Застройщики отказываются работать по 214-ФЗ
В последнее время в Петербурге наблюдается тенденция отказа застройщиков от работы в соответствии с законом 214-ФЗ в пользу создания жилищно-строительных кооперативов. Об этом заявил сегодня вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.
По его словам, преимуществом этой схемы продажи жилья является, к примеру, возможность предоставлять рассрочку даже после окончания строительства дома. Тем самым застройщики могут предлагать более выгодные условия покупки, чем банковские кредиты, особенно на фоне растущих ставок.
Если сравнивать приобретение квартиры по договору долевого участия (ДДУ) с покупкой по формату ЖСК, со стороны какая из них в большей степени защищает интересы клиента, то у каждой из них есть свои сильные и слабые стороны.
При ЖСК с покупателем заключается договор паенакопления, в котором прописывается общая сумма пая, которую член ЖСК обязуется выплатить в оговоренные сроки, а также указывается график платежей. Государственная регистрация права собственности на квартиру осуществляется после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. При ДДУ заключается договор об участии в долевом строительстве, где отражен приобретаемый объект, цена, срок строительства. Право требования на долю в многоквартирном доме регистрируется в управлении Росреестра. Право собственности на готовую квартиру оформляется также после ввода дома в эксплуатацию.
Существуют различия в обязательствах юридических и физических лиц. Члены ЖСК формируют основной орган управления - общее собрание членов кооператива, где совместно принимаются все решения. В уставе и положении ЖСК отражены существенные моменты, с которыми покупатель должен обязательно ознакомиться: порядок вступления в кооператив, получение квартиры, выход из ЖСК, наименование обязательных платежей, график оплаты пая и другие права и обязанности сторон. Договор об участии в долевом строительстве обязывает застройщика в определённый срок построить многоквартирный дом и передать его участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а участник долевого строительства обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект.
Участники ЖСК имеют доступ к любой информации, в том числе о проданных квартирах в доме, что исключает риск двойных продаж. Дольщики доступа к информации о распределении денежных средств не имеют, поскольку это является коммерческой тайной застройщика.
И, наконец, разница в процессе самого строительства дома. ЖСК заключает договор подряда с одним застройщиком или несколькими компаниями, осуществляющими разные виды строительных работ. При этом ЖСК имеет право принять решение о смене застройщика в любой момент. При долевом строительстве строительная компания покупает или арендует земельный участок многоквартирный дом, заключает договора с инвесторами, которые после сдачи дома в эксплуатацию получают квартиру в собственность.
Исходя из выше перечисленного, для покупателя "кооперативная" форма может быть привлекательной, ведь застройщику приходится соблюдать не только законодательные акты, но и считаться с уставом кооператива и мнением его членов-пайщиков, которые могут оказывать влияние на застройщика и имеют право сменить руководство кооператива. Но и у самого пайщика, вступившего в кооператив, появляются новые обязанности, в том числе - финансовые. Это дополнительные расходы (вступительные и членские взносы, дополнительные паевые взносы при возникновении убытков), участие в общих собраниях, в выборе членов правления, ревизионных органов и участие в выборных органах.
У пайщиков право на возврат оплаченных денежных средств возникает лишь при выходе из кооператива. В случае невозврата денег, участник кооператива может обратиться в суд. Приобретатель недвижимости через ЖСК может претендовать только на сумму паевого взноса. При этом членские и вступительные взносы не подлежат возврату, но, как правило, эти взносы невелики. Также у пайщиков нет возможности для взыскания убытков и неустойки. Сроки могут корректироваться при общем решении собрания членов кооператива. Кроме того, если дольщик, получив исполнительный лист, вправе взыскать напрямую денежные средства с застройщика, то пайщик может получить присужденное судом только при условии наличия свободных денежных средств ЖСК, достаточных для погашения указанной задолженности.
В то же время, при негативном сценарии, если застройщик объявил себя банкротом, члены ЖСК имеют неоспоримое преимущество - они могут взять дело в свои руки и достроить дом, приняв, например, решение об увеличении паев. При долевом строительстве, в случае банкротства застройщика, дольщику вернут лишь ранее внесенные деньги. С учетом роста цен на недвижимость, данной суммы будет недостаточно для приобретения другого жилья. При этом шанс на то, что дом будет достроен, невелик.
По его словам, преимуществом этой схемы продажи жилья является, к примеру, возможность предоставлять рассрочку даже после окончания строительства дома. Тем самым застройщики могут предлагать более выгодные условия покупки, чем банковские кредиты, особенно на фоне растущих ставок.
Если сравнивать приобретение квартиры по договору долевого участия (ДДУ) с покупкой по формату ЖСК, со стороны какая из них в большей степени защищает интересы клиента, то у каждой из них есть свои сильные и слабые стороны.
При ЖСК с покупателем заключается договор паенакопления, в котором прописывается общая сумма пая, которую член ЖСК обязуется выплатить в оговоренные сроки, а также указывается график платежей. Государственная регистрация права собственности на квартиру осуществляется после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. При ДДУ заключается договор об участии в долевом строительстве, где отражен приобретаемый объект, цена, срок строительства. Право требования на долю в многоквартирном доме регистрируется в управлении Росреестра. Право собственности на готовую квартиру оформляется также после ввода дома в эксплуатацию.
Существуют различия в обязательствах юридических и физических лиц. Члены ЖСК формируют основной орган управления - общее собрание членов кооператива, где совместно принимаются все решения. В уставе и положении ЖСК отражены существенные моменты, с которыми покупатель должен обязательно ознакомиться: порядок вступления в кооператив, получение квартиры, выход из ЖСК, наименование обязательных платежей, график оплаты пая и другие права и обязанности сторон. Договор об участии в долевом строительстве обязывает застройщика в определённый срок построить многоквартирный дом и передать его участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а участник долевого строительства обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект.
Участники ЖСК имеют доступ к любой информации, в том числе о проданных квартирах в доме, что исключает риск двойных продаж. Дольщики доступа к информации о распределении денежных средств не имеют, поскольку это является коммерческой тайной застройщика.
И, наконец, разница в процессе самого строительства дома. ЖСК заключает договор подряда с одним застройщиком или несколькими компаниями, осуществляющими разные виды строительных работ. При этом ЖСК имеет право принять решение о смене застройщика в любой момент. При долевом строительстве строительная компания покупает или арендует земельный участок многоквартирный дом, заключает договора с инвесторами, которые после сдачи дома в эксплуатацию получают квартиру в собственность.
Исходя из выше перечисленного, для покупателя "кооперативная" форма может быть привлекательной, ведь застройщику приходится соблюдать не только законодательные акты, но и считаться с уставом кооператива и мнением его членов-пайщиков, которые могут оказывать влияние на застройщика и имеют право сменить руководство кооператива. Но и у самого пайщика, вступившего в кооператив, появляются новые обязанности, в том числе - финансовые. Это дополнительные расходы (вступительные и членские взносы, дополнительные паевые взносы при возникновении убытков), участие в общих собраниях, в выборе членов правления, ревизионных органов и участие в выборных органах.
У пайщиков право на возврат оплаченных денежных средств возникает лишь при выходе из кооператива. В случае невозврата денег, участник кооператива может обратиться в суд. Приобретатель недвижимости через ЖСК может претендовать только на сумму паевого взноса. При этом членские и вступительные взносы не подлежат возврату, но, как правило, эти взносы невелики. Также у пайщиков нет возможности для взыскания убытков и неустойки. Сроки могут корректироваться при общем решении собрания членов кооператива. Кроме того, если дольщик, получив исполнительный лист, вправе взыскать напрямую денежные средства с застройщика, то пайщик может получить присужденное судом только при условии наличия свободных денежных средств ЖСК, достаточных для погашения указанной задолженности.
В то же время, при негативном сценарии, если застройщик объявил себя банкротом, члены ЖСК имеют неоспоримое преимущество - они могут взять дело в свои руки и достроить дом, приняв, например, решение об увеличении паев. При долевом строительстве, в случае банкротства застройщика, дольщику вернут лишь ранее внесенные деньги. С учетом роста цен на недвижимость, данной суммы будет недостаточно для приобретения другого жилья. При этом шанс на то, что дом будет достроен, невелик.