недвижимость: сайдушка
Пару месяцев назад я писал, что на самом высоком уровне было принято решение о том, что поддержки недвижки (как это было ранее) больше не будет. На совещании была и другая информация. Поскольку часть инфы уже вылилась в народ, то, думаю, уже можно сказать больше, но пока обезличено.
К весне ожидается вынос нескольких крупных игроков [скажем так, в "банковско-строительной" сфере], что поставит раком всю отрасль. Пассивы и залоги сейчас не нужны государству. Нужен кэш. Поэтому, впереди нас ждет массовый выброс на рынок первичной и затем вторичной недвиги с дисконтом [по моей оценке, в 30-40%]. ПРЕДПОЛАГАЮ, что уже весной 2016 цены начнут резко и сильно падать. А падать есть куда. Как пример - однушки в 3-4 станциях от кольцевой линии метро в Мск: если в 2009 ценники на них стояли от 3,7 млн. (знакомые звонили и предлагали за 3 млн. забрать), то сейчас эти объекты все еще 6-7 млн стоят официально. Народ, если и покупает (оч мало, судя по сделкам), то с диксконтом в 20-25% и только с ремонтом, что подтверждают сами девелоперы и риэлторы, которые ранее такое и вслух-то сказать боялись:
1. Строители ждут господдержки. Бизнес просит стимулировать спрос, в частности субсидировать ипотеку: рынок затоварен (с) http://www.vedomosti.ru/realty/articles/2015/12/02/619164-stroiteli-gospodderzhki#/galleries/140737492531943/normal/1
2. Около 15% российских застройщиков в ближайшее время могут обанкротиться, поскольку не обладают финансовой устойчивостью, считает владелец ГК «Мортон» Александр Ручьев.
3. «Представляю себе бочку с кипящим гудроном, все сегодня застройщиков заставили туда руку засунуть. Ситуация непростая и вынуждает бегать в 2 раза быстрее» - так описывает сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости гендиректор компании «Кортрос» Станислав Киселев.
4. Это вызывает обеспокоенность и у Центробанка: просрочка по кредитам, взятым строительными компаниями, достигла 19%, сообщала недавно его председатель Эльвира Набиуллина.
5. «Инвесторы абсолютно четко понимают, что никаких 40-50% годовых, на которые можно было рассчитывать в прошлые сытые годы, теперь уже не будет», - говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Основная проблема и столичных, и подмосковных девелоперов - снижение рентабельности бизнеса, считает Котровский. По его словам, минимальный уровень рентабельности, позволяющий застройщику выполнять свои обязательства, - 10-15%. Но средний показатель рентабельности у компаний, раскрывающих финансовые показатели (по итогам 2014 г.), составил менее 7%. Поскольку цифры официальные, то не официально запас по снижению цен на первичку где-то еще 30-35% есть. А при банкротстве он будет больше.
6. С 1 января 2016 г. девелоперов, занимающихся строительством жилья, ожидает новый сюрприз. Минстрой РФ подготовил пакет поправок в закон «О долевом строительстве...», если они вступят в силу, требования к застройщикам могут стать значительно строже, чем сейчас. Авторы поправок предлагают установить минимальный порог для собственного капитала застройщика - не менее 5% от средней стоимости возводимого им жилья (произведение его общей площади на среднюю цену квадратного метра).
7. Миллион в подарок: скидки на квартиры в московских новостройках достигли 25% (с) http://realty.rbc.ru/articles/02/10/2015/562949997467952.shtml
8. Риелторы признали непривлекательность вторичной недвижимости для инвестиций. Инвесторы потеряли интерес к вторичному рынку жилья в столице. Доходность от сдачи квартир в аренду ниже, чем банковские депозиты (с) http://realty.rbc.ru/articles/29/10/2015/562949997922442.shtml
9. Минимальный бюджет на покупку нового жилья в Москве упал на 800 тыс. руб. (с) http://realty.rbc.ru/articles/24/11/2015/562949998410369.shtml
Вторичку как инвестиционный инструмент в ближайшие годы ждет просто крах. Кто не успеет до весны избавиться от инвестквартир, которые дают доходность меньше альтернативы (напр., депозит), или вообще только кушают квартплату - тот будет скидывать ее через пару лет за бесценок. Потому что людям кушать особенно не на что будет. Безработица будет нарастать бешеными темпами.
Ну, собственно, прогноз от марта подтверждается: http://ecworld.livejournal.com/70284.html Только сейчас все более становится понятно, что к 2018 году ситуация в секторе недвиги уже не успеет выровняться. И после 2018 года продолжится стагнация в уже новой "госэкономической" реальности.
К весне ожидается вынос нескольких крупных игроков [скажем так, в "банковско-строительной" сфере], что поставит раком всю отрасль. Пассивы и залоги сейчас не нужны государству. Нужен кэш. Поэтому, впереди нас ждет массовый выброс на рынок первичной и затем вторичной недвиги с дисконтом [по моей оценке, в 30-40%]. ПРЕДПОЛАГАЮ, что уже весной 2016 цены начнут резко и сильно падать. А падать есть куда. Как пример - однушки в 3-4 станциях от кольцевой линии метро в Мск: если в 2009 ценники на них стояли от 3,7 млн. (знакомые звонили и предлагали за 3 млн. забрать), то сейчас эти объекты все еще 6-7 млн стоят официально. Народ, если и покупает (оч мало, судя по сделкам), то с диксконтом в 20-25% и только с ремонтом, что подтверждают сами девелоперы и риэлторы, которые ранее такое и вслух-то сказать боялись:
1. Строители ждут господдержки. Бизнес просит стимулировать спрос, в частности субсидировать ипотеку: рынок затоварен (с) http://www.vedomosti.ru/realty/articles/2015/12/02/619164-stroiteli-gospodderzhki#/galleries/140737492531943/normal/1
2. Около 15% российских застройщиков в ближайшее время могут обанкротиться, поскольку не обладают финансовой устойчивостью, считает владелец ГК «Мортон» Александр Ручьев.
3. «Представляю себе бочку с кипящим гудроном, все сегодня застройщиков заставили туда руку засунуть. Ситуация непростая и вынуждает бегать в 2 раза быстрее» - так описывает сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости гендиректор компании «Кортрос» Станислав Киселев.
4. Это вызывает обеспокоенность и у Центробанка: просрочка по кредитам, взятым строительными компаниями, достигла 19%, сообщала недавно его председатель Эльвира Набиуллина.
5. «Инвесторы абсолютно четко понимают, что никаких 40-50% годовых, на которые можно было рассчитывать в прошлые сытые годы, теперь уже не будет», - говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Основная проблема и столичных, и подмосковных девелоперов - снижение рентабельности бизнеса, считает Котровский. По его словам, минимальный уровень рентабельности, позволяющий застройщику выполнять свои обязательства, - 10-15%. Но средний показатель рентабельности у компаний, раскрывающих финансовые показатели (по итогам 2014 г.), составил менее 7%. Поскольку цифры официальные, то не официально запас по снижению цен на первичку где-то еще 30-35% есть. А при банкротстве он будет больше.
6. С 1 января 2016 г. девелоперов, занимающихся строительством жилья, ожидает новый сюрприз. Минстрой РФ подготовил пакет поправок в закон «О долевом строительстве...», если они вступят в силу, требования к застройщикам могут стать значительно строже, чем сейчас. Авторы поправок предлагают установить минимальный порог для собственного капитала застройщика - не менее 5% от средней стоимости возводимого им жилья (произведение его общей площади на среднюю цену квадратного метра).
7. Миллион в подарок: скидки на квартиры в московских новостройках достигли 25% (с) http://realty.rbc.ru/articles/02/10/2015/562949997467952.shtml
8. Риелторы признали непривлекательность вторичной недвижимости для инвестиций. Инвесторы потеряли интерес к вторичному рынку жилья в столице. Доходность от сдачи квартир в аренду ниже, чем банковские депозиты (с) http://realty.rbc.ru/articles/29/10/2015/562949997922442.shtml
9. Минимальный бюджет на покупку нового жилья в Москве упал на 800 тыс. руб. (с) http://realty.rbc.ru/articles/24/11/2015/562949998410369.shtml
Вторичку как инвестиционный инструмент в ближайшие годы ждет просто крах. Кто не успеет до весны избавиться от инвестквартир, которые дают доходность меньше альтернативы (напр., депозит), или вообще только кушают квартплату - тот будет скидывать ее через пару лет за бесценок. Потому что людям кушать особенно не на что будет. Безработица будет нарастать бешеными темпами.
Ну, собственно, прогноз от марта подтверждается: http://ecworld.livejournal.com/70284.html Только сейчас все более становится понятно, что к 2018 году ситуация в секторе недвиги уже не успеет выровняться. И после 2018 года продолжится стагнация в уже новой "госэкономической" реальности.