вывод нескольких квартир из жилого фонда

[hri3]

Уважаемый tadavsh, прошу вашей помощи в оценке целесообразности покупки нескольких квартир в городе Гомеле для вывода из жилого фонда в строящемся КПД с целью последующей сдачи в аренду

Comments

[tadavsh]

Место вроде неплохое. Я бы в первую очередь узнал бы следующее до принятия решения:

1) Ставки аренды магазинов в доме рядом, где Мила снимает.
2) Надо бы встретиться с проектировщиком дома, который будет строиться, и узнать принципиальную возможность перевода помещений первого этажа в нежилую (торговую) недвижимость. Важно узнать возможность сноса перегородок в квартирах. Для магазина лучше всего было бы сломать все перегородки, оставить только один туалет из двух квартир, сделать из остального один оупэн-спэйс. Толко , боюсь, это будет невозможно в панельном доме из-за несущих стен. В общем, нужно узнать, какие есть варианты реконструкции и есть ли они. Потому как не меняя планировки магазин не сделать. Плюс надо будет делать отдельный выход, это тоже надо уточнить.

[hri3]

Спасибо за ваш ответ, попробовал узнать эти вопросы, может быть вы сможете на их основе подсказать мне верное решение?
1) по словам знакомых риелторов от 8 до 10$ за квадрат, но я ориентируюсь на 7-8$
2) cносить полностью можно только перегородки которые обозначены желтым цветом на фото

[tadavsh]

Если рассматривать сугубо экономику проекта исходя из ваших цифр, то: цена квартиры сейчас около 480 $ метр, затраты на реконструкцию, строительство отдельного выхода (-ов) и отделку я бы оценил около 200 (+-50), плюс вы замораживаете деньги на время строительства и реконструкции и до заезда арендатора, это года на 2, лишаетесь процентов по вкладам или облигациям. Итого вам магазин обойдётся дороже 700 за квадрат, сдавать вы его будете пусть по 8 за квадрат. Ликвидность объекта предполагается высокая, но пока неизвестная, надо брать в расчёт, что минимум 10% времени он будет вакантен. Налог и.п. по упрощенке 5% + 1% комиссия банка за снятие денег. Плюс надо учесть затраты личного времени и сил, необходимость постоянно решать текущие мелкие проблемы по объекту. У меня получается чистая доходность 10-11% в лучшем случае. С такой доходностью и выше можно поискать уже готовые объекты с арендаторами и историей, что сведёт к минимуму риск ошибиться и исключит форс-мажоры. Особенно если расширить диапазон рассматриваемых цен и не торопиться

[hri3]

Спасибо большое, пожалуй откажусь от этой затеи, пока есть вклады под 14-17% в бел рублях