На жилищном фронте без перемен
CatalunyaCaixa, как и другие испанские банки, сначала навыдавав ипотек направо и налево, а потом будучи вынужден реквизировать жильё у тех, кто по этим ипотекам не смог платить, в итоге стал в недвижимости большим экспертом.
В начале года банк предложил своё видение того, что будет с рынком недвижимости Испании в ближайшие 5 лет. Всё очень солидно: 129 страниц текста с таблицами, графиками, диаграммами. Понимая, что желающих настолько сильно углубляться в вопрос не очень много, попробую уложить всё в одну страницу.
Основной вопрос, который исследует CatalunyaCaixa, - каковы перспективы разгрузить образовавшийся у испанцев огромный склад (около 600.000 объектов по состоянию на конец 2012 года) только что построенного и никем не купленного жилья. С учётом того, что затоварившие склад квартиры и таунхаузы не представляют собой нечто эксклюзивное: это нормальное жильё для средней семьи, становится понятно, что "заграница нам не поможет". Как бы сильно ни любили Испанию англичане, немцы, русские и китайцы, основным игроком на рынке недвижимости в стране является местное население и на спрос именно изнутри - вся надежда. А, учитывая, что обычной семье для нормальной жизни достаточно одной квартиры или дома, логически приходим к жёсткой увязке рассматриваемой проблемы с демографией.
Испанское население и число испанских семей растут неравномерно: за период 1978-1998 каждый год в среднем в стране появлялось 152.000 новых хозяйств, потом была десятилетка бурного роста - 400.000 в среднем в год за период 1998-2008 и затем спад до 167.000 в 2011 году. Прогноз до 2017 года неутешительный - всего 60.000 новых хозяйств в год.
Естественно, что даже такой небольшой рост не может равномерно распределиться по стране, которую населяют очень разные народы, сравните андалузское фламенко и каталонскую сардану - многое станет понятно без цифр. А цифры подтвердят: за период 2012-2017 гг. в Андалусии появится 119.000 новых хозяйств, а в Каталонии только 15.000.
А вот ещё одна незадача: параллельно неуверенному росту населения страны идёт процесс поступления на склад жилья, строительство которого началось до кризиса. Ожидается, что к концу 2017 года это будет 350.000 новых единиц.
Объединим теперь всё в таблицу, показав перечисленные факторы отдельно для 4 испанских регионов: Андалусии, Каталонии, Валенсии (сообщество) и Мадрида (сообщество).
не продано до 2012 г.
будет достроено до 2017 г.
новых хозяйств в 2012-2017 гг.
соотношение складов 2017 и 2012 гг.
Андалусия
91.000
72.000
119.000
48%
Каталония
71.000
37.000
15.000
131%
Валенсия
119.000
22.000
27.000
96%
Мадрид
79.000
103.000
69.000
143%
Когда пустует такая прорва нового, готового к употреблению жилья, это не может не давить цены вниз. Естественно, на вторичном рынке тоже. Поэтому у тех, кто планирует покупку обычного дома или квартиры для постоянного проживания (principal residence), есть время подумать. Сделаем акцент на слове "обычного", поскольку желающим купить подешевле отдельно стоящий дом в хорошей зоне с видом на море или квартиру в центре города, которую можно круглый год сдавать посуточно, расслабляться не стоит - у такого товара свой собственный рынок с ощутимым участием иностранцев и своя динамика цен.
В начале года банк предложил своё видение того, что будет с рынком недвижимости Испании в ближайшие 5 лет. Всё очень солидно: 129 страниц текста с таблицами, графиками, диаграммами. Понимая, что желающих настолько сильно углубляться в вопрос не очень много, попробую уложить всё в одну страницу.
Основной вопрос, который исследует CatalunyaCaixa, - каковы перспективы разгрузить образовавшийся у испанцев огромный склад (около 600.000 объектов по состоянию на конец 2012 года) только что построенного и никем не купленного жилья. С учётом того, что затоварившие склад квартиры и таунхаузы не представляют собой нечто эксклюзивное: это нормальное жильё для средней семьи, становится понятно, что "заграница нам не поможет". Как бы сильно ни любили Испанию англичане, немцы, русские и китайцы, основным игроком на рынке недвижимости в стране является местное население и на спрос именно изнутри - вся надежда. А, учитывая, что обычной семье для нормальной жизни достаточно одной квартиры или дома, логически приходим к жёсткой увязке рассматриваемой проблемы с демографией.
Испанское население и число испанских семей растут неравномерно: за период 1978-1998 каждый год в среднем в стране появлялось 152.000 новых хозяйств, потом была десятилетка бурного роста - 400.000 в среднем в год за период 1998-2008 и затем спад до 167.000 в 2011 году. Прогноз до 2017 года неутешительный - всего 60.000 новых хозяйств в год.
Естественно, что даже такой небольшой рост не может равномерно распределиться по стране, которую населяют очень разные народы, сравните андалузское фламенко и каталонскую сардану - многое станет понятно без цифр. А цифры подтвердят: за период 2012-2017 гг. в Андалусии появится 119.000 новых хозяйств, а в Каталонии только 15.000.
А вот ещё одна незадача: параллельно неуверенному росту населения страны идёт процесс поступления на склад жилья, строительство которого началось до кризиса. Ожидается, что к концу 2017 года это будет 350.000 новых единиц.
Объединим теперь всё в таблицу, показав перечисленные факторы отдельно для 4 испанских регионов: Андалусии, Каталонии, Валенсии (сообщество) и Мадрида (сообщество).
не продано до 2012 г.
будет достроено до 2017 г.
новых хозяйств в 2012-2017 гг.
соотношение складов 2017 и 2012 гг.
Андалусия
91.000
72.000
119.000
48%
Каталония
71.000
37.000
15.000
131%
Валенсия
119.000
22.000
27.000
96%
Мадрид
79.000
103.000
69.000
143%
Когда пустует такая прорва нового, готового к употреблению жилья, это не может не давить цены вниз. Естественно, на вторичном рынке тоже. Поэтому у тех, кто планирует покупку обычного дома или квартиры для постоянного проживания (principal residence), есть время подумать. Сделаем акцент на слове "обычного", поскольку желающим купить подешевле отдельно стоящий дом в хорошей зоне с видом на море или квартиру в центре города, которую можно круглый год сдавать посуточно, расслабляться не стоит - у такого товара свой собственный рынок с ощутимым участием иностранцев и своя динамика цен.