Обзор рынка недвижимости столичного региона. Часть 3.
Другие записи: Девальвация доллара не знает границ. | Быть или не быть кризису ликвидности? | Я в ужасе... | Награда плохишу (на смерть Гайдара).
июль 2007 года. Часть 3.
Перспективы вложения в недвижимость: что эксперты советуют инвесторам.
Россияне традиционно считают инвестиции в недвижимость одним из самых выгодных вложений. Согласно недавнему исследованию, проведенному Всероссийским центром изучения общественного мнения, более половины (51 проц.) респондентов полагает, что вкладывать деньги в московскую или подмосковную недвижимость выгодно. С ними несогласно лишь около 1 проц. опрошенных. Аналитики на этот счет не придерживаются однозначного мнения. Так, по оценке ряда экспертов, в апреле доходность вложений в недвижимость впервые за несколько лет оказалась ниже доходности банковского вклада. Аналогичная картина ожидается и в мае. Что будет с ценами на жилье дальше? Однозначного ответа на этот вопрос нет, по крайней мере, пока. Эксперты придерживаются совершенно разных точек зрения: некоторые прогнозируют рост уже в начале осени, некоторые считают, что рынок плотно вошел в стадию стагнации, некоторые обещают некоторый прирост лишь в будущем году.
Что же в этой ситуации делать инвестору? Вкладывать средства в объекты недвижимости или обождать, как будет развиваться ситуация дальше? Тенденции рынка недвижимости говорят о том, что для частных инвесторов падение доходности действительно имеет место. По данным отдела мониторинга сегментов рынка недвижимости АКЦ "МИЭЛЬ" в течение всего 2006 г квартальные темпы роста цен превышали среднегодовые уровни аналогичных периодов прошлых лет. Так, по итогам 2006 г частные инвестиции в рынок жилья, сделанные в декабре 2005 г, могли принести покупателям доход от 80 до 125 процентов годовых. Это наивысший показатель за последние годы развития рынка жилья Московского региона. Однако со второго полугодия доходность вложений в жилье стала заметно снижаться. К концу 2006 г квартальные темпы роста цен вышли на уровень 10-12 процентов на рынке новостроек и 3-5 процентов на рынке вторичного жилья. В 2007 г рост цен еще более замедлился: для рынка новостроек Московской области прирост составил 5,5 процентов, а для рынка новостроек Москвы и того меньше - 3,5 проц.
Это неудивительно, ведь рост доходности напрямую зависит от темпов роста цен на недвижимость. А тенденции на этот счет сейчас таковы, что никакого роста на рынке не наблюдается, напротив, за последнее время стоимость столичных квартир медленно, но верно снижалась.
Однако существует мнение, что эта разница - ни что иное, как временное явление. Сейчас столичный спрос из-за недоступных для большинства людей цен перемещается на Подмосковье. В скором будущем стоимость квадратного метра в таких приближенных к Москве городах, как, скажем, Мытищи или Троицк, будет более приближена к цене аналогичного метра в московских спальных районах.
Не стоит забывать и то, что недвижимость уже "по определению" не самый ликвидный товар. Сегодня время экспозиции квартиры увеличивается на 4-6 процентов в месяц, и составляет в среднем 66 дней. Т.е время экспозиции растет, цены остановились, а где-то имеется тенденция к снижению. Часто это проявляется в скрытой форме - снижении ликвидности рынка. При этом ситуация неоднородна и зависит от сегмента рынка, от конкретного объекта.
Так что инвесторам, купившим первое попавшееся жилье и имевшим с этого доходность не менее 50 процентов годовых, можно лишь расслабиться, вспоминая былые счастливые времена. Такого уже не будет. Теперь, чтобы получить свой /не такой высокий!/ процент дохода, нужно изрядно потрудиться при выборе объекта инвестирования. Скажем, многие в свое время здорово переоценили инвестиционную эффективность "дома у воды", вложив в квартиру с видом на реку или озеро немалые средства. Между тем, прибыльность такой постройки определяется не только видом, а еще и многими факторами, как то инфраструктура, транспортная доступность и т.п. Если этих факторов не наблюдается, один только водоем под окнами не оправдает вложенных средств, т.е. квартира не будет расти в цене так, как планировалось. Вообще "инвестор нового типа" должен быть немного менеджером, считают аналитики. Ему необходимо уметь правильно оценить рынок и его риски, и лишь в этом случае можно с уверенностью рассчитывать на высокую ликвидность в будущем. Нужно уже на первоначальном этапе верно просчитать будущую доходность: если она на тот момент составит 25-30 процентов, это уже неплохо. Ну и не забыть о непредвиденных тратах, которые непременно возникнут.
В целом аналитики, исходя из своих расчетов, считают, что в будущем доходность на рынке недвижимости будет лишь немного опережать уровень инфляции. Поэтому покупка квартиры по ипотеке с инвестиционными целями - дело бесполезное. Впрочем, доля таких покупок в общем объеме ипотечного жилья не так велика. В основном люди приобретают таким способом квартиру, если это их единственная возможность получить жилье вообще. Впрочем, снижение уровня доходности сегодня говорит и о том, что рынок недвижимости обрел, наконец, стабильность, которой ему не хватало. А это тоже неплохо - как для инвесторов, так и для экономики в целом.
Для корпоративных инвесторов доходность составит 20 процентов - для инвестиционной деятельности, 25-30 процентов - для девелоперской, 10-15 процентов - для риелторской. Вообще, у корпоративных инвесторов, по оценке специалистов, есть возможность получить доходность выше, чем у частных инвесторов. Правда, ничего нового, кроме как обращаться к профессиональным консультантам, аналитики им не советуют. В случае частных инвесторов имеет смысл довериться коммерческим структурам, например, ПИФам недвижимости, чей грамотный менеджмент способен максимально диверсифицировать риски. То есть в способность наших граждан самостоятельно оперировать вложениями на рынке недвижимости эксперты, похоже, совсем не верят.
Сами же инвесторы далеко не всегда с этим согласны. Так, многие из них в последнее время успешно работают с рынком загородной недвижимости, где получают отдачу куда большую, чем в случае с типовым городским жильем. Те, кто в мае 2005 г вложился в строительство, за два года смогли заработать до 100 проц чистой прибыли, подсчитали специалисты этого рынка. Дело в том, что этот сегмент развивается с опозданием, так что общие тенденции "нагонит" лишь через пару лет. Да и изначально загородная недвижимость предназначена для наиболее обеспеченных покупателей, в отличии от сектора жилья, где большинство участников попросту выгадывают, как бы перебраться из однокомнатной "хрущевки" в двухкомнатную, заплатив за это по минимуму. Действительно, в 2006 г рынок загородной недвижимости показал примерно 30-проц доходность. И у него есть еще неплохой потенциал роста. Некоторые объекты за городом стоят сейчас ненамного дешевле обычной московской квартиры. Однако и здесь есть дополнительные риски, которые нужно уметь оценивать.
Еще один вариант для игроков, желающих рискнуть - вложение в недвижимость в регионах. Здесь доходность кое-где значительно превышает московскую: спрос растет быстрее, предложение меньше, да и цены ниже. Но тут необходимо знать, в какой регион в скором будущем придут деньги и развитие экономики, транспортной инфраструктуры и т.п., а какой так и останется дотационным. Скажем, Челябинск некогда был депрессивным регионом, где цены на недвижимость были фактически "бросовыми". Однако в последние годы город активно развивается, поскольку сумел стать настоящим транспортным коридором в Азию. Во многом благодаря тесным экономическим связям с Казахстаном в город потекли немалые средства, что повлекло за собой резкий рост сектора жилой и коммерческой недвижимости.
Проблемы финансирования девелоперских проектов.
Объем возводимых объектов недвижимости в Москве сегодня бьет все мыслимые рекорды. Бытует мнение, что проблема финансирования девелоперских проектов - вопрос вторичный, основной вопрос - поиск площадки подходящей для строительства. Однако, на самом деле, найти источник финансирования девелоперского проекта на ранней стадии сложнее, чем площадку.
Обязательные условия для внешнего привлечения денежных средств.
У девелопера должен быть распорядительный документ, инвестиционный контракт и договор аренды земельного участка для того, чтобы можно было говорить о внешнем привлечении денежных средств для реализации проекта.
Помимо этого, есть еще необходимый перечень условий, необходимых для привлечения средств банков для проекта. Прежде всего, это наличие бизнес-плана по проекту, который предлагается для кредитования. Сюда входит экономическая модель - возможные расходы, прибыли и риски, юридическая модель - необходимый перечень документов для возможности строительства, концептуальная модель - маркетинговые преимущества, анализ проекта.
Среди прочих условий можно выделить такие, как хорошая репутация девелопера, кредитная история и раскрученный бренд. Но, разумеется, девелопер, который хочет привлечь банковские средства для финансирования своего проекта, должен уже иметь некоторую часть собственных средств, и эта "часть" может составлять от 5 до 30% от стоимости проекта.
Как правило, классической является ситуация, когда девелопер финансирует проект до разрешения на строительство за счет собственных средств, а после привлекает заемное финансирование. Поэтому до получения разрешения на строительство 90% девелоперских проектов финансируется за счет собственных средств, и лишь 10% финансируется за счет привлечения банковских кредитов. Мало какие банки финансируют проекты на ранней стадии и не только на ней, так как для финансирования проектов надо иметь влияние на застройщика.
Получение банковских кредитов для многих застройщиков вообще пока малореально, это связано с низкой капитализацией компаний и недостаточным уровнем их активов.
Вложение средств в проект на ранней стадии возможно, если в банке и фирме-девелопере один учредитель. Таким образом, можно контролировать финансовые потоки и ход строительства. Банкам же неинтересно тратить свои ресурсы на такой контроль и вкладывать деньги в строительство. В то же время, если у застройщика хорошая репутация и отлаженные деловые связи, то он сможет получить требуемые дополнительные средства даже на стадии, когда строительство еще не началось. Достаточно, чтобы был готов и согласован сам проект. Договоренности с банком могут быть из двух вариантов, банк может получать проценты за выдачу кредита или же инвестировать в долевой капитал. В последнем случае банк получает до 30% всей прибыли, и этот процент обусловлен высокими рисками. Что же касается процентных ставок, то обычно кредит дается на срок от 1 года до 10 лет с процентной ставкой от 10% до 22% годовых. Однако, средняя ставка по кредиту может быть и меньше.
Основные виды привлечения банковского финансирования.
После того, как разрешение на строительство получено, перед девелопером уже открывается целый ряд возможностей для привлечения инвестиций. Существуют два основных вида банковского финансирования - долговое и финансирование при помощи инструментов, предполагающих использование собственного капитала. К долговым инструментам относятся непроектные кредиты, синдицированные кредиты, проектное финансирование, Еврооблигации, CLN (кредитные ноты), MTN (среднесрочные евроноты). Среди вариантов смешанного финансирования, предлагаемых банками, можно назвать конвертируемые облигации, сделки РЕПО, проведение дополнительной эмиссии акций (для публичных компаний).
С девелоперами, которые приходят в банк с проектами, требующими значительных капиталовложений, банкиры обращаются строго. Видимо поэтому, наряду с банальным кредитованием, в последнее время на рынок недвижимости выходят так называемые "бизнес-ангелы" - частные инвесторы, способные финансировать проекты как раз на ранней стадии, когда девелопер не способен предоставить требуемый пакет документов для кредитной организации. Такие вложения, несомненно, относятся к высокорисковым, но результат таких вложений - высокие доходы.
Однако, все эксперты сходятся во мнении, что наиболее эффективный способ привлечения инвестиций - это IPO. По мнению члена правления городского ипотечного банка, IPO позволяет не только нарастить капитализацию компании, но и позволяет привлечь ресурс по наиболее эффективной стоимости. Яркий пример, иллюстрирующий это утверждение - компания "Система-Галс". По словам экспертов этой компании, в ходе IPO было привлечено $432 млн. Доходы от размещения акций инвестируются в проекты компании и ее развитие.
Как один из вариантов привлечения инвестиций эксперты называют продажу доли в проекте или же весь проект целиком. Сложившаяся практика говорит о том, что проекты продаются в основном на двух стадиях. В первом случае компания выиграла конкурс и предлагает проект к продаже. Во втором случае компания произвела все необходимые предпроектные и проектные разработки и готова переуступить проект на стадии выпуска ордера на строительство. При этом, продавать долю в проекте на ранней стадии - значит получить меньше прибыли, но при этом и застраховать себя от дальнейших рисков, связанных с судьбой проекта.
Наибольшая добавочная стоимость создается на этапе до выхода разрешения на строительство, поэтому часть девелоперов, которые не могут или не хотят привлекать долговое финансирование, и продают проекты на ранней стадии, но одновременно эта стадия (до получения разрешения на строительство) самая рискованная. Для того, кто продает, рисков нет, а риск покупателя - это риск получения недостоверной информации о проекте, а также непрофессиональной проработки проекта. Поэтому компании, которые уверенно чувствуют себя на рынке и стремятся к девелопменту полного цикла.
Привлекаем управляющие компании.
Эксперты утверждают, что довольно эффективный способ привлечения дополнительного финансирования в строительный проект - закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН).
Можно инвестировать в сметную документацию застройщика. Но это неудобный и практически неиспользуемый вариант, т.к. разрешенный объем составляет всего 10% от активов фонда, и есть сложности с оформлением такого актива на ЗПИФ.
Классическая схема инвестирования в строительные проекты через ЗПИФН несколько иная. На первом этапе инвестор-пайщик формирует ЗПИФН путем внесения денег или земельных участков. Затем управляющая компания заключает договор на строительство объектов на этом участке. А после завершения строительства объекта он передается в фонд и реализуется, что приносит прибыль пайщикам, то есть девелоперу.
Если застройщик крупный и может позволить выпустить облигационный заем с регистрацией проспекта эмиссии - фонд может инвестировать до 30% своих активов в эти облигации. Но, вероятнее всего, застройщик который может себе это позволить, обладает достаточной финансовой устойчивостью и не будет привлекать средства таким образом именно для финансирования ранних стадий девелопмента.
Также фонд может инвестировать средства в акции АО, ЗАО или, скорее всего, в доли ООО, являющейся либо застройщиком, либо специальной компанией создаваемой под конкретный проект. Деньги фонда в этом случае могут быть использованы этой компанией на финансирование ранних стадий девелопмента. Однако, при этом следует учитывать, что ООО должно заниматься определенными видами деятельности, относящихся к строительным процессам, а максимальная доля активов фонда, которая может быть вложена в такое ООО - 30% от общего объема фонда.
Однако при всем разнообразии финансовых инструментов, найти средства на новый проект все таки не так-то просто. С трудностями сталкиваются как девелоперы, так и сами банки. Чуть ли не главной проблемой финансирования девелопмента на ранней стадии является отсутствие у девелоперов четкого бизнес-плана, подкрепленного договорной базой, подтверждающей состоятельность проекта и сроки его реализации.
Помимо этого, практически невозможно просчитать риски, есть объективная сложность оценки рисков со стороны финансирующих организаций. В качестве примера можно привести отсутствие официальной методики расчета компенсационных платежей городу за инфрастуктуру, что не позволяет на начальной стадии проекта рассчитать его эффективность.
Но и сам строительный бизнес непрозрачен, не всегда понятно, кто стоит за каким проектом.
Итак, финансирование коммерческой недвижимости в России - это непрозрачный и закрытый бизнес. Нет никакой гарантии, что при смене, например, московской власти права на землю не будут отняты. Привлекать банковские кредиты в девелоперские проекты на ранней стадии могут себе позволить только группы компаний, у которых одновременно есть и банк и строительная компания.
Рассмотрим, за что платят инвесторы девелоперских компаний.
Успех девелоперской компании на бирже зависит прежде всего от того, какой портфель проектов она предложит инвесторам. От количества и качества проектов будет зависеть сумма привлеченных инвестиций, а значит, капитализация компании. Поэтому нет ничего удивительного, что, запланировав выход на биржу, застройщики задолго до размещения начинают набивать свой портфель крупными проектами.
Эти проекты находятся в разной степени готовности. Наименее рискованна для инвесторов покупка готовых зданий, которые уже генерируют денежные потоки (офисов или торговых центров, которые сданы в аренду). Следующая ступень риска - проекты, находящиеся в стадии строительства. Если строительство еще не начато, степень риска зависит от того, насколько полный пакет разрешительных документов удалось собрать.
Компания AFI Development (AFID), в мае на IPO на LSE предложила инвесторам 21 проект общей площадью 3,2 млн. кв. м, которые Jones Lang LaSalle оценила тогда в $3,7 млрд. В меморандуме к размещению компания предупредила, что по 11 объектам не оформлены земельные участки.
ГК “ПИК”, тоже разместившаяся на LSE в мае, сообщила инвесторам в меморандуме, что планирует реализовать 413 проектов площадью 9,8 млн. кв. м, которые CB Richard Ellis / Noble Gibbons оценила в $8,8 млрд. При этом 28 объектов были построены, 184 строились, а по 201 (65% от стоимости портфеля) была получена только первоначальная документация. Компания предупредила, что по части проектов инвестконтракты пока не зарегистрированы, а права на земельные участки не оформлены (по какой именно части, не сказано).
Самое рискованное - это когда застройщик в меморандуме рассказывает инвесторам о неких стратегических планах. То есть когда у компании есть определенная концепция сделать что-то, но нет конкретных участков. В этом случае инвесторы рискуют получить дивиденды в отложенном виде.
К примеру, проект AFID в Кунцеве подразумевает строительство на территории 22,2 га 1,2 млн. кв. м офисов, торговых площадей и парковок. Проект оценен в $650 млн. (18% портфеля). На момент выхода меморандума существовало распоряжение правительства Москвы о развитии Кунцева, выпущенное на основании решения общественного совета при мэре Москвы, который, в свою очередь, этот проект одобрил. В феврале 2007 г. дочернее предприятие AFID получило разрешение префектуры на подготовку предварительной градостроительной документации на реконструкцию транспортной развязки рядом со ст. м. “Кунцевская”. При этом распоряжения мэрии, дающего компании право заключить договор аренды и строительства, на момент выпуска меморандума не было. Хотя он включен в портфель.
ПИК планирует построить на ул. Мытной в Москве жилой комплекс “Английский квартал” (121 100 кв. м, из которых доля ПИК - 70 300 кв. м). На момент выпуска меморандума компания не оформила договор аренды земельного участка. Не оформлен участок и под застройку территории колхоза “Коммунарка” в Подмосковье (639 100 кв. м, доля ПИК - 413 000 кв. м). Оба проекта вошли в портфель.
Практика показывает, что власти могут зарубить любой проект даже в достаточно продвинутой стадии. Например, московские власти выпустили распоряжение о строительстве торгово-развлекательного комплекса под Пушкинской площадью еще в 2004 г. Разработкой проекта занималась компания “Торгово-досуговый центр “Тверской” (принадлежит турецкой компании MNG и мэрии Москвы). А на прошлой неделе на общественном совете при мэре Москвы Юрий Лужков сказал, что никакого торгового комплекса под Пушкинской не нужно.
Какой проект включать в портфель, а какой нет, решает девелопер. Зачастую, даже если проект находится на самой ранней стадии развития, но при этом он достаточно крупный и может обеспечить высокую стоимость всего портфеля, его включают. Впрочем, девелоперы исправно предупреждают инвесторов в меморандумах обо всех рисках - включая неожиданности со стороны властей. Бывали случаи, когда инвесторы наоборот требовали исключить проект из портфеля и стоимость компании соответствующим образом корректировалась.