надлан: Что насчет продажи квартиры?
Тема №9: Что насчет продажи квартиры?
- Продажа как освобождение ресурсов для более выгодной альтернативы.
- Продажа для выхода на пенсию.
- Процесс продажи квартиры.
Продажа как освобождение ресурсов для более выгодной альтернативы.
При изменениях в налогообложении недвижимости, при изменении законов, связанных с покупкой-продажей-сдачей недвижимости, при изменении экономической ситуации, да и просто раз в год-два для профилактики стоит делать некую ревизию имеющейся недвижимости и пытаться осознать, всё ли оптимально, возможно открылись новые возможности получения дохода или закрылись старые.
Думаю, лучше всего пояснить на примерах.
Наиболее вероятная ситуация - у вас когда-то была некоторая сумма денег Х, вы взяли машканту 2*Х и купили квартиру стоимостью 3*Х. Квартира дорожала на 6% в год , прошло 5 лет, стоимость поднялась на 33% и теперь составляет 4*Х. Минус 2*Х машканты, вам остаётся 2*Х. Ваши деньги удвоились, бинго! Вы можете продать эту квартиру и купить в два раза более дорогую, взяв в два раза большую машканту. Эта квартира будет дорожать на те же 6% в год, но в абсолютных цифрах - в два раза быстрее чем старая квартира.
Ситуация менее приятная - вы купили квартиру 5 лет назад, в перспективном районе, но за пять лет в район неожиданно начали переселяться суданские беженцы, и теперь вы видите, что цена на эту квартиру растет не на 6-7% в год, как вы рассчитывали, а всего на 5%, и сдавать эту квартиру приличным людям становится всё сложнее. Самое время провернуть такую же операцию, как в предыдущем примере - продайте квартиру, вытащите свои выросшие деньги, купите другую квартиру, подороже. Пусть не в два раза, но в полтора - тоже неплохо.
Сюрпризы в налогооблажении - до 2013-го года можно было владеть более чем одной квартирой, раз в 4 года безналогово продавать её о покупать другую. Потом это дело начали давить налогами и стало выгоднее покупать-продавать единственную дорогую квартиру, а не несколько недорогих. Самое время было продать несколько квартир и переложить все деньги в одну.
Сюрпризы экономики - бывают в ней периоды, когда цены на квартиры стоят, а машканты дорогие. В это время держать дорогую квартиру с большой машкантой особого смысла нету. Вполне можно продать дорогую квартиру, закрыть машканту, на остаток денег взять квартиру дешевле, сдать её и спокойно ждать очередного витка подорожания. Главное, его не пропустить :) А бывает и наоборот, как сейчас - квартиры стабильно дорожают, а машканты дешевые, грех не воспользоваться. А ещё бывает, что цены росли-росли и выросли до совершенно непотребных размеров, когда арендная плата не приносит и 3% в год от стоимости квартиры, и очевидно, что больше они расти не могут, т.к. машканты дорожают, перепродавать квартиры становится невыгодно, а своих денег у людей уже нету. А в какой-то другой подходящей стране наоборот... Тогда, при возможности, есть смысл продать квартиру тут и перекинуть деньги туда.
Сюрпризы в законодательстве - например, есть страны, в которых выселить неплатящего жильца почти невозможно. Понятно, что сдача квартиры в такой стране это дело слишком рискованное и заниматься им там не стоит. Но что делать, если вдруг у нас проходит такой закон, а у вас сдаётся квартира? Неплохо бы немедленно выселить жильца пока закон не вступил в силу, продавать квартиру и купить её в стране с более подходящим законодательством.
Продажа для выхода на пенсию.
Как вы уже наверняка поняли, при покупке недвижимости фактор времени работает на вас. Чем больше у вас времени, тем больше можно преумножить стоимость своей недвижимости и, соответственно, доход от неё. И если бы у вас было бесконечное время, вы могли бы стать бесконечно богатым. Но, к сожалению, бесконечного времени у вас нету, а перспектива быть самым богатым человеком на кладбище вас не прельщает. И если у вас не получается вытаскивать из квартир процент дохода выше или хотя бы равный тому проценту, который вы отдаёте на ежемесячную выплату машканты (а у вас, скорее всего, не получается, иначе бы вы не читали мою статью до этого момента, вам бы давно стало скучно :), то рано или поздно вам надоест пускать большую часть дохода в рост и захочется начать пользоваться плодами этих ваших трудов по манипулированию с недвижимостью, т.е. получать с неё побольше ежемесячного дохода. И тратить доход от сдачи на не покрытие машканты, а на себя. Окей, если у вас получилось сделать так, что ваш доход от аренды даже больше чем вам надо, то можно оставить какую-то часть недвижимости "на вырост", с машкантами. Но так или иначе, проще всего в какой-то момент приостановиться, значительную часть недвижимости продать, вырученными деньгами оставшиеся машканты закрыть и на доход от аренды спокойно жить до конца своих дней, никогда не работая и даже не беспокоясь, что ещё такого интересного наше государство нафантазирует с нашими пенсиями, с пенсионным возрастом и т.д.
Процесс продажи квартиры.
Допустим, вы решили продать квартиру. Как это делается и что вам предстоит пережить?
Сразу скажу, что это не ужас-ужас. Это, пожалуй, даже легче чем сдавать, потому что иметь дело с покупателем вам придётся не так уж много, сам процесс весьма формализирован и ведётся адвокатом, а вы получаете стандартные деньги, которые, как говорится, не пахнут.
Главное тут - найти покупателя. В наших условиях, когда цены растут и квартир не хватает, в покупателях на квартиру без проблем с документами недостатка нет. Фотографируете квартиру, выставляете её на яд2, цену выставляете такую же, как на аналогичные квартиры в вашем районе на яд2 (цены там слегка завышены) и раз в пару дней поднимаете объявление наверх. Методично посылаете тивухов, которые вам нафиг не нужны, а нормальных покупателей пускаете посмореть квартиру. Они будут пытаться торговаться - обрубайте сразу, такая цена, ни больше ни меньше, ваши аргументы мне пофигу, у меня только сегодня ещё три просмотра на эту квартиру назначено, если такими темпами за два месяца не продам, тогда цену и спущу, а раньше разговор ни о чём. Кстати, вполне возможно что за месяц таких показов желающий купить так и не найдётся. Тогда, через месяц, не раньше, снижайте цену на 2%. Если не продадите, ещё через месяц ещё на 2%. И так пока не продадите. Прелесть ситуации в том, что в условиях роста цен, вы можете продать вашу квартиру за любую сумму, подождав достаточно долго, так что цену можно и не снижать. Но тогда возможно, что ждать придётся годы :)
В какой-то момент один из покупателей не просто говорит "мне подходит", а предлагает обменяться телефонами адвокатов и готовить договор. Это хороший знак, это значит что примерно с 30-40% вероятностью он вашу квартиру таки купит. Вы продолжаете показывать квартиру другим, и у вас есть примерно неделя чтобы адвокаты составили договор, а вы с продавцом его подписали. Если за неделю этого не произошло, скорее всего, вам надо двигаться дальше с другими покупателеми, намерения этого покупателя не очень ясны, отбрасывать его не стоит, но и всеръёз воспринимать уже не надо.
Если же у вас получилось составить договор, вы приходите, подписываете, получаете 10-15% задатка и с этого момента можете считать, что ваша квартира на 95% продана. Отмена подписанного договора грозит отменяющей стороне значительными денежными санкциями и здравомыслящие люди на такую потерю денег не готовы. Вы заполняете у адвоката всякие бумажки, а у покупателя по договору обычно есть около трех месяцев на то, чтобы заплатить вам остаток суммы. За это время вам надо вытащить в ирие "ишур ирия ле табу" (может занять где-то до месяца), адвокат посылает запрос в налоговую что вы ей ничего не должны (ответ может занять до полугода) и, в принципе всё. При получении последнего платежа вы отдаёте покупателю ключи. Если разрешения от ирии или от налоговой задерживаются, некоторая часть денег покупателя (5-10% стоимости квартиры, как правило удерживаются из последнего платежа) лежит заблокированная у вашего адвоката, как только ответы прходят - вы получаете остаток денег.
Ну, собственно, и всё, закончили.
-> к оглавлению <-
- Продажа как освобождение ресурсов для более выгодной альтернативы.
- Продажа для выхода на пенсию.
- Процесс продажи квартиры.
Продажа как освобождение ресурсов для более выгодной альтернативы.
При изменениях в налогообложении недвижимости, при изменении законов, связанных с покупкой-продажей-сдачей недвижимости, при изменении экономической ситуации, да и просто раз в год-два для профилактики стоит делать некую ревизию имеющейся недвижимости и пытаться осознать, всё ли оптимально, возможно открылись новые возможности получения дохода или закрылись старые.
Думаю, лучше всего пояснить на примерах.
Наиболее вероятная ситуация - у вас когда-то была некоторая сумма денег Х, вы взяли машканту 2*Х и купили квартиру стоимостью 3*Х. Квартира дорожала на 6% в год , прошло 5 лет, стоимость поднялась на 33% и теперь составляет 4*Х. Минус 2*Х машканты, вам остаётся 2*Х. Ваши деньги удвоились, бинго! Вы можете продать эту квартиру и купить в два раза более дорогую, взяв в два раза большую машканту. Эта квартира будет дорожать на те же 6% в год, но в абсолютных цифрах - в два раза быстрее чем старая квартира.
Ситуация менее приятная - вы купили квартиру 5 лет назад, в перспективном районе, но за пять лет в район неожиданно начали переселяться суданские беженцы, и теперь вы видите, что цена на эту квартиру растет не на 6-7% в год, как вы рассчитывали, а всего на 5%, и сдавать эту квартиру приличным людям становится всё сложнее. Самое время провернуть такую же операцию, как в предыдущем примере - продайте квартиру, вытащите свои выросшие деньги, купите другую квартиру, подороже. Пусть не в два раза, но в полтора - тоже неплохо.
Сюрпризы в налогооблажении - до 2013-го года можно было владеть более чем одной квартирой, раз в 4 года безналогово продавать её о покупать другую. Потом это дело начали давить налогами и стало выгоднее покупать-продавать единственную дорогую квартиру, а не несколько недорогих. Самое время было продать несколько квартир и переложить все деньги в одну.
Сюрпризы экономики - бывают в ней периоды, когда цены на квартиры стоят, а машканты дорогие. В это время держать дорогую квартиру с большой машкантой особого смысла нету. Вполне можно продать дорогую квартиру, закрыть машканту, на остаток денег взять квартиру дешевле, сдать её и спокойно ждать очередного витка подорожания. Главное, его не пропустить :) А бывает и наоборот, как сейчас - квартиры стабильно дорожают, а машканты дешевые, грех не воспользоваться. А ещё бывает, что цены росли-росли и выросли до совершенно непотребных размеров, когда арендная плата не приносит и 3% в год от стоимости квартиры, и очевидно, что больше они расти не могут, т.к. машканты дорожают, перепродавать квартиры становится невыгодно, а своих денег у людей уже нету. А в какой-то другой подходящей стране наоборот... Тогда, при возможности, есть смысл продать квартиру тут и перекинуть деньги туда.
Сюрпризы в законодательстве - например, есть страны, в которых выселить неплатящего жильца почти невозможно. Понятно, что сдача квартиры в такой стране это дело слишком рискованное и заниматься им там не стоит. Но что делать, если вдруг у нас проходит такой закон, а у вас сдаётся квартира? Неплохо бы немедленно выселить жильца пока закон не вступил в силу, продавать квартиру и купить её в стране с более подходящим законодательством.
Продажа для выхода на пенсию.
Как вы уже наверняка поняли, при покупке недвижимости фактор времени работает на вас. Чем больше у вас времени, тем больше можно преумножить стоимость своей недвижимости и, соответственно, доход от неё. И если бы у вас было бесконечное время, вы могли бы стать бесконечно богатым. Но, к сожалению, бесконечного времени у вас нету, а перспектива быть самым богатым человеком на кладбище вас не прельщает. И если у вас не получается вытаскивать из квартир процент дохода выше или хотя бы равный тому проценту, который вы отдаёте на ежемесячную выплату машканты (а у вас, скорее всего, не получается, иначе бы вы не читали мою статью до этого момента, вам бы давно стало скучно :), то рано или поздно вам надоест пускать большую часть дохода в рост и захочется начать пользоваться плодами этих ваших трудов по манипулированию с недвижимостью, т.е. получать с неё побольше ежемесячного дохода. И тратить доход от сдачи на не покрытие машканты, а на себя. Окей, если у вас получилось сделать так, что ваш доход от аренды даже больше чем вам надо, то можно оставить какую-то часть недвижимости "на вырост", с машкантами. Но так или иначе, проще всего в какой-то момент приостановиться, значительную часть недвижимости продать, вырученными деньгами оставшиеся машканты закрыть и на доход от аренды спокойно жить до конца своих дней, никогда не работая и даже не беспокоясь, что ещё такого интересного наше государство нафантазирует с нашими пенсиями, с пенсионным возрастом и т.д.
Процесс продажи квартиры.
Допустим, вы решили продать квартиру. Как это делается и что вам предстоит пережить?
Сразу скажу, что это не ужас-ужас. Это, пожалуй, даже легче чем сдавать, потому что иметь дело с покупателем вам придётся не так уж много, сам процесс весьма формализирован и ведётся адвокатом, а вы получаете стандартные деньги, которые, как говорится, не пахнут.
Главное тут - найти покупателя. В наших условиях, когда цены растут и квартир не хватает, в покупателях на квартиру без проблем с документами недостатка нет. Фотографируете квартиру, выставляете её на яд2, цену выставляете такую же, как на аналогичные квартиры в вашем районе на яд2 (цены там слегка завышены) и раз в пару дней поднимаете объявление наверх. Методично посылаете тивухов, которые вам нафиг не нужны, а нормальных покупателей пускаете посмореть квартиру. Они будут пытаться торговаться - обрубайте сразу, такая цена, ни больше ни меньше, ваши аргументы мне пофигу, у меня только сегодня ещё три просмотра на эту квартиру назначено, если такими темпами за два месяца не продам, тогда цену и спущу, а раньше разговор ни о чём. Кстати, вполне возможно что за месяц таких показов желающий купить так и не найдётся. Тогда, через месяц, не раньше, снижайте цену на 2%. Если не продадите, ещё через месяц ещё на 2%. И так пока не продадите. Прелесть ситуации в том, что в условиях роста цен, вы можете продать вашу квартиру за любую сумму, подождав достаточно долго, так что цену можно и не снижать. Но тогда возможно, что ждать придётся годы :)
В какой-то момент один из покупателей не просто говорит "мне подходит", а предлагает обменяться телефонами адвокатов и готовить договор. Это хороший знак, это значит что примерно с 30-40% вероятностью он вашу квартиру таки купит. Вы продолжаете показывать квартиру другим, и у вас есть примерно неделя чтобы адвокаты составили договор, а вы с продавцом его подписали. Если за неделю этого не произошло, скорее всего, вам надо двигаться дальше с другими покупателеми, намерения этого покупателя не очень ясны, отбрасывать его не стоит, но и всеръёз воспринимать уже не надо.
Если же у вас получилось составить договор, вы приходите, подписываете, получаете 10-15% задатка и с этого момента можете считать, что ваша квартира на 95% продана. Отмена подписанного договора грозит отменяющей стороне значительными денежными санкциями и здравомыслящие люди на такую потерю денег не готовы. Вы заполняете у адвоката всякие бумажки, а у покупателя по договору обычно есть около трех месяцев на то, чтобы заплатить вам остаток суммы. За это время вам надо вытащить в ирие "ишур ирия ле табу" (может занять где-то до месяца), адвокат посылает запрос в налоговую что вы ей ничего не должны (ответ может занять до полугода) и, в принципе всё. При получении последнего платежа вы отдаёте покупателю ключи. Если разрешения от ирии или от налоговой задерживаются, некоторая часть денег покупателя (5-10% стоимости квартиры, как правило удерживаются из последнего платежа) лежит заблокированная у вашего адвоката, как только ответы прходят - вы получаете остаток денег.
Ну, собственно, и всё, закончили.
-> к оглавлению <-