Завершаем покупку дома
На следующий день после того, как продавцы приняли наш оффер, на нас свалилась куча емейлов. Наш агент Джереми, который занимается в первую очередь показом домов, передал нас своей коллеге по агентству Камил, должность которой на сайте указана, как transaction coordinator (в общем, человек, который занимается бумажной стороной покупки). А Камил в свою очередь подключила Дженнифер, escrow officer (эскроу-агент) из Southern Utah Title Company (компания, которая обеспечивает законность сделки). И они завалили нас документами, которые мы должны были прочитать и подписать, но самым первым делом надо было перевести на открытый эскроу-счёт задаток в 20к (earnest money).
Я плохо представляю, как покупают недвижимость в России. Вряд ли передают чемодан с деньгами в обмен на ключи. Знаю, что есть какая-то схема с банковскими ячейками. Но в США стандартный вариант - обратиться в компанию, которая откроет особый счёт, куда мы переводим деньги, и она передаст их продавцам только после того, как те подпишут все необходимые документы по передаче дома в нашу собственность.
С эскроу-счётом обнаружились две особенности. Во-первых, надо было залогиниться на сайт компании и найти его номер в секретном файле. Постоянно подчёркивалось, что с переводом денег много мошенничеств, поэтому никогда не переводите деньги на счёт, чей номер вам пришлют по емейлу или продиктуют по телефону, никогда не переводите частным лицам и так далее. Во-вторых, для пущей надёжности деньги можно перевести только через wire transfer (особенный вид банковского перевода) или покупку cashier’s check (особенный вид чека): переводы по ACH или личные чеки они не принимали.
У меня порой включается паранойя: а не пытаются ли нас обмануть. Всё-таки я никогда раньше не переводил никому 570к, большие деньги. С ними можно нарваться на хитрых мошенников, а не на обычные телефонные разводы. Везде пугают, что проконсультируйтесь с адвокатами прежде, чем что-либо подписывать и делать. Но если нарваться на совсем хитрых мошенников, то и адвокат будет у них в доле. В конце концов, это мы выбирали агентов, а не нам их навязали. Я проверил по сайтам штата, что такие люди и компании существуют. Никаких «красных флагов» я не видел ни на одном из этапов. Но пока мы находимся в состоянии «деньги уже перевели, а ключи от дома не получили», параноечка у меня будет продолжаться.
Следуя инструкциям, я позвонил Дженнифер из тайтл-компании, мы с ней обговорили все шаги, она подтвердила, что номер эскроу-счёта, который я нашёл на сайте, верный, и я легко перевёл 20к задатка из своего основного банка через онлайн-банкинг. Wire transfer, заказанный с утра, прошёл в тот же день, банк за свои труды взял $25 комиссии, и Джен прислала мне квитанцию (receipt), что 20к на счёт получены. У меня не было доступа смотреть онлайн, сколько там денег уже лежит.
Она сказала, что остальные деньги за дом (550к) плюс дополнительные платежи в том числе за услуги тайтл-компании, мы можем перечислить после завершения сделки (settlement) 1 декабря. Но я ответил, что нам будет спокойнее, если мы постепенно перечислим все деньги до этого числа, чтобы потом не возникло непредвиденных проблем с банками и мы не потеряли из-за этого задаток.
В моём основном банке, например, ограничение по wire transfer, заказанным онлайн, было всего 50к в месяц. А я собрал там на сберегательном счету все свои деньги, потому что он платит самый большой процент (сейчас 3,45% годовых). Мой брат собрал свои сбережения в другом банке, и там, если отправлять деньги в title company, ограничение онлайн в 500к. Поэтому мы предполагали, что пусть он вначале переведёт свою часть, и если всё успешно пройдёт, то я переведу деньги в тот же банк, где у меня тоже есть счёт (но процент по сберегательному счёту там всего 0,8%). Нам казалось, что на перевод между моими собственными счетами никаких лимитов не будет (ну, хотя бы до миллионов долларов).
Когда наш оффер ещё не был принят, мы продали часть акций, которые купили осенью 2021 года, чтобы у нас были на руках 580к: вдруг продавцы согласятся на наши первоначальные условия, и нам понадобится перевести деньги за неделю. А они после продажи акций или перевода из банка в банк бывают не доступны по три рабочих дня. На акциях мы были в минусе где-то на 60к, поэтому было бы обидно продавать лишнее. Крутили-вертели счетами и получилось, что мой брат готов перечислить 225к, а я уж добью оставшиеся 325к. Оказалось, что не так важно, чтобы мы внесли ровные доли. При этом Джен спросила, какой тип владения мы хотим на тайтле (документе, что мы владеем домом). Я заранее читал, что нам нужно joint tenancy: совместное владение, когда мы оба владеем домом полностью, а не 50-50, чтобы, если я вдруг решу жениться, моя жена и дети после моей смерти не могли рассчитывать на долю в доме на Гиле: этот дом купили мы с братом.
Лирическое отступление: наши мобильные приложения (Android, iOS) приносят нам около 200к в год, из которых 50к идут на налоги, 50к на жизнь (30к за арендное жильё, 10к за страховки, 6к на еду, 4к на остальное), а 100к в год мы откладывали. За 6 лет накопились деньги на дом, и мы решили диверсифицировать наши сбережения в недвижимость, чтобы их меньше ела инфляция. В конце 2018 года, когда был построен дом на Гиле, у нас было, грубо говоря, на 400к меньше, и купить его за 375к (столько он стоил) без ипотеки мы не могли бы. Другие люди купили бы в ипотеку тогда, выплатили её за два года и были бы на 200к богаче. Третьи вложились бы в акции Tesla, которые выросли в 8 раз, и были бы на миллион богаче (после налогов). Но мы поступили так, как поступили. Так вот наши приложения, которые приносят 200к почти пассивного дохода, являются самым главным нашим активом и стоят не меньше 2м. И они юридически полностью записаны на меня, но разобраться в коде и обновить их может только мой брат.
Свои 225к брат без проблем перевёл онлайн ($30 комиссии). Джен прислала квитанцию. Я собрался перевести свои деньги в тот другой банк и оказалось, что и на такие переводы в моём основном банке ограничение в 150к. Я позвонил в банк и спросил, как я могу заплатить за дом, если онлайн у них ограничения в 50к в месяц. Мне сказали, что есть два варианта. 1) Они пришлют мне емейл с формой, я её распечатаю, заполню, приложу копию водительских прав и отправлю по почте в банк. Через 2-3 дня они переведут деньги по указанному адресу. Ограничение - 3 миллиона. 2) Я приду в отделение банка и переведу в тот же день. Ограничений нет. Проблема была только в том, что ближайшее отделение этого банка даже не в Лас-Вегасе, а в Аризоне.
Можно было бы сделать всё по почте: дешевле и экологичнее. Если бы надо было лететь в Пенсильванию, я бы так и сделал. Но 3,5 часа до Кингмена мы готовы были съездить, потому что и так отложили из-за покупки дома поездку в Аризону. Там мы сходили до горячих источников и природной арки, заехали на обратном пути в Trader Joe’s в Вегасе. Без хайков могли бы за один день обернуться, но отели дешёвые, погода хорошая, и дважды зашли пообедать в Golden Corral.
В отделении банка мне было спокойнее, что если бы что-то пошло не так, я мог бы тут же исправить. Мы назначали заранее время, но можно было бы и без этого заявиться. Перевод денег занял не больше 10 минут. Я показал дебетовую карточку банка и водительские права, чтобы подтвердить, что я - это я, и показал все номера, куда перевести 331к. Сумма увеличилась, так как продавцы попросили включили в неё цену мебели (я думал, что мы личным чеком 5к за неё заплатим) и Джен уже насчитала стоимость услуг за эскроу (меньше $500), перерасчёт налогов на недвижимость и членства в HOA, так как с 1 декабря мы уже владельцы дома. Комиссия банка за перевод в отделении - $30.
Джен подтвердила, что с денежной частью мы закончили, и она будет готовить документы по передаче дома. Если бы мы покупали с инспекциями и ипотекой, весь процесс был бы дольше, сложнее и дороже. Но от инспекции мы сами отказались. Продавцы дали нам бумагу о всех известных им поломках и проблемах в доме (seller’s disclosure), которых в доме 2018 года постройки оказалось очень мало. По офферу они обещали заплатить $500 за страховку (home warranty) на всю бытовую технику в доме на год. Надеюсь, что агенты её подготовят. А вот страховку на остальной дом (homeowner insurance) мы решили уже сами купить с 1 декабря (обошлась в итоге $455 за год). Там было несколько вопросов (наличие огнетушителей, защёлок, тип полов), для ответа на которые мы решили сделать final walkthrough (финальный осмотр дома) 30 ноября, накануне завершения сделки.
Снова встретились с Джереми, прошлись по дому, ещё раз всё перефотографировали. Прежние хозяева уже пометили для грузчиков те вещи, которые собираются забрать, включая гриль «Зелёное яйцо» во дворе (там, кажется, другой гриль нам останется). Джереми сказал, что если они съедут раньше 20 декабря, то Камил даст нам знать, и мы сможем получить ключи раньше, и с того числа и переключим на себя коммунальные услуги. Формально дом на Гиле расположен в городе Вашингтон (Washington, UT), пригороде Сент-Джорджа, с которым нам и договариваться о воде, вывозе мусора и прочем. Я ещё не решил, буду ли продолжать писать, что мы живём в Сент-Джордже, или перейти на сбивающий с толку Вашингтон (не столицу и не штат).
За месяц, который прошёл с нашего оффера, два других дома, которые были у нас №2 (Кордеро) и №3 (Чупароса), тоже ушли в продажу с ценами на зиллоу в 650к и 625к соответственно. Вряд ли бы мы их сторговали за 550к, а за 575к Гила с мебелью намного лучше. Так что мы не жалеем, что не стали ждать. Процесс покупки оказался долгим (два месяца), несмотря на то, что мы покупали без ипотеки и сразу нашли подходящий дом. Ничего похожего на Гилу на рынок так и не вышло. Формально с 1 декабря мы домовладельцы, об этом у нас даже бумага имеется. Статус дома на зиллоу стал “sold” («продан»). Мне остаётся написать ещё одну часть, когда мы получим ключи и переедем. А потом пойдут другие истории и вопросы о буднях домовладения и ухаживания за растениями.
Я плохо представляю, как покупают недвижимость в России. Вряд ли передают чемодан с деньгами в обмен на ключи. Знаю, что есть какая-то схема с банковскими ячейками. Но в США стандартный вариант - обратиться в компанию, которая откроет особый счёт, куда мы переводим деньги, и она передаст их продавцам только после того, как те подпишут все необходимые документы по передаче дома в нашу собственность.
С эскроу-счётом обнаружились две особенности. Во-первых, надо было залогиниться на сайт компании и найти его номер в секретном файле. Постоянно подчёркивалось, что с переводом денег много мошенничеств, поэтому никогда не переводите деньги на счёт, чей номер вам пришлют по емейлу или продиктуют по телефону, никогда не переводите частным лицам и так далее. Во-вторых, для пущей надёжности деньги можно перевести только через wire transfer (особенный вид банковского перевода) или покупку cashier’s check (особенный вид чека): переводы по ACH или личные чеки они не принимали.
У меня порой включается паранойя: а не пытаются ли нас обмануть. Всё-таки я никогда раньше не переводил никому 570к, большие деньги. С ними можно нарваться на хитрых мошенников, а не на обычные телефонные разводы. Везде пугают, что проконсультируйтесь с адвокатами прежде, чем что-либо подписывать и делать. Но если нарваться на совсем хитрых мошенников, то и адвокат будет у них в доле. В конце концов, это мы выбирали агентов, а не нам их навязали. Я проверил по сайтам штата, что такие люди и компании существуют. Никаких «красных флагов» я не видел ни на одном из этапов. Но пока мы находимся в состоянии «деньги уже перевели, а ключи от дома не получили», параноечка у меня будет продолжаться.
Следуя инструкциям, я позвонил Дженнифер из тайтл-компании, мы с ней обговорили все шаги, она подтвердила, что номер эскроу-счёта, который я нашёл на сайте, верный, и я легко перевёл 20к задатка из своего основного банка через онлайн-банкинг. Wire transfer, заказанный с утра, прошёл в тот же день, банк за свои труды взял $25 комиссии, и Джен прислала мне квитанцию (receipt), что 20к на счёт получены. У меня не было доступа смотреть онлайн, сколько там денег уже лежит.
Она сказала, что остальные деньги за дом (550к) плюс дополнительные платежи в том числе за услуги тайтл-компании, мы можем перечислить после завершения сделки (settlement) 1 декабря. Но я ответил, что нам будет спокойнее, если мы постепенно перечислим все деньги до этого числа, чтобы потом не возникло непредвиденных проблем с банками и мы не потеряли из-за этого задаток.
В моём основном банке, например, ограничение по wire transfer, заказанным онлайн, было всего 50к в месяц. А я собрал там на сберегательном счету все свои деньги, потому что он платит самый большой процент (сейчас 3,45% годовых). Мой брат собрал свои сбережения в другом банке, и там, если отправлять деньги в title company, ограничение онлайн в 500к. Поэтому мы предполагали, что пусть он вначале переведёт свою часть, и если всё успешно пройдёт, то я переведу деньги в тот же банк, где у меня тоже есть счёт (но процент по сберегательному счёту там всего 0,8%). Нам казалось, что на перевод между моими собственными счетами никаких лимитов не будет (ну, хотя бы до миллионов долларов).
Когда наш оффер ещё не был принят, мы продали часть акций, которые купили осенью 2021 года, чтобы у нас были на руках 580к: вдруг продавцы согласятся на наши первоначальные условия, и нам понадобится перевести деньги за неделю. А они после продажи акций или перевода из банка в банк бывают не доступны по три рабочих дня. На акциях мы были в минусе где-то на 60к, поэтому было бы обидно продавать лишнее. Крутили-вертели счетами и получилось, что мой брат готов перечислить 225к, а я уж добью оставшиеся 325к. Оказалось, что не так важно, чтобы мы внесли ровные доли. При этом Джен спросила, какой тип владения мы хотим на тайтле (документе, что мы владеем домом). Я заранее читал, что нам нужно joint tenancy: совместное владение, когда мы оба владеем домом полностью, а не 50-50, чтобы, если я вдруг решу жениться, моя жена и дети после моей смерти не могли рассчитывать на долю в доме на Гиле: этот дом купили мы с братом.
Лирическое отступление: наши мобильные приложения (Android, iOS) приносят нам около 200к в год, из которых 50к идут на налоги, 50к на жизнь (30к за арендное жильё, 10к за страховки, 6к на еду, 4к на остальное), а 100к в год мы откладывали. За 6 лет накопились деньги на дом, и мы решили диверсифицировать наши сбережения в недвижимость, чтобы их меньше ела инфляция. В конце 2018 года, когда был построен дом на Гиле, у нас было, грубо говоря, на 400к меньше, и купить его за 375к (столько он стоил) без ипотеки мы не могли бы. Другие люди купили бы в ипотеку тогда, выплатили её за два года и были бы на 200к богаче. Третьи вложились бы в акции Tesla, которые выросли в 8 раз, и были бы на миллион богаче (после налогов). Но мы поступили так, как поступили. Так вот наши приложения, которые приносят 200к почти пассивного дохода, являются самым главным нашим активом и стоят не меньше 2м. И они юридически полностью записаны на меня, но разобраться в коде и обновить их может только мой брат.
Свои 225к брат без проблем перевёл онлайн ($30 комиссии). Джен прислала квитанцию. Я собрался перевести свои деньги в тот другой банк и оказалось, что и на такие переводы в моём основном банке ограничение в 150к. Я позвонил в банк и спросил, как я могу заплатить за дом, если онлайн у них ограничения в 50к в месяц. Мне сказали, что есть два варианта. 1) Они пришлют мне емейл с формой, я её распечатаю, заполню, приложу копию водительских прав и отправлю по почте в банк. Через 2-3 дня они переведут деньги по указанному адресу. Ограничение - 3 миллиона. 2) Я приду в отделение банка и переведу в тот же день. Ограничений нет. Проблема была только в том, что ближайшее отделение этого банка даже не в Лас-Вегасе, а в Аризоне.
Можно было бы сделать всё по почте: дешевле и экологичнее. Если бы надо было лететь в Пенсильванию, я бы так и сделал. Но 3,5 часа до Кингмена мы готовы были съездить, потому что и так отложили из-за покупки дома поездку в Аризону. Там мы сходили до горячих источников и природной арки, заехали на обратном пути в Trader Joe’s в Вегасе. Без хайков могли бы за один день обернуться, но отели дешёвые, погода хорошая, и дважды зашли пообедать в Golden Corral.
В отделении банка мне было спокойнее, что если бы что-то пошло не так, я мог бы тут же исправить. Мы назначали заранее время, но можно было бы и без этого заявиться. Перевод денег занял не больше 10 минут. Я показал дебетовую карточку банка и водительские права, чтобы подтвердить, что я - это я, и показал все номера, куда перевести 331к. Сумма увеличилась, так как продавцы попросили включили в неё цену мебели (я думал, что мы личным чеком 5к за неё заплатим) и Джен уже насчитала стоимость услуг за эскроу (меньше $500), перерасчёт налогов на недвижимость и членства в HOA, так как с 1 декабря мы уже владельцы дома. Комиссия банка за перевод в отделении - $30.
Джен подтвердила, что с денежной частью мы закончили, и она будет готовить документы по передаче дома. Если бы мы покупали с инспекциями и ипотекой, весь процесс был бы дольше, сложнее и дороже. Но от инспекции мы сами отказались. Продавцы дали нам бумагу о всех известных им поломках и проблемах в доме (seller’s disclosure), которых в доме 2018 года постройки оказалось очень мало. По офферу они обещали заплатить $500 за страховку (home warranty) на всю бытовую технику в доме на год. Надеюсь, что агенты её подготовят. А вот страховку на остальной дом (homeowner insurance) мы решили уже сами купить с 1 декабря (обошлась в итоге $455 за год). Там было несколько вопросов (наличие огнетушителей, защёлок, тип полов), для ответа на которые мы решили сделать final walkthrough (финальный осмотр дома) 30 ноября, накануне завершения сделки.
Снова встретились с Джереми, прошлись по дому, ещё раз всё перефотографировали. Прежние хозяева уже пометили для грузчиков те вещи, которые собираются забрать, включая гриль «Зелёное яйцо» во дворе (там, кажется, другой гриль нам останется). Джереми сказал, что если они съедут раньше 20 декабря, то Камил даст нам знать, и мы сможем получить ключи раньше, и с того числа и переключим на себя коммунальные услуги. Формально дом на Гиле расположен в городе Вашингтон (Washington, UT), пригороде Сент-Джорджа, с которым нам и договариваться о воде, вывозе мусора и прочем. Я ещё не решил, буду ли продолжать писать, что мы живём в Сент-Джордже, или перейти на сбивающий с толку Вашингтон (не столицу и не штат).
За месяц, который прошёл с нашего оффера, два других дома, которые были у нас №2 (Кордеро) и №3 (Чупароса), тоже ушли в продажу с ценами на зиллоу в 650к и 625к соответственно. Вряд ли бы мы их сторговали за 550к, а за 575к Гила с мебелью намного лучше. Так что мы не жалеем, что не стали ждать. Процесс покупки оказался долгим (два месяца), несмотря на то, что мы покупали без ипотеки и сразу нашли подходящий дом. Ничего похожего на Гилу на рынок так и не вышло. Формально с 1 декабря мы домовладельцы, об этом у нас даже бумага имеется. Статус дома на зиллоу стал “sold” («продан»). Мне остаётся написать ещё одну часть, когда мы получим ключи и переедем. А потом пойдут другие истории и вопросы о буднях домовладения и ухаживания за растениями.