к работе с розничными инвесторами. Это связано с тем, что законодательно на формирование фонда отводится всего три месяца. Привлечь широкий круг мелких пайщиков за столь короткий промежуток времени довольно трудно - требуются дополнительные финансовые и временные затраты, например, на рекламу. Данный факт и обуславливает преобладание корпоративных инвесторов. Пока говорить о повороте закрытых фондов в сторону частных лиц можно лишь на примере отдельных компаний. Но в перспективе стоит ожидать укоренения намеченной тенденции. Возможно, это будет подкреплено появлением новых типов ПИФов недвижимости, интересных как раз физическим лицам - таких, как фонды фондов (их средства вложены в паи других фондов недвижимости).
Коммерческая недвижимость.
Продолжающаяся стагнация на рынке жилья заставляет все больше частных инвесторов искать выгоду на рынке коммерческой недвижимости. Вкладывая в офисные и торговые помещения, можно заработать от 10-15 до 40% годовых. Самый большой доход сулят инвестиции в нежилые помещения на первых этажах жилых новостроек.
Инвестиции в коммерческую недвижимость более прогнозируемы и стабильны, не подвержены панике, которая может вести либо к резкому повышению, либо резкому падению стоимости жилой недвижимости. Коммерческая недвижимость в меньшей степени зависит от эмоциональной составляющей, так как все решения взвешены и принимаются на основе анализа рынка. Более того, банки охотней идут на выполнение операций с коммерческой недвижимостью, так как эту недвижимость можно, например, сдавать в аренду на 10-15 лет. Таким образом, коммерческая недвижимость является залогом с обеспеченным доходом.
Сегодня наиболее привлекательны инвестиции в торгово-развлекательные центры и логистические парки в регионах, поскольку дефицит таких объектов огромен и рынок строительства в этом сегменте еще несколько лет будет далек от насыщения.
Правда, не каждому частному инвестору такие вложения по плечу. Физическим лицам, не располагающим многомиллионными суммами для инвестирования, стоит обратить внимание на первые этажи новостроек. Минимальная сумма вложений зависит прежде всего от месторасположения и, соответственно, коммерческой привлекательности объекта инвестирования. Наиболее привлекательной является торговая недвижимость. Минимальная сумма вложений - от $150 тыс. при стоимости нежилого помещения свободного назначения от $3000 до $4000 за 1 кв.м. Арендные ставки находятся в пределах от 400 до 550 долларов кв.м. в год. Соответственно доход может составлять от 12 до 17% . Наибольшим спросом у потенциальных арендаторов пользуются небольшие помещения от 50 до 150 кв.м., под размещение объектов торговли, салонов красоты, медицинских услуг, аптек и т.д..
Сегодня до 80% инвесторов с капиталом порядка $1 млн. вкладывают средства приоритетно в торговые площади. Как правило, они приобретают помещения на первых этажах жилых зданий с целью последующего перевода их в нежилой фонд и реализации в формате торговых площадей на рынке купли-продажи или аренды. Арендные ставки для таких помещений в зависимости от места расположения и характеристик могут колебаться в среднем от $500 до $1500 за кв.м. Минимальный порог инвестирования в торговый сегмент недвижимости составил в 2006 г. около $700 тыс. При этом возрастание числа лиц, вкладывающих средства в торговую недвижимость, объясняется высокой скоростью оборачивания средств и прибыльностью оперирования в рамках сегмента. Так, средняя доходность для частного инвестора может составлять примерно 30%, а в наиболее удачных проектах доходить до 40-50% годовых. Наиболее высокой прибыли инвестор может достичь, вкладывая средства в площади, расположенные на первых этажах жилых зданий на оживленных улицах в центре Москвы, а также в спальных районах в шаговой доступности от метро.
Итак, доходность стрит-ритейла при объеме инвестиций от $500 тыс. до $2 млн. может достигать 40% годовых.
А вот инвестиции в офисный сегмент не столь доходны. Минимальный порог вложений составляет порядка $700 тыс., однако, большинство инвесторов вкладывает в бизнес около $1-1.5 млн. Значительная часть игроков приобрела подходящие помещения в начале 1990-х гг., когда на меняющемся рынке существовала возможность покупки недвижимости практически за бесценок. В условиях неустойчивой конъюнктуры такие помещения могли простаивать годами, и только в начале 2000-х годов собственники большинства активов переоборудовали их в офисы и начали сдавать в аренду. В связи с тем, что арендные ставки на большинство подобных офисов являются самыми низкими по рынку, их доходность невысока - порядка 5-15% годовых. Основным недостатком офисов, организованных частными инвесторами, является полное отсутствие парковки, присущее порядка 90% предложения. Соответственно, наиболее высокие арендные ставки и максимальная доходность в данном сегменте наблюдались на помещения, обладающие парковкой.
Другой путь вложений в коммерческую недвижимость - покупка части офисного комплекса на этапе строительства. Но это актуально именно для регионов, так как бизнес-центры в Москве в большинстве случаев не продаются, а сдаются в аренду. Есть, конечно, отдельные предложения по продаже офисных блоков, например, в бизнес-центре "Поларс" на Дербеневской набережной, но они единичны и не отражают общей рыночной коньюктуры.
Торговые центры и склады с точки зрения частных инвестиций менее интересны, поскольку по частям, как правило, не распродаются и, соответственно, требуют значительных сумм вложений.