надлан: Подбор жильцов на съём квартиры.
Тема №8: Подбор жильцов на съём квартиры.
- Определение контингента.
- Поиск определенного контингента.
- Фильтрация неблагонадежных.
- Определение цены квартиры.
- Составление договора на съём.
- Виды гарантий в договоре о съёме - штар арвут и арвут банкаит.
- Сопровождение квартиры и решение конфликнтых ситуаций.
Определение контингента.
Просто ответьте себе на вопрос "Кого бы я хотел видеть в качестве жильца в моей квартире?" А потом сделайте квартиру максимально привлекательной для такого типажа.
Конечно, если вы видите что ваша квартира для такого типажа не сильно привлекательна и сделать ничего особо нельзя - подумайте еще раз, есть ли типаж менее требовательный, но по-прежнему вас устраивающий.
Примеры:
Вы хотите видеть в качестве жильцов молодую пару с одним ребенком? Ваша квартира должна быть недорогой, в районе где есть работа, и состоять из 2.5 комнат, т.е.салона, родительской спальни и маленькой комнаты для их ребенка.
Вы хотите иметь дело со студентами-шутафами? Ваша квартира должна быть недорогой, располагаться недалеко от вуза, иметь две отдельные примерно равные по величине комнаты с дверью.
Вы хотите иметь дело с большой респектабельной платежеспособной семьёй? Квартира должна быть в хорошем состоянии, находиться в престижном спальном районе и состоять минимум из 4-х комнат.
И т.д.
Поиск определенного контингента.
Как и в любой рекламе, объявление о сдаче вашей квартиры должно иметь целевую аудиторию. Бессмысленно искать жильцов - пенсионеров, развешивая объявления о сдаче на доске объявлений в местном университете.
Подумайте, что может привлечь тот типаж, который вы хотите видеть в качестве жильцов и опишите это в объявлении. Подумайте, где ваш типаж может искать объявления о сдаче квартир и поместите его там.
Это, в сочетании с типом квартиры, её планировкой, дизайном и обстановкой должно дать вам поток именно тех квартирантов, с которыми вы хотите иметь дело.
А, да, кстати, осмыслите ещё почему вы выбираете именно такой контингент жильцов. Вам важна платежеспособность (жильцы-респектабельная семья)? Или возможность от жильцов быстро избавиться (студенты, не старые одиночки)? Или вы беспокоитесь за износ жилья и его внешний вид (респектабельные одиночки или пары без детей)?
Фильтрация неблагонадежных.
Все люди разные. Кто-то материально ответственен, финансово независим и порядочен. А кто-то может быть милейшим человеком, но - безответственным распиздяем. Кто-то может иметь, гм, несовместимые с вашими культурные традиции общения...
Я бы фильтровал людей по двум основным направлениям - финансовая стабильность и комфортность взаимодействия с ними.
По поводу комфортности взаимодействия - выбирайте людей преимущественно из своей культуральной среды, а ещё лучше - из тех социальных слоёв, где вы сами находитесь или где когда-то были. В таком случае между вами и вашими квартиросъемщиками будет больше взаимопонимания.
По поводу финансовой стабильности, к счастью, всё довольно просто - за вас давно всё придумано банками. Вы брали машканту? Банк требовал от вас тлуши, дапей ош, гарантов? Вот теперь вы с другой стороны, вы оцениваете благонадежность ваших квартиросъёмщиков и требуете то же самое.
Определение цены квартиры.
За какую точную сумму сдавать? Вопрос несложный. Берете чужие объявления на аналогичные квартиры в том же районе, смотрите несколько штук прикидываясь съёмщиком. Выясняете у хозяев сколько они хотят и готовы ли скинуть. И просите потом за свою квартиру столько же, сколько максимум (ну, разумный максимум, совсем бредовые предложения не учитываем :) просили за аналогичные вашей квартиры. Почему максимум? Потому что потом с вами начнут торговаться, и вы (неохотно и не сразу) скинете 3-5% до нормальной средней цены. Люди будут довольны и вы будете довольны.
Изначально ставить среднюю цену не стоит - с вами всё равно будут торговаться. И заниженную цену тоже ставить не стоит - торговаться будут всё равно. И совершенно не факт, что на заниженную цену придут лучшие жильцы, чем на завышенную, скорее наоборот. А если поставите максимальную цену - есть некоторый шанс, что за такую цену и сдадите. Но если сразу поставите цену ниже - то цену выше вам точно не дадут :)
Такая вот логика.
Где эта логика не работает - так это квартиры в районах, не пользующихся спросом. Но, я надеюсь, это не ваш случай. Потому, что такие квартиры покупать нельзя :)
Составление договора на съём.
Возмите какой-нибудь договор, который хорошо защищает права квартировладельца. Тип сделки у вас стандартный, договоров этих полно всяких разных, выберите какой-нибудь на ваш вкус :-) Лучше всего, конечно, посоветоваться с адвокатом, хотя жаба и давит.
Дело в том, что вам достаточно один раз выбрать хороший договор, а потом вы его можете использовать каждый раз при сдаче любой квартиры. И ваши знакомые могут, и вообще все, кого интересует эта тема.
Я, например, как-то снимал квартиру в навороченном небоскрёбе и хозяин квартиры, весьма богатый человек, потребовал подписать договор, в котором я был прижат к ногтю в случае малейших неверных телодвижений. Ну, так я теперь этот договор и использую со своими жильцами :-) Иногда правда приходится немного давать им послабления, особенно если рынок съемных квартир не на подъёме и жильцов найти не очень просто.
Виды гарантий в договоре о съёме - штар арвут и арвут банкаит.
Это несколько более частный вопрос, чем те что я тут обычно рассматриваю, тем не менее он возникал не раз, так что я решил включить его в основное оглавление. Итак, зачем берут в качестве гарантии и штар арвут и арвут банкаит?
Штар дается на большую сумму и получить по нему деньги можно через "оцаа ле-поаль". Используется как аргумент в случае крупного конфликта со съёмщиком. Например, съёмщик долго не платит, не съезжает вовремя или нанёс квартире серьезный ущерб. Серъёзный ущерб квартире нанести довольно просто - оставьте открытым кран, не дай бог не справится канализация, затопите соседей снизу - ремонт их потолка и замена раскисшей мебели выльется в 20-30 тысяч шекелей легко.
Арвут банкаит - это практически как наличка. Делается на сравнительно некрупную сумму и служит аргументом в случае небольшого конфликта. Деньги можно получить в любой момент. Служит для гарантии того, что жилец вовремя заплатит все выплаты за квартиру и счета. Допустим жилец выехал на неделю позже, не заплатил счета и не покрасил после себя квартиру.
С одной стороны, арвут банкаи не хватит если чего-то серьезное произойдет.
С другой стороны, ради мелочей никому начинать всякие процессы и обращаться в официальные инстанции не захочется.
Практически, я рекомендую вместо арвут банкаит брать просто залог наличкой, скажем, в размере одной месячной оплаты, при подписании договора. Потому, что арвут банкаит во-первых, стоит съёмщику немаленьких денег, а во-вторых, даётся сроком на один год, т.е срок её действия заканчивается в аккурат незадолго до того, как заканчивается срок действия годичного договора, что, согласитесь, бессмысленно, т.к. именно в момент окончания происходит окончательный рассчет, при котором могут выявится неуплаты.
Сопровождение квартиры и решение конфликнтых ситуаций.
Сопровождение квартиры - это те действия, которые требуются от вас по договору, как от хозяина. По большей части только чинить что-то когда ломается от износа. Хотя желательно пытаться составить договор так, чтоб вы как хозяин вообще ничего не обязаны были бы делать - всё за счет жильца. Скорее всего, жильцу во время подписания договора это не понравится, он заартачится и чего-нибудь у вас сторгует. Сторгуйте ему исправление того, что сломалось от естественного износа ("блай савир" называется), не более того.
В случае конфликтных ситуаций решает подписанный договор, поэтому он и должен быть максимально жёстким. Перед переговорами внимательно читаете договор, обязанности жильца и ваши права - и аппелируете к ним. Не стесняетесь применять именно те санкции, что указаны в договоре - к сожалению, если будете мягкими, то потеряете деньги, время и силы. В случае конфликта съемщик должен видеть, что на вас особо не поездишь, иначе никакого уважения не будет - не надо быть в иллюзии о хороших отношениях, речь идет о ваших кровных деньгах, у всех свои интересы. Будте мягкими и приятными в общении, но - лишь до тех пор пока жилец выполняет все свои обязательства.
Ещё, что хотел бы отметить - выселить жильцов сейчас несколько легче чем раньше. Когда-то жилец мог не платить чуть ли не годами и государство заботилось о том, чтоб он не дай бог не оказался на улице - за счет "богатенького" квартировладельца. Сейчас судебный процесс и дальнейшие действия "оцаа ле-поаль" занимают от 3-х до 9-ти месяцев до выселения неплатильщика.
-> к оглавлению <-
- Определение контингента.
- Поиск определенного контингента.
- Фильтрация неблагонадежных.
- Определение цены квартиры.
- Составление договора на съём.
- Виды гарантий в договоре о съёме - штар арвут и арвут банкаит.
- Сопровождение квартиры и решение конфликнтых ситуаций.
Определение контингента.
Просто ответьте себе на вопрос "Кого бы я хотел видеть в качестве жильца в моей квартире?" А потом сделайте квартиру максимально привлекательной для такого типажа.
Конечно, если вы видите что ваша квартира для такого типажа не сильно привлекательна и сделать ничего особо нельзя - подумайте еще раз, есть ли типаж менее требовательный, но по-прежнему вас устраивающий.
Примеры:
Вы хотите видеть в качестве жильцов молодую пару с одним ребенком? Ваша квартира должна быть недорогой, в районе где есть работа, и состоять из 2.5 комнат, т.е.салона, родительской спальни и маленькой комнаты для их ребенка.
Вы хотите иметь дело со студентами-шутафами? Ваша квартира должна быть недорогой, располагаться недалеко от вуза, иметь две отдельные примерно равные по величине комнаты с дверью.
Вы хотите иметь дело с большой респектабельной платежеспособной семьёй? Квартира должна быть в хорошем состоянии, находиться в престижном спальном районе и состоять минимум из 4-х комнат.
И т.д.
Поиск определенного контингента.
Как и в любой рекламе, объявление о сдаче вашей квартиры должно иметь целевую аудиторию. Бессмысленно искать жильцов - пенсионеров, развешивая объявления о сдаче на доске объявлений в местном университете.
Подумайте, что может привлечь тот типаж, который вы хотите видеть в качестве жильцов и опишите это в объявлении. Подумайте, где ваш типаж может искать объявления о сдаче квартир и поместите его там.
Это, в сочетании с типом квартиры, её планировкой, дизайном и обстановкой должно дать вам поток именно тех квартирантов, с которыми вы хотите иметь дело.
А, да, кстати, осмыслите ещё почему вы выбираете именно такой контингент жильцов. Вам важна платежеспособность (жильцы-респектабельная семья)? Или возможность от жильцов быстро избавиться (студенты, не старые одиночки)? Или вы беспокоитесь за износ жилья и его внешний вид (респектабельные одиночки или пары без детей)?
Фильтрация неблагонадежных.
Все люди разные. Кто-то материально ответственен, финансово независим и порядочен. А кто-то может быть милейшим человеком, но - безответственным распиздяем. Кто-то может иметь, гм, несовместимые с вашими культурные традиции общения...
Я бы фильтровал людей по двум основным направлениям - финансовая стабильность и комфортность взаимодействия с ними.
По поводу комфортности взаимодействия - выбирайте людей преимущественно из своей культуральной среды, а ещё лучше - из тех социальных слоёв, где вы сами находитесь или где когда-то были. В таком случае между вами и вашими квартиросъемщиками будет больше взаимопонимания.
По поводу финансовой стабильности, к счастью, всё довольно просто - за вас давно всё придумано банками. Вы брали машканту? Банк требовал от вас тлуши, дапей ош, гарантов? Вот теперь вы с другой стороны, вы оцениваете благонадежность ваших квартиросъёмщиков и требуете то же самое.
Определение цены квартиры.
За какую точную сумму сдавать? Вопрос несложный. Берете чужие объявления на аналогичные квартиры в том же районе, смотрите несколько штук прикидываясь съёмщиком. Выясняете у хозяев сколько они хотят и готовы ли скинуть. И просите потом за свою квартиру столько же, сколько максимум (ну, разумный максимум, совсем бредовые предложения не учитываем :) просили за аналогичные вашей квартиры. Почему максимум? Потому что потом с вами начнут торговаться, и вы (неохотно и не сразу) скинете 3-5% до нормальной средней цены. Люди будут довольны и вы будете довольны.
Изначально ставить среднюю цену не стоит - с вами всё равно будут торговаться. И заниженную цену тоже ставить не стоит - торговаться будут всё равно. И совершенно не факт, что на заниженную цену придут лучшие жильцы, чем на завышенную, скорее наоборот. А если поставите максимальную цену - есть некоторый шанс, что за такую цену и сдадите. Но если сразу поставите цену ниже - то цену выше вам точно не дадут :)
Такая вот логика.
Где эта логика не работает - так это квартиры в районах, не пользующихся спросом. Но, я надеюсь, это не ваш случай. Потому, что такие квартиры покупать нельзя :)
Составление договора на съём.
Возмите какой-нибудь договор, который хорошо защищает права квартировладельца. Тип сделки у вас стандартный, договоров этих полно всяких разных, выберите какой-нибудь на ваш вкус :-) Лучше всего, конечно, посоветоваться с адвокатом, хотя жаба и давит.
Дело в том, что вам достаточно один раз выбрать хороший договор, а потом вы его можете использовать каждый раз при сдаче любой квартиры. И ваши знакомые могут, и вообще все, кого интересует эта тема.
Я, например, как-то снимал квартиру в навороченном небоскрёбе и хозяин квартиры, весьма богатый человек, потребовал подписать договор, в котором я был прижат к ногтю в случае малейших неверных телодвижений. Ну, так я теперь этот договор и использую со своими жильцами :-) Иногда правда приходится немного давать им послабления, особенно если рынок съемных квартир не на подъёме и жильцов найти не очень просто.
Виды гарантий в договоре о съёме - штар арвут и арвут банкаит.
Это несколько более частный вопрос, чем те что я тут обычно рассматриваю, тем не менее он возникал не раз, так что я решил включить его в основное оглавление. Итак, зачем берут в качестве гарантии и штар арвут и арвут банкаит?
Штар дается на большую сумму и получить по нему деньги можно через "оцаа ле-поаль". Используется как аргумент в случае крупного конфликта со съёмщиком. Например, съёмщик долго не платит, не съезжает вовремя или нанёс квартире серьезный ущерб. Серъёзный ущерб квартире нанести довольно просто - оставьте открытым кран, не дай бог не справится канализация, затопите соседей снизу - ремонт их потолка и замена раскисшей мебели выльется в 20-30 тысяч шекелей легко.
Арвут банкаит - это практически как наличка. Делается на сравнительно некрупную сумму и служит аргументом в случае небольшого конфликта. Деньги можно получить в любой момент. Служит для гарантии того, что жилец вовремя заплатит все выплаты за квартиру и счета. Допустим жилец выехал на неделю позже, не заплатил счета и не покрасил после себя квартиру.
С одной стороны, арвут банкаи не хватит если чего-то серьезное произойдет.
С другой стороны, ради мелочей никому начинать всякие процессы и обращаться в официальные инстанции не захочется.
Практически, я рекомендую вместо арвут банкаит брать просто залог наличкой, скажем, в размере одной месячной оплаты, при подписании договора. Потому, что арвут банкаит во-первых, стоит съёмщику немаленьких денег, а во-вторых, даётся сроком на один год, т.е срок её действия заканчивается в аккурат незадолго до того, как заканчивается срок действия годичного договора, что, согласитесь, бессмысленно, т.к. именно в момент окончания происходит окончательный рассчет, при котором могут выявится неуплаты.
Сопровождение квартиры и решение конфликнтых ситуаций.
Сопровождение квартиры - это те действия, которые требуются от вас по договору, как от хозяина. По большей части только чинить что-то когда ломается от износа. Хотя желательно пытаться составить договор так, чтоб вы как хозяин вообще ничего не обязаны были бы делать - всё за счет жильца. Скорее всего, жильцу во время подписания договора это не понравится, он заартачится и чего-нибудь у вас сторгует. Сторгуйте ему исправление того, что сломалось от естественного износа ("блай савир" называется), не более того.
В случае конфликтных ситуаций решает подписанный договор, поэтому он и должен быть максимально жёстким. Перед переговорами внимательно читаете договор, обязанности жильца и ваши права - и аппелируете к ним. Не стесняетесь применять именно те санкции, что указаны в договоре - к сожалению, если будете мягкими, то потеряете деньги, время и силы. В случае конфликта съемщик должен видеть, что на вас особо не поездишь, иначе никакого уважения не будет - не надо быть в иллюзии о хороших отношениях, речь идет о ваших кровных деньгах, у всех свои интересы. Будте мягкими и приятными в общении, но - лишь до тех пор пока жилец выполняет все свои обязательства.
Ещё, что хотел бы отметить - выселить жильцов сейчас несколько легче чем раньше. Когда-то жилец мог не платить чуть ли не годами и государство заботилось о том, чтоб он не дай бог не оказался на улице - за счет "богатенького" квартировладельца. Сейчас судебный процесс и дальнейшие действия "оцаа ле-поаль" занимают от 3-х до 9-ти месяцев до выселения неплатильщика.
-> к оглавлению <-