Опять о московской недвижимости
Пока общался с пациентами МНТК, познакомился с одной дамой, имеющей отношение к торговле недвижимостью. Узнал, вернее, не узнал, а получил подтверждение от неё тому, о чём догадывался и раньше: в Москве (и не только) риэлторам устанавливают квоты на ежемесячные продажи квартир. С целью не допустить падение цен на жилую недвижимость. У каждого владельца коммерческой недвижимости свои квоты на продажу квартир в единицу времени. И он не имеет права продать больше, даже если и найдутся покупатели. Лишние квартиры просто не выставляются на продажу.
Вначале это пытались делать путём картельного сговора между владельцами коммерческой недвижимости. Но всегда находились штрейкбрехеры, нарушавшие высокую конвенцию ради своей выгоды. Пришлось подключаться городским властям. На фирмы отправили чиновников, дабы разъяснить ситуацию особо непонятливым. Чиновники где намекнули, а где объяснили открытым текстом, что ждёт нарушителей конвенции. А ждут их тотальные проверки всеми службами. От МНС и МинЧС, до УВД и ФОМС с целью выявить возможные нарушения в ведении бизнеса. Для собирания материала, достаточного для лишения лицензии, а если надо, то и для уголовного преследования владельцев и управляющих и конфискации всей их коммерческой недвижимости. А что бы никому не пришло в голову, что это самодеятельность отдельных чиновников, Лужков заявил публично и резко, что «падения цен на недвижимость мы не допустим!»
Кроме того, Путин ещё в конце года объявил о масштабных закупках жилья за счёт госказны для нужд военных и малоимущих «по ценам, не превышающие текущие». Не надо иметь десять пядей во лбу, чтобы понять, что если всё время покупать по «текущим ценам», то текущие цены так никогда и не снизятся. Об этом я писал в статье «Новая старая ситуация на рынке недвижимости» (См.: http://bulochnikov.livejournal.com/?skip=50#asset-bulochnikov-3451 ) (Правда, сейчас правительство начало торговлю с владельцами недвижимости о снижении цен закупа ниже текущих)
Так что всё серьёзно. Снижения цен на недвижку стараются не допустить любыми способами.
Хорошо это или плохо?
Для желающих улучшить свои жилищные условия однозначно плохо. Для реализации своей мечты придётся подождать неопределённое время. Для владельцев коммерческой недвижимости, построенной на кредиты, взятых под залог этой же недвижимости и ипотечников, с невыплаченными займами, взятых под залог квартиры, это однозначно хорошо. А для остальных безразлично.
Почему это хорошо для тех, кто не рассчитался по ипотеке, взятой под залог недвижимости?
А потому, что во всех банковских договорах о выдаче кредита под залог имущества есть пункт, предусматривающий изменение условий договора при уменьшении цены залога «свыше чем…». Обычно на 20%. Но могут быть и другие цифры. От 10% до 50% от цены на момент заключения договора.
Эти договора мало кто читает. И про этот пункт многие ипотечники даже и не знают. А зря. Иногда это приводит к трагикомическим последствиям. По интернету ходил такой анекдотичный случай: В Москве было несколько квартир, с видом на Кремль. Квартиры эти никто не продавал. Рыночной цены на них не было. В этом случае, согласно банковским инструкциям, цена кредита под залог недвижимости определяется или расчётным способом, или по договорённости между сторонами в кредитной сделке. Так вот: таких уникальных квартир было всего четыре. И все они были , как говорится, повышенной элитности. Их никто не продавал, но все они были заложены в кредит. Поскольку квартиры были уникальные и не имели рыночной цены, то стороны договорились и применили «расчётную» цену в 10 млн. долларей. Под эту цену банк выдал кредит владельцам в 6 млн. долларей. Заёмщики жили на эти деньги и горя не знали. Только по графику платили банку проценты. Лишние на сегодняшний момент деньги положили на депозит. Думали, что на их жизнь хватит. Но тут случилось страшное: умер сосед в одной из квартир. И квартира перешла в порядке наследования его двадцатилетнему придурку - внуку. Тот, от невиданного счастья, завалил в казино, где и благополучно продул 200 тыр. долларов. Денег, у него, естественно, не было. (Как то ухитрился играть в долг). К нему домой пришли с паяльником, который пообещали засунуть ему в задний проход и включить в розетку и предложили рассчитаться. Для того, чтобы избегнуть этой неприятной процедуры, несчастный сиротка отписал им дедову квартиру в счёт долга. По цене 500 тыр. долларей. (Чтобы не платить лишних налогов). Данные о сделке поступили в налоговые органы и в регистрационную палату, а оттуда в банк, выдавший кредиты под залог аналогичных квартир.
И всё.
Банк, по своим внутренним инструкциям должен с этого момента перейти от расчётной цены залога к рыночной. Что он и сделал. А рынок «оценил» аналогичную квартиру не 10 лимонов, а только в 500 тыр. Всем должникам предложено было на выбор: а)вернуть кредит. б) довнести сумму в счёт залогового имущества до разницы между рыночной ценой залога и суммой ваданого кредита. или в)расстаться с заложеным имуществом. А как вернёшь или доплатишь, когда часть денег уже проедена? Чем там всё кончилось, я не знаю, но предполагаю, что вони было много.
То есть, если сейчас продать хотя бы несколько квартир по пониженной цене, то ВСЕ владельцы заложенной аналогичной недвижимости попадают на большие деньги. И лишаются всей заложенной недвиги. И у банка тоже будут проблемы: он испортит себе баланс плохими залогами. Что чревато большими разборками с банковским надзором. Вплоть до отзыва лицензии, согласно инструкциям Центробанка. Кроме того, банки не будут знать, куда девать такое количество изъятых квартир. А большое количество подешевевших квартир, выброшенных банками на рынок в условиях снижения покупательского спроса, вызванного кризисом, надолго перекроет возможность строительным фирмам строить и продавать новое жильё. Что приведёт к их массовому разорению. И только усилит кризис.
Для того, чтобы этого не произошло, надо или поменять все правила игры во всей экономике, включая и внутрибанковские инструкции, и банковское законодательство. Что невозможно и чревато непредсказуемыми последствиями в экономике. Или всеми правовыми и не правовыми способами держать цену на бетонометры. Что пока и делают. Наплевав на антимонопольное законодательство и на убогие антимонопольные службы в РФ.
Чай не на загнивающем западе живём! С их пресловутым фетишем законности. Сделаем всё как надо.
Авось прорвёмся!