Список домов "на реновацию": статистический анализ
Основная масса домов, вошедших в список для голосования, - это дома 1959-1966 годов постройки (77% всех домов, в т.ч. 57% - в пятилетнем интервале от 1960 до 1964). Однако есть и более поздние дома (9%), и более ранние дома (12% до 1958 года постройки, в т.ч. 6% - до 1957).
Распределение по году постройки малоэтажных домов (от 2 до 5 этажей), вошедших и невошедших в список, наглядно показывает, что год постройки имеет значение - типичный дом, попавший в список, 1961 года постройки, а типичный дом, не попавший в список, на 3 года старше - 1958 года.
Доля домов, попавших в список для голосования, выше всего среди домов 1961-1969 годов - от 60% до 75% (рекорд у 1966 года). Для более старых домов доля попаданий в список резко сокращается - с 61% для 1961 года и 51% для 1960 года до 34% для 1959 года и 24% для 1958 года. Для домов постройки 1947-1958 годов вероятность попадания в список колеблется от 6% до 19% (амплитуда колебаний велика из-за небольшого количества малоэтажных домов, которые строились в эти годы) - с постепенным понижением этой вероятности по мере роста возраста дома.
За пределами вышеприведенного графика остались периоды, на которые в сумме приходится 5% от всех домов, попавших в список для голосования. Если брать только дома этажностью от 2 до 5 этажей, то для домов дореволюционной постройки вероятность попадания в список 0,6%, для домов 20-х годов - 2%, 30-х годов - 16%, домов 1941-1948 гг. - 11%. Для домов 1980-х годов формально вероятность попадания в список - 7%, но надо учитывать, что среди этих домов есть как реальные позднесоветские дома из бывших пригородов, попавших в черту Москвы, так и дома, для которых на mos.ru указан явно ошибочный год постройки.
2. Типы и серии домов
Возвращаясь к основному периоду - 50-60-годам - надо признать, что конечно же более активное включение в список для голосования более новых домов во многом обусловлено фактором типа и серии дома: в 60-е годы меньше строили домов по индивидуальным проектам и в основном строили панельные и блочные дома.
Почти половина домов в списке - это дома основных панельной и блочной серий I-515 и I-510 (в сумме 46% - и еще 5% приходится на редкие серии, в основном это панельные дома). В то же время в списке много кирпичных домов - 41% от всего списка, в т.ч. 12% - это дома по индивидуальным проектам до 1960 года постройки. Именно эти 12% выглядят первоочередными кандидатами на голосование собственников против «реновации» и на конфликты в процессе голосования и при подведении итогов.
Для сравнения - распределение по сериям для всех малоэтажных домов 1949-1969 годов. Как мы видим, здесь намного больше доля домов по индивидуальным проектам, особенно до 1960 года постройки.
Дома, для которых в базе mos.ru нет данных о типе/серии, сконцентрированы в нескольких районах - более половины из них (если исключить «Новую Москву») приходятся в сумме на Можайский район (около четверти от всего количества), Зюзино, Текстильщики и Богородское. Если в Зюзино и Богородском в этой категории «прячутся» предположительно в основном серийные дома (по крайней мере, дома 60-х годов), то в Можайском частично, а в Текстильщиках почти исключительно это видимо дома по индивидуальным проектам - по крайней мере, они построены до 1960 года.
Всего в список для голосования попали 80-83% домов серий I-515 (панельные) и I-510 (блочные), 53% домов серии I-511 (кирпичные) и только 28% несерийных домов (в основном это кирпичные) - все данные приведены по домам 1949-1969 годов. Невысокий процент включенных в список домов «других серий» (41%) объясняется тем, что многие из них уже попали в списки под снос по старой, «лужковской» программе - голосование по включению в программу «реновации» в таких домах не проводится.
Примечательно, что даже внутри одной серии или типа домов прослеживается обратная зависимость от года постройки - чем старше дом, тем меньше вероятность, что он будет включен в список для голосования. Так, для домов по индивидуальным проектам вероятность попадания в список составила 10% для домов 1949-1956 годов, 20-25% для 1957-59 годов и уже более 40% (в среднем 48%) для домов 1960 года и позже. Еще более сильный (и более постепенный, без резких скачков) тренд наблюдается для кирпичных серийных домов (I-511) - из домов этой серии 1959-1961 годов в список попало менее 50%, а из домов этой же серии 1965-1967 годов - 70-80%.
Даже для панельных и блочных домов прослеживается аналогичная тенденция - что видно, если «приблизить» фрагмент вышеприведенного графика.
Можно предположить, что такая парадоксальная зависимость - чем новее дом, тем больше у него шансов попасть в список для голосования - определяется комбинацией нескольких факторов: (1) в ряде районов списки домов составлялись формально - исходя из года постройки («все пятиэтажки начиная с такого-то года»), а не исходя из типа дома или тем более его технического состояния; (2) даже в пределах одной серии качество строительства в советское время могло снижаться; (3) застройка типовыми сериями по мере их освоения могла сдвигаться из более престижных районов (в которых сейчас велика оппозиция «реновации») в менее престижные.
3. Благоустройство
· Среди пятиэтажек, включенных в список для голосования, в 0,8% домов есть лифты. Наличие лифта снижает вероятность попадания в список примерно в 2,5 раза - например, для домов по индивидуальным проектам с 29% до 12%.
· Парадоксальная ситуация с классом энергоэффективности - для большинства типов домов чем лучше энергоэффективность, тем ВЫШЕ вероятность включения дома в список для голосования. Например, среди домов по индивидуальным проектам (1949-1969 годы постройки) в список вошло 26% домов с классами C, D и E (в т.ч. 15% среди домов 1949-1959 гг.) и 43% (44%) домов класса A (класс А - наивысшая энергоэффективность). Среди кирпичных домов серии I-511 доля попавших в список - 40% для класса E, 52% для класса D, 56% для класса С и 94% (!) для классов A и B. Для блочных домов (I-510) вероятность попадания составляет 75% при классах D и E и 91% при более высоких классах. Только панельные дома (I-515) «ведут» себя логично - в список вошло 85% домов с классами D и E и только 47% немногочисленных «панелек» в лучшей энергоэффективностью
· Для серийных домов значимым факторов является наличие детской площадки: если такая площадка есть, то вероятность попадания в список для кирпичных домов (I-511) сокращается с 60% до 45%, для блочных (I-510) с 84% до 75%, для панельных (I-515) c 86% до 80%. Для домов по индивидуальным проектам фактор наличия или отсутствия детской площадки не значим
· Аналогично (и даже сильнее) действует наличие спортплощадки: оно сокращает вероятность попадания в список для кирпичных домов (I-511) с 56% до 27%, для блочных (I-510) с 82% до 56%, для панельных (I-515) c 84% до 77% (а для домов по индивидуальным проектам наоборот увеличивает - с 28% до 33%)
· Осторожно, но можно говорить о том, что на попадание или непопадание дома в список влияет наличие зелени: если зелени много или точнее если ЖКХ рапортует о большом количестве зелени, то вероятность попадания дома в список для голосования увеличивается. Особенно это заметно для «панелек» (I-515) - в список попало 79% домов с нулевым количеством «зеленых насаждений» и 91% домов более чем с сотней «насаждений». Для кирпичных домов (и серийных, и индивидуальных) характерен повышенный процент попадания в список у домов с 100-200 «насаждениями» - но кирпичные дома с самым большим количество официально зафиксированной зелени (более 200 «насаждений») в список попадали не чаще, чем дома совсем без зелени
4. Округа
Более 99% пятиэтажек, включенных в список для голосования, приходится на 9 основных административных округов Москвы (при этом Зеленоградский АО является рекордсменом по доле пятиэтажек, включенных в список - 95%, но их в округе всего 20, а Новомосковском и Троицком округах и пятиэтажек мало, и доля включенных в список мала - соответственно 5% и 0%). Среди основных округов наименьшая доля малоэтажных (3-5 этажей) домов 1949-1969 гг. постройки, попавших в список для голосования, в Центральном АО (15%), а из нецентральных округов - Северный и Северо-Западный (соответственно 36% и 41%). В остальных же округах доля домов, попавших в список, колеблется от 50% до 63%, притом в этот диапазон уложились и СВАО, где рекордная доля нетиповых малоэтажных домов (75% - по индивидуальным проектом), и ЮВАО, где самая большая доля панельных домов (41% относятся к серии I-515).
Политика формирования списка на окружном уровне становится понятнее, если анализировать данные в разбивке по типам домов. Дома по индивидуальным проектам относительно редко (только в 10-20% случаев) включали в список на голосование в Центральном округе и в престижных округах западной половины города (исключение - ЗАО), тогда как в восточной половине города в список попало от 32% до 43% домов по индивидуальном проектам, а в Северо-Восточном округе - и вовсе 57%.
На серийные кирпичные пятиэтажки «либеральное» отношение составителей списка распространилось только в Центральном и Юго-Западном округах (а также в Восточном округе - где такие дома включали в список лишь немногим чаще, чем дома по индивидуальным проектам), тогда как в Северо-Западном и Северном округах (округах с наибольшей долей типовых кирпичных домов в малоэтажном фонде) такие дома включали в список для голосования в половине случаев и чаще - что сопоставимо со среднемосковскими показателями.
Если детальнее посмотреть на кирпичные дома, то окажется, что для домов по индивидуальным проектам до 1960 года доля попаданий в список составляет в 4 округах (Центр и западная половина города - за исключением ЗАО) вообще не более 8%, а еще в 4 округах - от 20% до 28%, и только в СВАО этот показатель существенно выше - 39%.
Более же новые нетиповые дома (1960 г. и позже) во многих округах включались в список для голосования примерно с такой же вероятностью, как и построенные в эти же годы типовые кирпичные пятиэтажки серии I-511 (а в Юго-Западном округе нетиповые дома 60-х гг. включались даже чаще). Только в Западном, Северо-Западном и Северном округах доля нетиповых домов 60-х годов, включенных в список, существенно ниже, чем доля включенных типовых кирпичных пятиэтажек.
Что же касается некирпичной застройки, то в большинстве округов при формировании списка не делалось дифференциации между панельными и блочными домами (сериями I-515 и I-510) - доля домов одного и другого типа, попавших в список, примерно одинаковы. Исключения, помимо Центрального округа (цифры по которому непоказательны, поскольку там вообще мало серийных домов), - это Западный округ, где к блочным «пятиэтажкам» относились чуть терпимее, чем к панельным, и Южный округ, где наоборот в список попали все блочные пятиэтажки и менее 90% панельных. Если же рассматривать серии I-515 и I-510 в сумме, то во всех округах, кроме Центрального, подавляющее большинство из них попало в список - но величина этого большинства колеблется от 65-72% в Северо-Западном и Северном округах до 92% в Северо-Восточном, Юго-Восточном и Восточном.
5. География кирпичных пятиэтажек (попавших в список)
Учитывая, что основное сопротивление программе «реновации» наблюдается среди жителей кирпичных пятиэтажек, особенно построенных по индивидуальным проектам, имеет смысл посмотреть детальную, порайонную статистику включения или невключения таких домов в список для голосования.
Больше всего домов по индивидуальным проектам в Восточном административном округе (720 домов). Здесь подход к составлению списка четко дифференцирован - есть районы, в которых ни один такой дом не попал в список. Это Измайлово (143 дома, а вместе с Восточным Измайлово - 179 домов) и самый дешевый район округа - Восточный; также в список попал лишь 10% нетиповых пятиэтажек в самом дорогом районе округа - Сокольниках (и 0% в соседнем Преображенском). практически не «охвачен» самый дорогой районом округа - Сокольниками (в списке только 1 из 13 подобных домов района). В то же время на Соколиной Горе в список вошли 33% нетиповых домов, в Перово - 46% (70 из 153), в т.ч. 24% домов постройки до 1960 года и 73% более поздних, в Богородском - 55% (39% и 73% соответственно), в Новогиреево 50% (45% и 54%). В тех же районах, где нетиповые пятиэтажки составляют лишь малую часть застройки, они попали в список на голосование все или почти все - это Гольяново и Северное Измайлово (в сумме по двум районам 89% в списке, в т.ч. 92% домов до 1960 года), Ивановское и Косино-Ухтомское (по 100%, почти все дома - уже 60-х годов).
На втором месте в Москве по количеству нетиповых пятиэтажек - Северный АО (672). Здесь в список включили всего 15% таких домов - притом в районах Аэропорт, Савеловский и Хорошевский (на которые в сумме приходится 2/5 подобных домов округа) в список не включили ни одного такого дома, аналогично в районах Сокол и Беговой. В Войковском районе в список вошли лишь 8% нетиповых домов. С другой стороны, в Левобережном районе в список попали все подобные дома - но их всего 8. Из районов с большой нетиповой пятиэтажной застройкой в списке для голосования заметно представлены только Коптево и Тимирязевский (включено примерно по четверти нетиповых пятиэтажек), Головинский (48%), Дмитровский (59%) и Западное Дегунино (83%).
Северо-Восточный АО занимает только третье место в Москве по количеству нетиповых пятиэтажек (600), но первое - по количеству подобных домов, включенных в список (344). Районы округа можно поделить на три четкие группы: (1) районы, где в список вошли все или почти все (более 90%) нетиповые пятиэтажки - Ярославский, Лосиноостровский, Алтуфьевский, Отрадное, Южное Медведково; (2) районы, где подавляющее большинство (70-85%, в т.ч. 80-90% домов постройки до 1960 г. и 60-65% домов 60-х гг.) подобных домов НЕ вошло в список - Алексеевский, Ростокино, Бутырский; (3) «середняки» с долей нетиповых пятиэтажек, включенных в список, около 30-40% для домов 50-х годов (это как близкие к центру Марьина Роща, Марфино, Останкино, так и более удаленные Свиблово и Бабушкинский) - притом для нетиповых домов 60-х гг. вероятность попадания в список для голосования по этой группе районов варьируется очень сильно - от 36% в Останкино и 66-70% в Марьиной Роще и Марфино до 100% в Свиблово).
В Западном округе картина очень «пестрая» - есть и районы, где в список для голосования вообще не попали нетиповые пятиэтажки (Дорогомилово, Раменки), и районы, где в список попали почти все такие дома (85% в Очаково-Матвеевском, в т.ч. и подавляющее большинство домов до 1960 года постройки, 73% в Солнцево - в т.ч. 27 из 30 домов 60-х годов). В остальных районах только в Фили-Давыдково и еще в Кунцево - но только по домам 60-х годов - доля попавших в список превышает 20% и составляет 40-50%.
В Центральном АО из 358 нетиповых пятиэтажек (а типовых в центре совсем мало) в список вошли только 37 домов - все они из Пресненского, Басманного и Красносельского районов (в т.ч. 26 - из Пресненского). В процентах от всех нетиповых пятиэтажек доля попавших в список составила 10% для Басманного, 18% для Красносельского, 23% для Пресненского. Нетиповые пятиэтажки есть еще в Хамовниках, Тверском, Таганском, Мещанском районе, Замосковоречья (в каждом по 20-35 подобных домов), но все они остались вне списка.
В Юго-Восточном округе три четверти попавших в список нетиповых пятиэтажек относятся к районам Нижегородский и Люблино - вероятность попадания в список для домов по индивидуальным проектам в этих районах составила соответственно 70% и 61%, в т.ч. даже для домов 50-х годов - 61% и 57%. В Рязанском районе и Текстильщиках, где также много нетиповых пятиэтажек, подавляющее большинство (более 90%) не вошли в список (аналогично в Печатниках, Кузьминках и Капотне - но там нетиповых пятиэтажек мало). Южнопортовый и ближайший к центру район округа - Лефортово - это промежуточные случаи: более старые нетиповые дома (50-х годов) только в 20-30% случаев включались в список, а более новые (60-х) - уже в 50-60% случаев.
В Южном округе в список для голосования попали все или почти все (не менее 85%) нетиповые пятиэтажки из тех районов, где таких домов мало - это обе части Бирюлево, Царицыно, Южное Чертаново, а также Нагатинский Затон. В Нагатино-Садовники в список вошел только один из 29 нетиповых домов, в Донском районе - 9 из 57 (16%). В соседнем с Донским Даниловском районе вероятность попадания в список почти в 3 раза выше - 46%, в т.ч. 50% для домов 50-х годов. В Нагорном районе в список попали только 4% нетиповых пятиэтажек 50-х годов и 90% нетиповых пятиэтажек следующего десятилетия; в целом по району в списке оказалось 40% нетиповых пятиэтажек. Чуть ниже (35%) показатель Москворечья-Сабурово, но там нет такого сильного перепада между более старыми и более новыми домами.
В Северо-Западном округе 5 из 6 домов по индивидуальным проектам были построены до 1960 г. (это рекордная пропорция), и это тоже повлияло на то, что в целом по округу только 12% нетиповых пятиэтажек попали в список. Практичеки полностью вне списка остались нетиповые пятиэтажки Щукино (на который приходится почти половина всех таких домов в округе) - включен только один дом из 136. В других районах в список вошло в среднем 19% таких домов: 7% в Покровское-Стрешнево, 15% в Хорошево-Мневники и 35% в Южном Тушино (23% домов до 1960 года и 67% более поздних).
Юго-Западный округ занимает последнее место среди 9 основных округов Москвы по количеству нетиповых малоэтажных домов - 255, и более половины из них (153) приходится на Академический район. Ни один из этих домов не был включен в список - как и аналогичные дома Гагаринского и (за единственным исключением) Ломоносовского районов. Зато в менее престижных районах округа (Котловка, Зюзино, несколько домов в Южном Бутово) в список были включено примерно 90% нетиповых пятиэтажек 60-х годов, а в Котловке - еще и треть более ранних нетиповых домов.
Для типовых кирпичных пятиэтажек (серия I-511) раскладка вероятности попадания в список в зависимости от района похожа на соответствующую картину для нетиповых домов. В частности (округа перечисляются в порядке убывания общего количества подобных домов, указаны округа более чем с 30 подобными домами в каждом):
(попавших в список)
Как видно из вышеприведенных данных по годам постройки и по округам, для домов серий I-515 (панельные) и I-510 (блочные) нормой является 100%-ное попадание в список для голосований. Соответственно, имеет смысл обратить внимание на районы, где есть отклонения от этого правила.
В Юго-Восточном округе в список не вошли все пятиэтажки (в т.ч. и панельные) Капотни, а также 12 домов серии I-515 (17% от всех домов этой серии) в Люблино, 4 из 5 подобных домов в Южнопортовом районе и по несколько таких домов в Рязанском районе и Текстильщиках. При этом в список вошли все 253 дома серии I-515 в Кузьминках (а также все 10 домов серии I-510) и все 53 дома серии I-515 в Выхино-Жулебино.
В Восточном округе помимо локальных «изъятий» (например, в список не вошли 17 домов или 12% серии I-515 в Перово, 10 домов или 19% той же серии в Метрогородке, по 5 таких домов в Новогиреево и Восточном Измайлово, по 40% домов серии I-510 на Соколиной Горе и Восточном Измайлово) есть и исключения целых районов - в список не вошла ни один из домов серий I-515 и I-510 в Преображенском и Измайлово (в Сокольниках таких домов нет). Крупнейший район сплошного включения домов серий I-515 и I-510 в список - Гольяново, 70 из 70; в Северном Измайлово в список включено 126 из 128 домов серии I-510 и 35 из 35 домов серии I-515.
В Северо-Западном округе за пределами списка остались все дома серии I-515 в Щукино и существенная часть этой серии (31 дом или 39%) в Хорошево-Мневниках - тогда как в других районах округа за пределами списка осталось только от 10% до 25% подобных домов. Блочные дома серии I-510 включались в список чаще - в 42% случаев в Щукино, в 64% в Хорошево-Мневниках и в 100% в Покровском-Стрешнево.
В Юго-Западном округе в список вошли только 7 из 38 домов (18%) серий I-515 и I-510 в Гагаринском и Академическом районах - и от 76% до 100% аналогичных домов в других районах округа (Коньково, Ломоновский, Зюзино, Черемушки, Обручевский).
В Западном округе значимые исключения из списка для домов серии I-515 - только в Солнцево (11 домов из 19) и Кунцево (5 из 11). В районе с наибольшим количеством домов это серии - Проспект Вернадского - в список вошли все 58 домов. Блочных домов серии I-510 в округе крайне мало.
В Южном округе в список вошел только один из 10 домов серии I-515, расположенных в двух ближайших к центру районах - Даниловском и Донском. Зато из остальных 122 домов этой серии в округ в список вошли 115 - из 7 исключений пять расположено в районе Нагатинский Затон (где всего 20 таких домов). Из 65 блочных домов серии I-510 в список попали все 65.
В Северном округе в список вошли все 53 дома серий I-515 и I-510 в Головинском районе и 100% (соответственно 34 и 15) домов серии I-510 в Бескудниковском районе и Западном Дегунино. Также в список попали 76% (13 из 17) панельных домов I-515 в Дмитровском районе и 79% (27 из 34) блочных домов I-510 в Коптево В остальном округе большинство домов панельной серии I-515 (23 из 36 домов) и блочной серии I-510 (17 из 25) осталось за пределами списка.
В Северо-Восточном округе в список вошли все дома серий I-515 и I-510 (в т.ч. 38 из 38 домов в Останкино), кроме 5 из 8 домов в Ростокино и единичных исключений в Марьиной Роще, Алексеевском и Бутырском.
В Центральном округе в список вошли 22 из 34 (65%) домов серии I-515 в Пресненском районе и только 1 из 8 аналогичных домов в других районах округа.
7. "Рейтинг" районов
Ниже в таблице представлен "рейтинг" районов Москвы (без учета округов за МКАД) по доле домов, попавших в список для голосования. В 5 районах Москвы в список вошли все малоэтажные дома 1949-1969 годов, а в 16 районах - ни одного (в таблицу включены только районы, в которых расположено более чем по 10 малоэтажных домов; Зеленоград и Новая Москва не включены). Лидеры (по доле вошедших в список) по каждому из округов выделены жирным.
Дополнительно в таблице показана разница фактической доли домов в районе, попавших в список, с той долей, которую можно было бы ожидать исходя из структуры малоэтажного фонда района. Ожидаемая доля считалась исходя из доли каждой из пяти категорий (нетиповые 1949-1959 гг.; нетиповые 1960-1969 гг.; I-511; I-510; I-515) в общем количестве малоэтажных домов района (без учета домов других серий и домой, по которым нет данных о серии) и средней по Москве доли домов соответствующей категории, попавшей в список для голосования. По факту в районах с преобладанием типовой панельной или блочной застройки фактический показатель доли домов, вошедших в список, как правило оказывается выше ожидаемого - а в районах с преобладанием индивидуальных проектов наоборот ниже. Это говорит о том, что на вероятность попадания дома в список влияет не только характеристика самого дома, но и общий состав малоэтажной застройки в районе: у панельного дома больше шансов не попасть в список, если большинство пятиэтажек в районе - это нетиповые дома, и наоборот - нетиповый кирпичный дом с большей вероятностью окажется в списке, если в его районе большинство пятиэтажек - серийные панельные и блочные дома.
P.S. Поскольку мне так и не удалось победить движок ЖЖ (ругается, что слишком большой текст), то таблицу с районами выложил отдельным постом
http://barouh.livejournal.com/423188.html
версия статьи в РБК:
https://realty.rbc.ru/news/590b01219a7947b1e7f1a508
Распределение по году постройки малоэтажных домов (от 2 до 5 этажей), вошедших и невошедших в список, наглядно показывает, что год постройки имеет значение - типичный дом, попавший в список, 1961 года постройки, а типичный дом, не попавший в список, на 3 года старше - 1958 года.
Доля домов, попавших в список для голосования, выше всего среди домов 1961-1969 годов - от 60% до 75% (рекорд у 1966 года). Для более старых домов доля попаданий в список резко сокращается - с 61% для 1961 года и 51% для 1960 года до 34% для 1959 года и 24% для 1958 года. Для домов постройки 1947-1958 годов вероятность попадания в список колеблется от 6% до 19% (амплитуда колебаний велика из-за небольшого количества малоэтажных домов, которые строились в эти годы) - с постепенным понижением этой вероятности по мере роста возраста дома.
За пределами вышеприведенного графика остались периоды, на которые в сумме приходится 5% от всех домов, попавших в список для голосования. Если брать только дома этажностью от 2 до 5 этажей, то для домов дореволюционной постройки вероятность попадания в список 0,6%, для домов 20-х годов - 2%, 30-х годов - 16%, домов 1941-1948 гг. - 11%. Для домов 1980-х годов формально вероятность попадания в список - 7%, но надо учитывать, что среди этих домов есть как реальные позднесоветские дома из бывших пригородов, попавших в черту Москвы, так и дома, для которых на mos.ru указан явно ошибочный год постройки.
2. Типы и серии домов
Возвращаясь к основному периоду - 50-60-годам - надо признать, что конечно же более активное включение в список для голосования более новых домов во многом обусловлено фактором типа и серии дома: в 60-е годы меньше строили домов по индивидуальным проектам и в основном строили панельные и блочные дома.
Почти половина домов в списке - это дома основных панельной и блочной серий I-515 и I-510 (в сумме 46% - и еще 5% приходится на редкие серии, в основном это панельные дома). В то же время в списке много кирпичных домов - 41% от всего списка, в т.ч. 12% - это дома по индивидуальным проектам до 1960 года постройки. Именно эти 12% выглядят первоочередными кандидатами на голосование собственников против «реновации» и на конфликты в процессе голосования и при подведении итогов.
Для сравнения - распределение по сериям для всех малоэтажных домов 1949-1969 годов. Как мы видим, здесь намного больше доля домов по индивидуальным проектам, особенно до 1960 года постройки.
Дома, для которых в базе mos.ru нет данных о типе/серии, сконцентрированы в нескольких районах - более половины из них (если исключить «Новую Москву») приходятся в сумме на Можайский район (около четверти от всего количества), Зюзино, Текстильщики и Богородское. Если в Зюзино и Богородском в этой категории «прячутся» предположительно в основном серийные дома (по крайней мере, дома 60-х годов), то в Можайском частично, а в Текстильщиках почти исключительно это видимо дома по индивидуальным проектам - по крайней мере, они построены до 1960 года.
Всего в список для голосования попали 80-83% домов серий I-515 (панельные) и I-510 (блочные), 53% домов серии I-511 (кирпичные) и только 28% несерийных домов (в основном это кирпичные) - все данные приведены по домам 1949-1969 годов. Невысокий процент включенных в список домов «других серий» (41%) объясняется тем, что многие из них уже попали в списки под снос по старой, «лужковской» программе - голосование по включению в программу «реновации» в таких домах не проводится.
Примечательно, что даже внутри одной серии или типа домов прослеживается обратная зависимость от года постройки - чем старше дом, тем меньше вероятность, что он будет включен в список для голосования. Так, для домов по индивидуальным проектам вероятность попадания в список составила 10% для домов 1949-1956 годов, 20-25% для 1957-59 годов и уже более 40% (в среднем 48%) для домов 1960 года и позже. Еще более сильный (и более постепенный, без резких скачков) тренд наблюдается для кирпичных серийных домов (I-511) - из домов этой серии 1959-1961 годов в список попало менее 50%, а из домов этой же серии 1965-1967 годов - 70-80%.
Даже для панельных и блочных домов прослеживается аналогичная тенденция - что видно, если «приблизить» фрагмент вышеприведенного графика.
Можно предположить, что такая парадоксальная зависимость - чем новее дом, тем больше у него шансов попасть в список для голосования - определяется комбинацией нескольких факторов: (1) в ряде районов списки домов составлялись формально - исходя из года постройки («все пятиэтажки начиная с такого-то года»), а не исходя из типа дома или тем более его технического состояния; (2) даже в пределах одной серии качество строительства в советское время могло снижаться; (3) застройка типовыми сериями по мере их освоения могла сдвигаться из более престижных районов (в которых сейчас велика оппозиция «реновации») в менее престижные.
3. Благоустройство
· Среди пятиэтажек, включенных в список для голосования, в 0,8% домов есть лифты. Наличие лифта снижает вероятность попадания в список примерно в 2,5 раза - например, для домов по индивидуальным проектам с 29% до 12%.
· Парадоксальная ситуация с классом энергоэффективности - для большинства типов домов чем лучше энергоэффективность, тем ВЫШЕ вероятность включения дома в список для голосования. Например, среди домов по индивидуальным проектам (1949-1969 годы постройки) в список вошло 26% домов с классами C, D и E (в т.ч. 15% среди домов 1949-1959 гг.) и 43% (44%) домов класса A (класс А - наивысшая энергоэффективность). Среди кирпичных домов серии I-511 доля попавших в список - 40% для класса E, 52% для класса D, 56% для класса С и 94% (!) для классов A и B. Для блочных домов (I-510) вероятность попадания составляет 75% при классах D и E и 91% при более высоких классах. Только панельные дома (I-515) «ведут» себя логично - в список вошло 85% домов с классами D и E и только 47% немногочисленных «панелек» в лучшей энергоэффективностью
· Для серийных домов значимым факторов является наличие детской площадки: если такая площадка есть, то вероятность попадания в список для кирпичных домов (I-511) сокращается с 60% до 45%, для блочных (I-510) с 84% до 75%, для панельных (I-515) c 86% до 80%. Для домов по индивидуальным проектам фактор наличия или отсутствия детской площадки не значим
· Аналогично (и даже сильнее) действует наличие спортплощадки: оно сокращает вероятность попадания в список для кирпичных домов (I-511) с 56% до 27%, для блочных (I-510) с 82% до 56%, для панельных (I-515) c 84% до 77% (а для домов по индивидуальным проектам наоборот увеличивает - с 28% до 33%)
· Осторожно, но можно говорить о том, что на попадание или непопадание дома в список влияет наличие зелени: если зелени много или точнее если ЖКХ рапортует о большом количестве зелени, то вероятность попадания дома в список для голосования увеличивается. Особенно это заметно для «панелек» (I-515) - в список попало 79% домов с нулевым количеством «зеленых насаждений» и 91% домов более чем с сотней «насаждений». Для кирпичных домов (и серийных, и индивидуальных) характерен повышенный процент попадания в список у домов с 100-200 «насаждениями» - но кирпичные дома с самым большим количество официально зафиксированной зелени (более 200 «насаждений») в список попадали не чаще, чем дома совсем без зелени
4. Округа
Более 99% пятиэтажек, включенных в список для голосования, приходится на 9 основных административных округов Москвы (при этом Зеленоградский АО является рекордсменом по доле пятиэтажек, включенных в список - 95%, но их в округе всего 20, а Новомосковском и Троицком округах и пятиэтажек мало, и доля включенных в список мала - соответственно 5% и 0%). Среди основных округов наименьшая доля малоэтажных (3-5 этажей) домов 1949-1969 гг. постройки, попавших в список для голосования, в Центральном АО (15%), а из нецентральных округов - Северный и Северо-Западный (соответственно 36% и 41%). В остальных же округах доля домов, попавших в список, колеблется от 50% до 63%, притом в этот диапазон уложились и СВАО, где рекордная доля нетиповых малоэтажных домов (75% - по индивидуальным проектом), и ЮВАО, где самая большая доля панельных домов (41% относятся к серии I-515).
Политика формирования списка на окружном уровне становится понятнее, если анализировать данные в разбивке по типам домов. Дома по индивидуальным проектам относительно редко (только в 10-20% случаев) включали в список на голосование в Центральном округе и в престижных округах западной половины города (исключение - ЗАО), тогда как в восточной половине города в список попало от 32% до 43% домов по индивидуальном проектам, а в Северо-Восточном округе - и вовсе 57%.
На серийные кирпичные пятиэтажки «либеральное» отношение составителей списка распространилось только в Центральном и Юго-Западном округах (а также в Восточном округе - где такие дома включали в список лишь немногим чаще, чем дома по индивидуальным проектам), тогда как в Северо-Западном и Северном округах (округах с наибольшей долей типовых кирпичных домов в малоэтажном фонде) такие дома включали в список для голосования в половине случаев и чаще - что сопоставимо со среднемосковскими показателями.
Если детальнее посмотреть на кирпичные дома, то окажется, что для домов по индивидуальным проектам до 1960 года доля попаданий в список составляет в 4 округах (Центр и западная половина города - за исключением ЗАО) вообще не более 8%, а еще в 4 округах - от 20% до 28%, и только в СВАО этот показатель существенно выше - 39%.
Более же новые нетиповые дома (1960 г. и позже) во многих округах включались в список для голосования примерно с такой же вероятностью, как и построенные в эти же годы типовые кирпичные пятиэтажки серии I-511 (а в Юго-Западном округе нетиповые дома 60-х гг. включались даже чаще). Только в Западном, Северо-Западном и Северном округах доля нетиповых домов 60-х годов, включенных в список, существенно ниже, чем доля включенных типовых кирпичных пятиэтажек.
Что же касается некирпичной застройки, то в большинстве округов при формировании списка не делалось дифференциации между панельными и блочными домами (сериями I-515 и I-510) - доля домов одного и другого типа, попавших в список, примерно одинаковы. Исключения, помимо Центрального округа (цифры по которому непоказательны, поскольку там вообще мало серийных домов), - это Западный округ, где к блочным «пятиэтажкам» относились чуть терпимее, чем к панельным, и Южный округ, где наоборот в список попали все блочные пятиэтажки и менее 90% панельных. Если же рассматривать серии I-515 и I-510 в сумме, то во всех округах, кроме Центрального, подавляющее большинство из них попало в список - но величина этого большинства колеблется от 65-72% в Северо-Западном и Северном округах до 92% в Северо-Восточном, Юго-Восточном и Восточном.
5. География кирпичных пятиэтажек (попавших в список)
Учитывая, что основное сопротивление программе «реновации» наблюдается среди жителей кирпичных пятиэтажек, особенно построенных по индивидуальным проектам, имеет смысл посмотреть детальную, порайонную статистику включения или невключения таких домов в список для голосования.
Больше всего домов по индивидуальным проектам в Восточном административном округе (720 домов). Здесь подход к составлению списка четко дифференцирован - есть районы, в которых ни один такой дом не попал в список. Это Измайлово (143 дома, а вместе с Восточным Измайлово - 179 домов) и самый дешевый район округа - Восточный; также в список попал лишь 10% нетиповых пятиэтажек в самом дорогом районе округа - Сокольниках (и 0% в соседнем Преображенском). практически не «охвачен» самый дорогой районом округа - Сокольниками (в списке только 1 из 13 подобных домов района). В то же время на Соколиной Горе в список вошли 33% нетиповых домов, в Перово - 46% (70 из 153), в т.ч. 24% домов постройки до 1960 года и 73% более поздних, в Богородском - 55% (39% и 73% соответственно), в Новогиреево 50% (45% и 54%). В тех же районах, где нетиповые пятиэтажки составляют лишь малую часть застройки, они попали в список на голосование все или почти все - это Гольяново и Северное Измайлово (в сумме по двум районам 89% в списке, в т.ч. 92% домов до 1960 года), Ивановское и Косино-Ухтомское (по 100%, почти все дома - уже 60-х годов).
На втором месте в Москве по количеству нетиповых пятиэтажек - Северный АО (672). Здесь в список включили всего 15% таких домов - притом в районах Аэропорт, Савеловский и Хорошевский (на которые в сумме приходится 2/5 подобных домов округа) в список не включили ни одного такого дома, аналогично в районах Сокол и Беговой. В Войковском районе в список вошли лишь 8% нетиповых домов. С другой стороны, в Левобережном районе в список попали все подобные дома - но их всего 8. Из районов с большой нетиповой пятиэтажной застройкой в списке для голосования заметно представлены только Коптево и Тимирязевский (включено примерно по четверти нетиповых пятиэтажек), Головинский (48%), Дмитровский (59%) и Западное Дегунино (83%).
Северо-Восточный АО занимает только третье место в Москве по количеству нетиповых пятиэтажек (600), но первое - по количеству подобных домов, включенных в список (344). Районы округа можно поделить на три четкие группы: (1) районы, где в список вошли все или почти все (более 90%) нетиповые пятиэтажки - Ярославский, Лосиноостровский, Алтуфьевский, Отрадное, Южное Медведково; (2) районы, где подавляющее большинство (70-85%, в т.ч. 80-90% домов постройки до 1960 г. и 60-65% домов 60-х гг.) подобных домов НЕ вошло в список - Алексеевский, Ростокино, Бутырский; (3) «середняки» с долей нетиповых пятиэтажек, включенных в список, около 30-40% для домов 50-х годов (это как близкие к центру Марьина Роща, Марфино, Останкино, так и более удаленные Свиблово и Бабушкинский) - притом для нетиповых домов 60-х гг. вероятность попадания в список для голосования по этой группе районов варьируется очень сильно - от 36% в Останкино и 66-70% в Марьиной Роще и Марфино до 100% в Свиблово).
В Западном округе картина очень «пестрая» - есть и районы, где в список для голосования вообще не попали нетиповые пятиэтажки (Дорогомилово, Раменки), и районы, где в список попали почти все такие дома (85% в Очаково-Матвеевском, в т.ч. и подавляющее большинство домов до 1960 года постройки, 73% в Солнцево - в т.ч. 27 из 30 домов 60-х годов). В остальных районах только в Фили-Давыдково и еще в Кунцево - но только по домам 60-х годов - доля попавших в список превышает 20% и составляет 40-50%.
В Центральном АО из 358 нетиповых пятиэтажек (а типовых в центре совсем мало) в список вошли только 37 домов - все они из Пресненского, Басманного и Красносельского районов (в т.ч. 26 - из Пресненского). В процентах от всех нетиповых пятиэтажек доля попавших в список составила 10% для Басманного, 18% для Красносельского, 23% для Пресненского. Нетиповые пятиэтажки есть еще в Хамовниках, Тверском, Таганском, Мещанском районе, Замосковоречья (в каждом по 20-35 подобных домов), но все они остались вне списка.
В Юго-Восточном округе три четверти попавших в список нетиповых пятиэтажек относятся к районам Нижегородский и Люблино - вероятность попадания в список для домов по индивидуальным проектам в этих районах составила соответственно 70% и 61%, в т.ч. даже для домов 50-х годов - 61% и 57%. В Рязанском районе и Текстильщиках, где также много нетиповых пятиэтажек, подавляющее большинство (более 90%) не вошли в список (аналогично в Печатниках, Кузьминках и Капотне - но там нетиповых пятиэтажек мало). Южнопортовый и ближайший к центру район округа - Лефортово - это промежуточные случаи: более старые нетиповые дома (50-х годов) только в 20-30% случаев включались в список, а более новые (60-х) - уже в 50-60% случаев.
В Южном округе в список для голосования попали все или почти все (не менее 85%) нетиповые пятиэтажки из тех районов, где таких домов мало - это обе части Бирюлево, Царицыно, Южное Чертаново, а также Нагатинский Затон. В Нагатино-Садовники в список вошел только один из 29 нетиповых домов, в Донском районе - 9 из 57 (16%). В соседнем с Донским Даниловском районе вероятность попадания в список почти в 3 раза выше - 46%, в т.ч. 50% для домов 50-х годов. В Нагорном районе в список попали только 4% нетиповых пятиэтажек 50-х годов и 90% нетиповых пятиэтажек следующего десятилетия; в целом по району в списке оказалось 40% нетиповых пятиэтажек. Чуть ниже (35%) показатель Москворечья-Сабурово, но там нет такого сильного перепада между более старыми и более новыми домами.
В Северо-Западном округе 5 из 6 домов по индивидуальным проектам были построены до 1960 г. (это рекордная пропорция), и это тоже повлияло на то, что в целом по округу только 12% нетиповых пятиэтажек попали в список. Практичеки полностью вне списка остались нетиповые пятиэтажки Щукино (на который приходится почти половина всех таких домов в округе) - включен только один дом из 136. В других районах в список вошло в среднем 19% таких домов: 7% в Покровское-Стрешнево, 15% в Хорошево-Мневники и 35% в Южном Тушино (23% домов до 1960 года и 67% более поздних).
Юго-Западный округ занимает последнее место среди 9 основных округов Москвы по количеству нетиповых малоэтажных домов - 255, и более половины из них (153) приходится на Академический район. Ни один из этих домов не был включен в список - как и аналогичные дома Гагаринского и (за единственным исключением) Ломоносовского районов. Зато в менее престижных районах округа (Котловка, Зюзино, несколько домов в Южном Бутово) в список были включено примерно 90% нетиповых пятиэтажек 60-х годов, а в Котловке - еще и треть более ранних нетиповых домов.
Для типовых кирпичных пятиэтажек (серия I-511) раскладка вероятности попадания в список в зависимости от района похожа на соответствующую картину для нетиповых домов. В частности (округа перечисляются в порядке убывания общего количества подобных домов, указаны округа более чем с 30 подобными домами в каждом):
- В СЗАО в список не вошел ни один подобный дом в Щукино - но в других районах (Покровское-Стрешнево, Хорошево-Мневники, Южное Тушино) в список попали от 55% до 72% подобных домов; выше всего процент в Южном Тушино - точно также, как и для нетиповых пятиэтажек
- В САО в список вошли почти все (98%) подобных домов в Головинском районе и 100% в Дмитровском (где их всего 9), а также 61% в Коптево - но только 16% в Тимирязевском районе, 8% в Войковском и 0% (0 из 13) в наиболее престижной части округа
- В ВАО география вероятности попадания в список для серийных кирпичных домов также повторяет картину для нетиповых пятиэтажек: 0% для Преображенского района, Сокольников и Измайлово, низкие показатели (около 20%) у Восточного Измайлово и Метрогородка. В то же время в Гольяново и Северном Измайлово, а также в Косино-Ухтомском в список попали 100% типовых кирпичных пятиэтажек, а в Перово - 83%. По середине - Богородское и Соколиная Гора (наряду с Преображенским - основные районы застройки серией I-511 в округе), где в список вошло примерно по 45% подобных домов
- В ЮВАО в список вошли все или почти все кирпичные серийный пятиэтажки в районах Люблино, Кузьминки, Выхино и Нижегородский (вне списка остались лишь 5 домов в последнем районе), а из аналогичных домов в Рязанском и Текстильщиках в список вошли только 12%
- Аналогичные контрасты на другом конце Москвы, в ЗАО: в список вошли все серийные кирпичные пятиэтажки Фили-Давыдково (за 2 исключениями), Можайского, Очаково-Матвеевского - и в то же время только четверть таких домов в Кунцево и 0% во Внуково
- В ЮЗАО в список попали 100% серийных кирпичных пятиэтажек в Черемушках и Зюзино и 0% в Академическом и Гагаринском. Отличие от статистики по нетиповым пятиэтажкам - в том, что в Котловке в список попали только 17% серийных кирпичных пятиэтажек (против 90% нетиповых домов 60-х годов)
- В СВАО всего 63 дома серии I-511, и только в Алексеевском и Бабушкинском районах таких домов более чем по 10 на район. В этих районах в список попали соответственно 50% и 83% подобных домов, а по остальным районам в сумме - 73%
(попавших в список)
Как видно из вышеприведенных данных по годам постройки и по округам, для домов серий I-515 (панельные) и I-510 (блочные) нормой является 100%-ное попадание в список для голосований. Соответственно, имеет смысл обратить внимание на районы, где есть отклонения от этого правила.
В Юго-Восточном округе в список не вошли все пятиэтажки (в т.ч. и панельные) Капотни, а также 12 домов серии I-515 (17% от всех домов этой серии) в Люблино, 4 из 5 подобных домов в Южнопортовом районе и по несколько таких домов в Рязанском районе и Текстильщиках. При этом в список вошли все 253 дома серии I-515 в Кузьминках (а также все 10 домов серии I-510) и все 53 дома серии I-515 в Выхино-Жулебино.
В Восточном округе помимо локальных «изъятий» (например, в список не вошли 17 домов или 12% серии I-515 в Перово, 10 домов или 19% той же серии в Метрогородке, по 5 таких домов в Новогиреево и Восточном Измайлово, по 40% домов серии I-510 на Соколиной Горе и Восточном Измайлово) есть и исключения целых районов - в список не вошла ни один из домов серий I-515 и I-510 в Преображенском и Измайлово (в Сокольниках таких домов нет). Крупнейший район сплошного включения домов серий I-515 и I-510 в список - Гольяново, 70 из 70; в Северном Измайлово в список включено 126 из 128 домов серии I-510 и 35 из 35 домов серии I-515.
В Северо-Западном округе за пределами списка остались все дома серии I-515 в Щукино и существенная часть этой серии (31 дом или 39%) в Хорошево-Мневниках - тогда как в других районах округа за пределами списка осталось только от 10% до 25% подобных домов. Блочные дома серии I-510 включались в список чаще - в 42% случаев в Щукино, в 64% в Хорошево-Мневниках и в 100% в Покровском-Стрешнево.
В Юго-Западном округе в список вошли только 7 из 38 домов (18%) серий I-515 и I-510 в Гагаринском и Академическом районах - и от 76% до 100% аналогичных домов в других районах округа (Коньково, Ломоновский, Зюзино, Черемушки, Обручевский).
В Западном округе значимые исключения из списка для домов серии I-515 - только в Солнцево (11 домов из 19) и Кунцево (5 из 11). В районе с наибольшим количеством домов это серии - Проспект Вернадского - в список вошли все 58 домов. Блочных домов серии I-510 в округе крайне мало.
В Южном округе в список вошел только один из 10 домов серии I-515, расположенных в двух ближайших к центру районах - Даниловском и Донском. Зато из остальных 122 домов этой серии в округ в список вошли 115 - из 7 исключений пять расположено в районе Нагатинский Затон (где всего 20 таких домов). Из 65 блочных домов серии I-510 в список попали все 65.
В Северном округе в список вошли все 53 дома серий I-515 и I-510 в Головинском районе и 100% (соответственно 34 и 15) домов серии I-510 в Бескудниковском районе и Западном Дегунино. Также в список попали 76% (13 из 17) панельных домов I-515 в Дмитровском районе и 79% (27 из 34) блочных домов I-510 в Коптево В остальном округе большинство домов панельной серии I-515 (23 из 36 домов) и блочной серии I-510 (17 из 25) осталось за пределами списка.
В Северо-Восточном округе в список вошли все дома серий I-515 и I-510 (в т.ч. 38 из 38 домов в Останкино), кроме 5 из 8 домов в Ростокино и единичных исключений в Марьиной Роще, Алексеевском и Бутырском.
В Центральном округе в список вошли 22 из 34 (65%) домов серии I-515 в Пресненском районе и только 1 из 8 аналогичных домов в других районах округа.
7. "Рейтинг" районов
Ниже в таблице представлен "рейтинг" районов Москвы (без учета округов за МКАД) по доле домов, попавших в список для голосования. В 5 районах Москвы в список вошли все малоэтажные дома 1949-1969 годов, а в 16 районах - ни одного (в таблицу включены только районы, в которых расположено более чем по 10 малоэтажных домов; Зеленоград и Новая Москва не включены). Лидеры (по доле вошедших в список) по каждому из округов выделены жирным.
Дополнительно в таблице показана разница фактической доли домов в районе, попавших в список, с той долей, которую можно было бы ожидать исходя из структуры малоэтажного фонда района. Ожидаемая доля считалась исходя из доли каждой из пяти категорий (нетиповые 1949-1959 гг.; нетиповые 1960-1969 гг.; I-511; I-510; I-515) в общем количестве малоэтажных домов района (без учета домов других серий и домой, по которым нет данных о серии) и средней по Москве доли домов соответствующей категории, попавшей в список для голосования. По факту в районах с преобладанием типовой панельной или блочной застройки фактический показатель доли домов, вошедших в список, как правило оказывается выше ожидаемого - а в районах с преобладанием индивидуальных проектов наоборот ниже. Это говорит о том, что на вероятность попадания дома в список влияет не только характеристика самого дома, но и общий состав малоэтажной застройки в районе: у панельного дома больше шансов не попасть в список, если большинство пятиэтажек в районе - это нетиповые дома, и наоборот - нетиповый кирпичный дом с большей вероятностью окажется в списке, если в его районе большинство пятиэтажек - серийные панельные и блочные дома.
P.S. Поскольку мне так и не удалось победить движок ЖЖ (ругается, что слишком большой текст), то таблицу с районами выложил отдельным постом
http://barouh.livejournal.com/423188.html
версия статьи в РБК:
https://realty.rbc.ru/news/590b01219a7947b1e7f1a508