Случившийся обвал рынка жилья и прогноз по дальнейшему движению цен на недвижимость
Год с небольшим назад, в конце апреля 2022 года, в записи Недвижимость: инвестиции и перспективы цен - 2022-2028 мы обсуждали динамику и предстоящее изменение тренда на российском рынке недвижимости. Будущий тренд тогда (с, по сути, локального хая цен в недвижимости) выглядели так (длинная цитата 13-месячной давности):
>> Поэтому мое мнение пока неизменно. В 2017 - 2018 годах я говорил о лучшем за последние 5 лет времени для покупки недвижимости (ссылка 1, ссылка 2). Всё еще комфортно было приобретать недвижимость (уже для себя) в конце 2019 года (перед пандемией 2020 года): в декабре 2019 я писал об этом. Далее всё - инвестиции только в зарубежную недвижимость (эту тему мы многократно обсуждали в рамках Курса активного управления капиталом, по том числе в ссылка 1, ссылка 2, ссылка 3). Сейчас цены уже сильно выросли.
>> На текущий момент (как инвестиции сегодня) у российского рынка недвижимости я перспектив не вижу. Да, есть одно событие, которое может произойти в 2023 году и которое может в корне изменить политическую и экономическую ситуацию в России в долгосрочном плане, но вероятность его пока низка.
>> (спрос постоянен в том числе за счет миграции; валюта растет к рублю), и в части очень комфортной / низкой цены входа (недвижимость в развивающихся курортных странах стоила очень и очень дешево по сравнению с ценой в крупных российских городах, и тем более - в Москве) (сейчас уже там очень и очень высокие цены, я думаю, мы где-то у пика).
>> Если позитивное событие не произойдет, то базовый сценарий (а он сейчас негативный) сделает даже предыдущие инвестиции в российский рынок недвижимости (аренда, рост стоимости в реальных деньгах) низкодоходными или даже убыточными (в реальных деньгах / валюте - точно убыточными). Не говоря уже про экстремальный сценарий. Недвижимость в этом случае станет неподъемной дополнительной нагрузкой на домохозяйство.
>> Итого: на текущий момент (как инвестиции сегодня) у российского рынка жилой недвижимости я перспектив не вижу. С точки зрения реальной стоимости / валюты (не путать с курсом Мосбиржи / курсом, по которому населению в будущем разрешать менять валюту) в этом вообще никакого смысла пока нет. Хорошие локации в Москве и иже еще будут приносить комфортный доход (в абсолютных цифрах, но не с точки зрения рентабельности на капитал (текущую стоимость)), если не реализуется экстремальный сценарий в экономике. Если вы мазохист или готовы терпеть даже концлагеря, то не продавайте сейчас. Если есть планы перехода в валютную зону доходов, то ваш край - это от сегодня по 2023 год (ну, январь-февраль 2024 года) или день отмены Выборов-2024 (если это произойдет). Потом либо один сценарий, либо другой пойдет быстро реализовываться: и в случае неприятного для вас сценария, скорее всего, вы не сможете быстро продать недвижимость, перевести в валюту и вывести эту валюту. //
Логика была простая - не щелкать клювом (как и в ситуации с валютой, которая упала до 50-60 рублей за доллар / евро (ссылка 1, ссылка 2)). То есть пришло время выпрыгивать из лишней / той недвижимости, которую ранее (в 2017-2018 годах (см. прогнозы во втором абзаце сверху) и в конце 2019 года) покупали. Цены на недвижимость в валюте тогда, в мае-июле-октябре 2022 года, вернулись близко к историческим максимумам. Идеальный момент.
А раз момент идеальный, то я продолжал еще несколько месяцев с июня по октябрь 2022 года напоминать об этом, завершив тему пулом записей:
- сентябрь 2022 - Обвал рынка инвестиционного жилья в России;
- октябрь 2022 - Обвал рынка инвестиционного жилья в России - 2: миграционный фактор;
- декабрь 2022 - Обвал рынка инвестиционного жилья в России - 3: отчаяние в аренде и новый лизинг.
В итоге, если взглянуть на ситуации с позиции будущего, то есть из сегодня, то видно, что момент тот (12-8 месяцев назад) - для продажи недвижимости и выхода в валюту - был действительно идеальным. Посмотрите на цены на московскую недвижимость в валюте (последний пик это те самые 12-8 месяцев назад) - в долларах и евро:
Сколько потеряли те, кто уперся и щёлкал клювом, в не веря в приближающиеся "перспективы", можете посчитать сами. Процентов на 35-45% валюты - в момент выхода тех статей - можно было выручить больше, чем сейчас. При тех же средних московских ценах на жилье в тот момент это потеря целой средней однушки в Европе или двушки в Турции.
Теперь и цены (даже в рублях) не те, предложения намного больше, а спрос минимален, что привело ситуацию от "рынка продавца" к "рынку покупателя", где последний диктует условия, а первый вынужден предлагать значительный дисконт. Ну, и наложите это на убежавший курс валюты к рублю.
Но и это еще не всё. Падение не окончено. Впереди еще хороший даунсайд, который при некоторых сценариях не будет преодолен (отскоком) быстро, а может стать дном очень надолго. Куда цены в долларах в той же Москве могут упасть, я говорил ранее: $2.000 / м2 - далеко не предел при апрельских в $3.100 / м2. Да-ле-ко. В моменте [и при определенных сценариях] они могут уходить к $1.500 / м2.
До многих, ранее упертых в своём "со мной такого никогда не произойдет", "в XXI веке такого быть не может" и "с Москвой такого не случится", продолжает доходить. Регулярные сводки о происходящем на московском рынке недвижимости (динамика открытия "третьего глаза" у москвича):
- https://t.me/ecworld/3301
- https://t.me/ecworld/3309
- https://t.me/ecworld/3337
- https://t.me/ecworld/3354
- продолжают намеченную динамику, о чем вчера доложили и участники рынка недвижимости: https://t.me/ecworld/3388.
В продолжение тренда открытия "третьего глаза" у москвича - хочу отметить, что на этой неделе - несмотря на то, что сейчас середина вялого мая и после отпуска не многие еще вернулись - рынок "радует" очередным массовым пулом квартир, выставленных на продажу - смотрю, как всегда, по нашей стандартной выборке (средний класс плюс, цена от 40 до 120 млн рублей). И снова "открылись" новые вкусные локации, в которых ранее годами никто квартиры не продавал. Доходит до самых упертых.
/ и это только на примере Москвы - до регионов еще не дошло: в некоторых цены уже вплотную приблизились к московским и там даунсайд, думаю, сильно больше 60% /
В общем, те, кто внимательно читает, вникает в написанное и использует логику, тот заработал: купив в соответствии с прогнозом роста в 2017-2018 и 2019 году и продав в соответствии с прогнозом падения в 2022 году. Ну, или просто избавившись от лишнего жилья или жилья, которое в текущих условиях сложно назвать инвестиционным, - и по низкому курсу вышел в валюту. Профит.
Не щёлкайте. Всё только начинается.
... продолжение / оригинал записи Вы можете прочитать на самом полезном и практическом сайте по экономической тематике - по ссылке https://ecworld.fund/obval-rynka-investitsionnogo-zhilya-v-rossii-4-promezhutochnye-itogi
_
Если Вы хотите лучше понимать, что происходит вокруг Вас, получать больше полезной информации, разобраться, когда выгоднее покупать валюту, акции, золото или нефть, а когда необходимо от них избавляться, если Вы хотите научиться эффективно управлять Вашим капиталом / сбережениями, опережая инфляцию, то обязательно присоединяйтесь к чтению скрытых записей нашего сайта ECWORLD.FUND по ссылке.
Не забудьте подписаться на телеграм-канал https://t.me/ecworld, чтобы оперативнее получать уведомления о новых записях на сайте - заходите и нажимайте внизу канала кнопку ПОДПИСАТЬСЯ.