Особенности покупки дома в США
Процесс покупки дома в США довольно сильно отличается от привычного нам российского. Расскажу о некоторых нюансах.
Если вы планируете приобрести недвижимость в США, вам не обойтись без риэлтора (если только продавец не ваш хороший знакомый, но и в этом случае вам придётся обратиться к риэлтору за определёнными договорными формами). Продавца вы, скорее всего, даже никогда не увидите. Всё общение тут ведётся через агентов по недвижимости (риэлторов). Официально считается, что оплачивает услуги агентов (и своего, и вашего) продавец, но, по факту, мы все, конечно, понимаем, что оплата идёт из стоимости дома, которую платите продавцу ВЫ. Такое "навязывание" услуг третьего лица - очень развитая практика в США, что не может не раздражать. Тем более, что услуги риэлтора иногда кажутся совершенно ненужными.
Но и в риэлторах есть своя польза, как оказалось. Агент действительно очень пригодится на рынке недвижимости с высоким спросом (к таким относятся и Калифорния, и Вашингтон). Дело в том, что посмотреть выставленный на продажу дом можно лишь двумя способами: в дни "открытых дверей" (open house), а это, как правило, всего 2-3 дня и толпы народа под ногами, или же со своим риэлтором. При этом, обычно дом доступен для просмотра с риэлтором в течение недели или двух, а open house проводится уже в конце этого периода (и нередко к этому моменту продавец уже получил несколько предложений от других покупателей, а вы пролетели).
Также риэлтор составит за вас офер, и вам не придётся разбираться во всех этих непонятных терминах (там сам чёрт ногу сломит), а также подскажет, какие условия можно опустить, а какие не стоит (например, возможность провести инспекцию состояния дома и, если результат вас не удовлетворит, отозвать свой офер; или возможность отозвать офер без потери задатка в случае, если вам не одобрят кредит - это необязательные пункты офера, но они могут повлиять на ваши шансы купить дом в ту или иную сторону).
Ну и хороший риэлтор сможет подсказать, какой тактики придерживаться при ведении переговоров (переговоры, опять же, ведёт он, но стратегию должны одобрить вы).
К примеру, в нашей ситуации (не очень большая сумма кредита, но при этом возможность нашего банка закрыть сделку за 15 дней вместо 30), и опираясь на информацию о продавце (он уже купил другой дом и ему нужно было как можно скорее получить деньги), риэлтор посоветовала нам ограничить продавцу сроки принятия решения. То есть мы ему поставили ультиматум: мы предлагаем сумму N и гарантируем, что она вам поступит через 15 дней, но только если вы примете наше предложение в течение 24 часов. Так у продавца был жёсткий выбор: соглашаться на хорошее (но не "вау") предложение прямо сейчас или потерять синицу в руке и ждать мистического журавля (более выгодного предложения). В нашем случае это сработало! И сами мы бы до этого, конечно, не додумались.
Следующее, что вам понадобится перед охотой за домом, это Pre approval letter от вашей кредитной организации (предварительное одобрение кредита). Получается оно онлайн, нужно лишь выбрать кредитную организацию (банк). Никаких справок с места работы, выписок со счёта и т.д. не нужно ни для получения Pre approval letter, ни для оформления кредита. В этом плане в Америке 21 век уже наступил, вся информация о вас доступна банку онлайн. Pre approval letter важно получить заранее, оно понадобится при подаче офера.
Ну а дальше нужны лишь везение и скорость принятия решения. Чем дольше вы думаете, тем больше шансов, что дом уведут другие покупатели.
После того, как продавец принял ваш офер, он уже не имеет права передумать. Начинается процесс оформления документов. Этим занимается опять же ваш риэлтор и специальное агентство. Да, еще один посредник! Но зато всё, что вам нужно будет сделать, это внести первоначальный взнос (послать чек) и прийти в офис для подписания документов в назначенное время. Никаких очередей, выбивания справок, обивания порогов гос. инстанций, как это заведено в России, нет.
Через несколько недель все документы на недвижимость придут вам по почте. Вот и всё, сделка совершена, осталось лишь погасить кредит!;)
Ставка по ипотечным кредитам сейчас равна примерно 4% (но во многом зависит от вашей кредитной истории и предложения конкретной кредитной организации).
Что не может не радовать, так это простота процесса продажи дома с непогашенной ипотекой. В США это очень развитая практика, так что легко можно купить дом побольше, а старый продать, не дожидаясь выплаты всего долга по ипотеке.
Если вы планируете приобрести недвижимость в США, вам не обойтись без риэлтора (если только продавец не ваш хороший знакомый, но и в этом случае вам придётся обратиться к риэлтору за определёнными договорными формами). Продавца вы, скорее всего, даже никогда не увидите. Всё общение тут ведётся через агентов по недвижимости (риэлторов). Официально считается, что оплачивает услуги агентов (и своего, и вашего) продавец, но, по факту, мы все, конечно, понимаем, что оплата идёт из стоимости дома, которую платите продавцу ВЫ. Такое "навязывание" услуг третьего лица - очень развитая практика в США, что не может не раздражать. Тем более, что услуги риэлтора иногда кажутся совершенно ненужными.
Но и в риэлторах есть своя польза, как оказалось. Агент действительно очень пригодится на рынке недвижимости с высоким спросом (к таким относятся и Калифорния, и Вашингтон). Дело в том, что посмотреть выставленный на продажу дом можно лишь двумя способами: в дни "открытых дверей" (open house), а это, как правило, всего 2-3 дня и толпы народа под ногами, или же со своим риэлтором. При этом, обычно дом доступен для просмотра с риэлтором в течение недели или двух, а open house проводится уже в конце этого периода (и нередко к этому моменту продавец уже получил несколько предложений от других покупателей, а вы пролетели).
Также риэлтор составит за вас офер, и вам не придётся разбираться во всех этих непонятных терминах (там сам чёрт ногу сломит), а также подскажет, какие условия можно опустить, а какие не стоит (например, возможность провести инспекцию состояния дома и, если результат вас не удовлетворит, отозвать свой офер; или возможность отозвать офер без потери задатка в случае, если вам не одобрят кредит - это необязательные пункты офера, но они могут повлиять на ваши шансы купить дом в ту или иную сторону).
Ну и хороший риэлтор сможет подсказать, какой тактики придерживаться при ведении переговоров (переговоры, опять же, ведёт он, но стратегию должны одобрить вы).
К примеру, в нашей ситуации (не очень большая сумма кредита, но при этом возможность нашего банка закрыть сделку за 15 дней вместо 30), и опираясь на информацию о продавце (он уже купил другой дом и ему нужно было как можно скорее получить деньги), риэлтор посоветовала нам ограничить продавцу сроки принятия решения. То есть мы ему поставили ультиматум: мы предлагаем сумму N и гарантируем, что она вам поступит через 15 дней, но только если вы примете наше предложение в течение 24 часов. Так у продавца был жёсткий выбор: соглашаться на хорошее (но не "вау") предложение прямо сейчас или потерять синицу в руке и ждать мистического журавля (более выгодного предложения). В нашем случае это сработало! И сами мы бы до этого, конечно, не додумались.
Следующее, что вам понадобится перед охотой за домом, это Pre approval letter от вашей кредитной организации (предварительное одобрение кредита). Получается оно онлайн, нужно лишь выбрать кредитную организацию (банк). Никаких справок с места работы, выписок со счёта и т.д. не нужно ни для получения Pre approval letter, ни для оформления кредита. В этом плане в Америке 21 век уже наступил, вся информация о вас доступна банку онлайн. Pre approval letter важно получить заранее, оно понадобится при подаче офера.
Ну а дальше нужны лишь везение и скорость принятия решения. Чем дольше вы думаете, тем больше шансов, что дом уведут другие покупатели.
После того, как продавец принял ваш офер, он уже не имеет права передумать. Начинается процесс оформления документов. Этим занимается опять же ваш риэлтор и специальное агентство. Да, еще один посредник! Но зато всё, что вам нужно будет сделать, это внести первоначальный взнос (послать чек) и прийти в офис для подписания документов в назначенное время. Никаких очередей, выбивания справок, обивания порогов гос. инстанций, как это заведено в России, нет.
Через несколько недель все документы на недвижимость придут вам по почте. Вот и всё, сделка совершена, осталось лишь погасить кредит!;)
Ставка по ипотечным кредитам сейчас равна примерно 4% (но во многом зависит от вашей кредитной истории и предложения конкретной кредитной организации).
Что не может не радовать, так это простота процесса продажи дома с непогашенной ипотекой. В США это очень развитая практика, так что легко можно купить дом побольше, а старый продать, не дожидаясь выплаты всего долга по ипотеке.