Про межевание. Часть 1.
Москву захлестнула очередная волна межеваний. Уже намечены даты публичных слушаний в СЗАО:
В настоящей статье я подробно отвечу на два самых важных вопроса, которые должны возникать в голове у каждого здравомыслящего человека:
1) Для чего всё это делается и чего стоит бояться москвичам?
2) Как можно обезопасить себя от негативных последствий этого межевания?
Удивительно, насколько люди в целом пренебрегают данной проблемой. Об этом говорит невероятно низкая посещаемость публичных слушаний. Помню, как ещё этой весной в нашем квартале проходили подобные слушания, куда пришло всего 10 человек. Подозреваю, это связано с низкой информированностью людей относительно масштабов бедствия. А ведь угроза, исходящая от этой незатейливой инициативы мэрии, ОГРОМНА! Попробую объяснить это доступным языком.
В конце концов, все мы с вами люди взрослые, наученные горьким опытом. И прекрасно знаем, что любая инициатива нашей нынешней власти всегда скрывает какой-то корыстный интерес. Нас могут долго убеждать, что всё это делается исключительно ради нашего блага, но мы-то всё понимаем... И когда мы слышим слово "межевание", первая мысль, которая проносится в нашей голове: "У нас опять хотят что-то украсть..." Эта мысль туманная, нечёткая... Но она совершенно правильная! Другое дело, что обычному человеку довольно трудно сообразить: а что именно хотят украсть? Каким образом? В каких количествах? И чем можно доказать факт воровства? Наше законодательство настолько сложное и запутанное, что даже человек с юридическим образованием не всегда может в нём разобраться. Что уж говорить о простых людях?
На самом деле украсть хотят НАШУ землю. Точнее, придомовую территорию наших домов, которая принадлежит нам на праве частной собственности. Крадёт эту землю государство. Делается это для того, чтобы чиновникам было проще распоряжаться этой землёй по своему усмотрению. Например, осуществлять точечные застройки, как во времена Лужкова. Или поставить нам под самые окна Северо-Западную хорду, как сегодня при Собянине. А ещё это хороший повод снести наши гаражи и согнать всех на платные автостоянки. Из чего всё это следует и как с этим бороться?
Чтобы ответить на все эти вопросы, необходимо сначала усвоить некоторые правовые азы. Я понимаю, что всем лень забивать голову этой ерундой. Вы хотите от меня простых и понятных инструкций, чётких алгоритмов действия и образцов заявлений. Но реальность такова, что действуя в слепую, без понимания всех причин и следствий, у вас не будет никакого шанса добиться успеха. Это как с решением задач по математике. Вы никогда не сдадите экзамен, если не поймёте сути математических задач, сколько бы прекрасных шпаргалок вам ни написали. Потому что условия этого "экзамена" постоянно меняются: жулики постоянно придумывают новые ухищрения, пускают пыль в глаза, запутывают след, сочиняют несуществующие правила... И только хорошо понимая предмет, вы сможете обойти все эти трудности.
Ну что, готовы? Тогда давайте разбираться по пунктам.
1. Кому принадлежит земля?
Поразительно, но большинство жителей Москвы до сих пор не могут адекватно ответить на простой вопрос: В ЧЬЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НАХОДИТСЯ ЗЕМЛЯ, НА КОТОРОЙ СТОИТ ВАШ МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ? Но это ещё полбеды. Многие с пеной у рта будут доказывать, что вся земля принадлежит государству, а мы владеем лишь стоящими сверху бетонными коробками. То же самое вам попытаются впарить представители управы или Москомархитектуры, если вы придёте на публичные слушания по межеванию вашего квартала. Для них это очень удобная позиция. Действительно, если вся земля принадлежит государству, значит наше дело здесь совсем маленькое. Значит последнее слово за государством, которое будет по своему усмотрению решать - что хорошо, а что плохо.
В действительности же такое убеждение абсолютно ложно. Вернее так... Он было истинным во времена СССР, и даже ещё некоторое время после развала Союза. Тогда вся земля действительно принадлежала исключительно государству. Но теперь всё иначе. Переломный момент наступил, когда 30 октября 2001 года вступил в силу Земельный Кодекс Российской Федерации. Откроем же этот Земельный Кодекс РФ (136-ФЗ), статью 36, пункт 2:
Нужно ли нам платить какие-то деньги за переход ЗУ МКД в нашу собственность? Нет, не нужно. Земля стала нашей совершенно бесплатно. Никаких пошлин, налогов и чего-либо ещё оплачивать не требуется. Ибо в соответствие с Федеральным законом № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьёй 16, пунктом 2:
Это всё равно, как если бы мы приехали к себе на дачу и обнаружили, что сосед огородил своим забором кусок нашего участка. Что бы мы тогда сделали? Правильно, мы бы учинили скандал. И потом ещё долго бегали по судам. Так вот с межеванием ситуация аналогична. Разница лишь в том, что кусок московской земли стоит значительно дороже дачных участков. И это не просто земля, на которой мы можем высаживать свои клумбочки и газончики, ставить детские площадки... Это ещё и огромный капитал. Ведь рыночная стоимость квадратного метра этой земли часто намного превышает стоимость квадратного метра самого жилья. Когда мы продаём свою квартиру, мы продаём не только помещение, но и долю этого земельного участка. Если у нас отрежут половину придомовой территории, рыночная стоимость нашей квартиры может легко упасть на 30%, а может и больше. Задумайтесь об этом.
Я уже не говорю о том, что придомовая территория юридически защищает нас от посягательств со стороны всяких строителей хорд, которые любят ставить 10-ти полосные магистрали прямо под окнами жителей. Ведь без согласия нас, как собственников придомовой территории, на этой земле не может быть построено ничего. Разве только в исключительных случаях, предусматривающих полную компенсацию. Иначе это можно расценивать как самозахват и грабёж. Это уже уголовщина. Можно писать в прокуратуру, в суды. В конце концов, на частной придомовой территории можно поставить свой гараж и не платить за него муниципалитету. Вы помните, как сносились наши гаражи во дворе, которые якобы занимали государственную землю? Их не имели права сносить, потому что это была НАША земля.
2. Где взять документы, подтверждающие наше право собственности на землю?
Ну хорошо, - спросят у вас ехидные чиновники, - если вы являетесь совладельцами земельного участка многоквартирного дома, то где документы, подтверждающие это ваше право собственности? Вот есть же документы, удостоверяющие права на квартиру? Есть. А где аналогичные документы на землю?
Правда в том, что никаких особых документов для подтверждения нашего права на ЗУ МКД не требуется. Требуется только одно - документы на квартиру. Они же одновременно являются и документами на землю. Действительно, откроем 122-ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статью 23, часть 2:
Однако отсутствие особого правоподтверждающего документа создаёт и некоторые трудности. Например, с определением границы нашей земли.
3. Как установить границы принадлежащей нам земли?
Действительно, очень интересно узнать, сколько же квадратных метров земли нам положено по закону и какую конфигурацию имеет этот участок. Но сделать это, к сожалению, не просто. Этим охотно пользуется наша мэрия.
Вот к нам приходят чиновники и говорят, что будут проводить межевание наших земельных участков. А что такое "межевание"? Это определение границ земли и постановка её на кадастровый учёт. Как чиновники убеждают нас в том, что в городе необходимо провести межевание? Они говорят, что границы земельных участков внутри кварталов НЕ ОПРЕДЕЛЕНЫ. Т.е., по их словам, мы с вами владеем земельными участками, границы которых не существуют! Но они хотят помочь нам и эти границы нарисовать! Собственно, других законных оснований для проведения межевания у них нет и быть не может. Почему? Об этом чуть позже.
А пока что нам важно понять одно: границы наших земельных участков многоквартирных домов, на самом деле, хорошо известны. И действующее законодательство даёт возможность их установить.
Другое дело, что задача эта достаточно нетривиальная. Ни Жилищный, ни Земельный кодексы не дают каких-либо ясных предписаний относительно размеров ЗУ МКД. Однако указание на определение границ земли можно найти в Градостроительном кодексе РФ (190-ФЗ), в статье 43, части 4:
Выход в том, чтобы воспользоваться конкретным результатом воздействия этих старых СНиПов - характеристиками построенного с их помощью дома и прилегающего к нему земельного участка. Которые содержатся в полном техническом паспорте БТИ на домовладение, сформированном на момент введения технического учёта. То бишь самый старый паспорт БТИ, который только можно найти. Вот там-то и содержится вся информация об истинных границах вашего ЗУ МКД на момент застройки! И этот документ имеет полную юридическую силу. Это чётко закреплено в Федеральном законе от 24.06.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в статье 47, пункте 2:
Но сейчас главное ответить на важный вопрос: где взять этот старый паспорт БТИ на домовладение, сформированный на момент введения технического учёта?
Найти его можно в двух местах. Во-первых, у кого-то из жильцов вашего дома. Может быть даже у вас. Нужно только походить и поспрашивать соседей, либо порыться в старых бумагах. Во-вторых, если вы являетесь собственником квартиры в этом доме, можно заказать паспорт в вашем окружном ТБТИ, написав туда соответствующее заявление. Второй вариант потребует от вас силы воли и терпения, ибо в ТБТИ нынче весьма не охотно выдают эти паспорта. Причину, я думаю, вы уже поняли. Главное помнить, что вы, как собственник квартиры, имеете полное право ТРЕБОВАТЬ от них выдачи любого необходимого документа в установленные сроки. Это прописано в Постановлении Правительства РФ № 921 от 4 декабря 2000 года, содержащем Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов капитального строительства, пункт 17, согласно которому:
4. Как быть с нормами, правилами и документами, которые противоречат сказанному выше?
Мы все уже привыкли, что наше законодательство полно внутренних противоречий. Один закон у нас может легко противоречить другому. Как тут быть? Начнём с того, что существует определённая иерархия правовых норм по их юридической силы, где нормы более низкого уровня не могут перечить нормам более высокого. Перечислим основные из них по убыванию силы: Конституция РФ - Законы РФ о поправках к Конституции - Федеральные конституционные законы РФ - Международные договоры и соглашения РФ - Федеральные законы РФ - Акты президента РФ - Акты Правительства РФ - Ведомственные акты.
Например, ваше право собственности на земельный участок многоквартирного дома закреплено несколькими Федеральными законами. А это значит, что все Указы президента, Постановления Правительства и прочие акты, которые противоречат этому факту, можно считать недействительными. Оспорить это право могут лишь другие ФЗ, либо ФКЗ, либо Конституция. Но там-то как раз никаких противоречий этому нет. Значит ваше право на землю ЖЕЛЕЗНО.
Если с правом частной собственности на ЗУ МКД всё просто и никаких споров быть не может, то с установлением границы земли ситуация более запутанная. Ну, например, есть серьёзные противоречия касательно того, какую площадь должен иметь участок. Если ограничиться пока рассмотрением домов времён советской застройки, то с одной стороны у нас есть старые советские СНиПы и сформированные с их учётом паспорта БТИ на домовладение (о которых я писал выше); с другой стороны есть новые СНиПы, созданные уже после развала Союза. И они противоречат друг другу! В старых и новых СНиПах существенно различаются коэффициенты, по которым идёт расчёт положенной площади земельного участка. Как разобраться в этих противоречиях?
Например, 25 января 2000 года вошёл в силу МГСН 1.01-99. Этот СНиП не только лёг в основу формирования земельных участков под строительство новых домов, производимое после 25.01.2000 г. Его применили и при масштабном перемежевании уже существующих земельных участков многоквартирных домов. Коэффициенты, которые содержатся в МГСН 1.01-99, дают на 30-40% меньше площади земли, чем коэффициенты в старых советских СНиПам. Допустимо ли это применительно к домам, построенным в советское время? Давайте разбираться.
Во-первых, МГСН 1.01-99 утвердился в силе Постановлением Правительства г. Москвы № 49 от 25.01.2000 г. В то время, как старые СНиПы, действовавшие на момент застройки, имеют силу применительно к старым домам благодаря Федеральным законам № 73-ФЗ (Градостроительный кодекс РФ от 07.05.1998, статья 59, часть 4; закон действовал до конца 2004 года, в настоящий момент утратил силу) и 190-ФЗ (Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004, статья 43, часть 4, новая версия закона, действующая по сей день). Т.е., старые советские СНиПы, будучи подкреплёнными более сильным Федеральным законом, имеют явно больший приоритет, чем МГСН 1.01-99. А значит последний вообще можно считать недействительным. Более того, сам факт применения МГСН 1.01-99 к земельным участкам домов, построенных ДО вступления в силу этого СНиПа, есть ничто иное, как придание правовой норме обратной юридической силы. Что входит в противоречие с толкованием Конституции, данном в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 января 2010 г. N 1-П:
Далее, с 26 сентября 1997 года по 17 октября 2009 года действовало Постановление Правительства № 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах", в котором есть пункт 2:
Ну хорошо, с применимостью МГСН 1.01-99 к земельным участкам домов, выстроенных ДО принятия этого СНиПа в 25.01.2000 г, всё более менее ясно. А как быть с совсем новыми домами, которые построены ПОСЛЕ? На них ведь уже не распространяется ни запрет на обратную юридическую силу, ни действие 43-й статьи Градостроительного кодекса. Не уже ли жителям новостроек так не повезло? На самом деле применение МГСН 1.01-99 незаконно и здесь. И вообще незаконно в принципе. Ибо указанный СНиП существенно сокращает площадь ЗУ МКД, по сравнению с предыдущими СНиПами. Что умаляет права жителей. А значит принятие закона об использовании МГСН 1.01-99 противоречит Конституции РФ (от 25.12.1993 г.), статье 55, части 2:
5. Кто принимает решения об использовании земли?
Так как владельцев у земельного участка многоквартирного дома много, то все ключевые решения о том, как распоряжаться этой землёй, принимаются на общем собрании собственников жилья. Эта функция закреплена в Жилищном кодексе (188-ФЗ), статье 44, пункте 2, подпункте 2:
Если в доме есть неприватизированные квартиры, то государство также является одним из собственников ЗУ МКД. Но оно является собственником наравне со всеми остальными. А значит не может принимать решения без согласия остальных собственников. Это закреплено в Конституции РФ, статье 8, пункте 2:
Продолжение следует.
Смотрите Часть 2.
В настоящей статье я подробно отвечу на два самых важных вопроса, которые должны возникать в голове у каждого здравомыслящего человека:
1) Для чего всё это делается и чего стоит бояться москвичам?
2) Как можно обезопасить себя от негативных последствий этого межевания?
Удивительно, насколько люди в целом пренебрегают данной проблемой. Об этом говорит невероятно низкая посещаемость публичных слушаний. Помню, как ещё этой весной в нашем квартале проходили подобные слушания, куда пришло всего 10 человек. Подозреваю, это связано с низкой информированностью людей относительно масштабов бедствия. А ведь угроза, исходящая от этой незатейливой инициативы мэрии, ОГРОМНА! Попробую объяснить это доступным языком.
В конце концов, все мы с вами люди взрослые, наученные горьким опытом. И прекрасно знаем, что любая инициатива нашей нынешней власти всегда скрывает какой-то корыстный интерес. Нас могут долго убеждать, что всё это делается исключительно ради нашего блага, но мы-то всё понимаем... И когда мы слышим слово "межевание", первая мысль, которая проносится в нашей голове: "У нас опять хотят что-то украсть..." Эта мысль туманная, нечёткая... Но она совершенно правильная! Другое дело, что обычному человеку довольно трудно сообразить: а что именно хотят украсть? Каким образом? В каких количествах? И чем можно доказать факт воровства? Наше законодательство настолько сложное и запутанное, что даже человек с юридическим образованием не всегда может в нём разобраться. Что уж говорить о простых людях?
На самом деле украсть хотят НАШУ землю. Точнее, придомовую территорию наших домов, которая принадлежит нам на праве частной собственности. Крадёт эту землю государство. Делается это для того, чтобы чиновникам было проще распоряжаться этой землёй по своему усмотрению. Например, осуществлять точечные застройки, как во времена Лужкова. Или поставить нам под самые окна Северо-Западную хорду, как сегодня при Собянине. А ещё это хороший повод снести наши гаражи и согнать всех на платные автостоянки. Из чего всё это следует и как с этим бороться?
Чтобы ответить на все эти вопросы, необходимо сначала усвоить некоторые правовые азы. Я понимаю, что всем лень забивать голову этой ерундой. Вы хотите от меня простых и понятных инструкций, чётких алгоритмов действия и образцов заявлений. Но реальность такова, что действуя в слепую, без понимания всех причин и следствий, у вас не будет никакого шанса добиться успеха. Это как с решением задач по математике. Вы никогда не сдадите экзамен, если не поймёте сути математических задач, сколько бы прекрасных шпаргалок вам ни написали. Потому что условия этого "экзамена" постоянно меняются: жулики постоянно придумывают новые ухищрения, пускают пыль в глаза, запутывают след, сочиняют несуществующие правила... И только хорошо понимая предмет, вы сможете обойти все эти трудности.
Ну что, готовы? Тогда давайте разбираться по пунктам.
1. Кому принадлежит земля?
Поразительно, но большинство жителей Москвы до сих пор не могут адекватно ответить на простой вопрос: В ЧЬЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НАХОДИТСЯ ЗЕМЛЯ, НА КОТОРОЙ СТОИТ ВАШ МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ? Но это ещё полбеды. Многие с пеной у рта будут доказывать, что вся земля принадлежит государству, а мы владеем лишь стоящими сверху бетонными коробками. То же самое вам попытаются впарить представители управы или Москомархитектуры, если вы придёте на публичные слушания по межеванию вашего квартала. Для них это очень удобная позиция. Действительно, если вся земля принадлежит государству, значит наше дело здесь совсем маленькое. Значит последнее слово за государством, которое будет по своему усмотрению решать - что хорошо, а что плохо.
В действительности же такое убеждение абсолютно ложно. Вернее так... Он было истинным во времена СССР, и даже ещё некоторое время после развала Союза. Тогда вся земля действительно принадлежала исключительно государству. Но теперь всё иначе. Переломный момент наступил, когда 30 октября 2001 года вступил в силу Земельный Кодекс Российской Федерации. Откроем же этот Земельный Кодекс РФ (136-ФЗ), статью 36, пункт 2:
- В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
- Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Нужно ли нам платить какие-то деньги за переход ЗУ МКД в нашу собственность? Нет, не нужно. Земля стала нашей совершенно бесплатно. Никаких пошлин, налогов и чего-либо ещё оплачивать не требуется. Ибо в соответствие с Федеральным законом № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьёй 16, пунктом 2:
- Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
- Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Это всё равно, как если бы мы приехали к себе на дачу и обнаружили, что сосед огородил своим забором кусок нашего участка. Что бы мы тогда сделали? Правильно, мы бы учинили скандал. И потом ещё долго бегали по судам. Так вот с межеванием ситуация аналогична. Разница лишь в том, что кусок московской земли стоит значительно дороже дачных участков. И это не просто земля, на которой мы можем высаживать свои клумбочки и газончики, ставить детские площадки... Это ещё и огромный капитал. Ведь рыночная стоимость квадратного метра этой земли часто намного превышает стоимость квадратного метра самого жилья. Когда мы продаём свою квартиру, мы продаём не только помещение, но и долю этого земельного участка. Если у нас отрежут половину придомовой территории, рыночная стоимость нашей квартиры может легко упасть на 30%, а может и больше. Задумайтесь об этом.
Я уже не говорю о том, что придомовая территория юридически защищает нас от посягательств со стороны всяких строителей хорд, которые любят ставить 10-ти полосные магистрали прямо под окнами жителей. Ведь без согласия нас, как собственников придомовой территории, на этой земле не может быть построено ничего. Разве только в исключительных случаях, предусматривающих полную компенсацию. Иначе это можно расценивать как самозахват и грабёж. Это уже уголовщина. Можно писать в прокуратуру, в суды. В конце концов, на частной придомовой территории можно поставить свой гараж и не платить за него муниципалитету. Вы помните, как сносились наши гаражи во дворе, которые якобы занимали государственную землю? Их не имели права сносить, потому что это была НАША земля.
2. Где взять документы, подтверждающие наше право собственности на землю?
Ну хорошо, - спросят у вас ехидные чиновники, - если вы являетесь совладельцами земельного участка многоквартирного дома, то где документы, подтверждающие это ваше право собственности? Вот есть же документы, удостоверяющие права на квартиру? Есть. А где аналогичные документы на землю?
Правда в том, что никаких особых документов для подтверждения нашего права на ЗУ МКД не требуется. Требуется только одно - документы на квартиру. Они же одновременно являются и документами на землю. Действительно, откроем 122-ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статью 23, часть 2:
- Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
- Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
Однако отсутствие особого правоподтверждающего документа создаёт и некоторые трудности. Например, с определением границы нашей земли.
3. Как установить границы принадлежащей нам земли?
Действительно, очень интересно узнать, сколько же квадратных метров земли нам положено по закону и какую конфигурацию имеет этот участок. Но сделать это, к сожалению, не просто. Этим охотно пользуется наша мэрия.
Вот к нам приходят чиновники и говорят, что будут проводить межевание наших земельных участков. А что такое "межевание"? Это определение границ земли и постановка её на кадастровый учёт. Как чиновники убеждают нас в том, что в городе необходимо провести межевание? Они говорят, что границы земельных участков внутри кварталов НЕ ОПРЕДЕЛЕНЫ. Т.е., по их словам, мы с вами владеем земельными участками, границы которых не существуют! Но они хотят помочь нам и эти границы нарисовать! Собственно, других законных оснований для проведения межевания у них нет и быть не может. Почему? Об этом чуть позже.
А пока что нам важно понять одно: границы наших земельных участков многоквартирных домов, на самом деле, хорошо известны. И действующее законодательство даёт возможность их установить.
Другое дело, что задача эта достаточно нетривиальная. Ни Жилищный, ни Земельный кодексы не дают каких-либо ясных предписаний относительно размеров ЗУ МКД. Однако указание на определение границ земли можно найти в Градостроительном кодексе РФ (190-ФЗ), в статье 43, части 4:
- Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
Выход в том, чтобы воспользоваться конкретным результатом воздействия этих старых СНиПов - характеристиками построенного с их помощью дома и прилегающего к нему земельного участка. Которые содержатся в полном техническом паспорте БТИ на домовладение, сформированном на момент введения технического учёта. То бишь самый старый паспорт БТИ, который только можно найти. Вот там-то и содержится вся информация об истинных границах вашего ЗУ МКД на момент застройки! И этот документ имеет полную юридическую силу. Это чётко закреплено в Федеральном законе от 24.06.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в статье 47, пункте 2:
- Кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.
Но сейчас главное ответить на важный вопрос: где взять этот старый паспорт БТИ на домовладение, сформированный на момент введения технического учёта?
Найти его можно в двух местах. Во-первых, у кого-то из жильцов вашего дома. Может быть даже у вас. Нужно только походить и поспрашивать соседей, либо порыться в старых бумагах. Во-вторых, если вы являетесь собственником квартиры в этом доме, можно заказать паспорт в вашем окружном ТБТИ, написав туда соответствующее заявление. Второй вариант потребует от вас силы воли и терпения, ибо в ТБТИ нынче весьма не охотно выдают эти паспорта. Причину, я думаю, вы уже поняли. Главное помнить, что вы, как собственник квартиры, имеете полное право ТРЕБОВАТЬ от них выдачи любого необходимого документа в установленные сроки. Это прописано в Постановлении Правительства РФ № 921 от 4 декабря 2000 года, содержащем Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов капитального строительства, пункт 17, согласно которому:
- Сведения (документы) об объектах капитального строительства, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, предоставляются по заявлению любого из собственников.
4. Как быть с нормами, правилами и документами, которые противоречат сказанному выше?
Мы все уже привыкли, что наше законодательство полно внутренних противоречий. Один закон у нас может легко противоречить другому. Как тут быть? Начнём с того, что существует определённая иерархия правовых норм по их юридической силы, где нормы более низкого уровня не могут перечить нормам более высокого. Перечислим основные из них по убыванию силы: Конституция РФ - Законы РФ о поправках к Конституции - Федеральные конституционные законы РФ - Международные договоры и соглашения РФ - Федеральные законы РФ - Акты президента РФ - Акты Правительства РФ - Ведомственные акты.
Например, ваше право собственности на земельный участок многоквартирного дома закреплено несколькими Федеральными законами. А это значит, что все Указы президента, Постановления Правительства и прочие акты, которые противоречат этому факту, можно считать недействительными. Оспорить это право могут лишь другие ФЗ, либо ФКЗ, либо Конституция. Но там-то как раз никаких противоречий этому нет. Значит ваше право на землю ЖЕЛЕЗНО.
Если с правом частной собственности на ЗУ МКД всё просто и никаких споров быть не может, то с установлением границы земли ситуация более запутанная. Ну, например, есть серьёзные противоречия касательно того, какую площадь должен иметь участок. Если ограничиться пока рассмотрением домов времён советской застройки, то с одной стороны у нас есть старые советские СНиПы и сформированные с их учётом паспорта БТИ на домовладение (о которых я писал выше); с другой стороны есть новые СНиПы, созданные уже после развала Союза. И они противоречат друг другу! В старых и новых СНиПах существенно различаются коэффициенты, по которым идёт расчёт положенной площади земельного участка. Как разобраться в этих противоречиях?
Например, 25 января 2000 года вошёл в силу МГСН 1.01-99. Этот СНиП не только лёг в основу формирования земельных участков под строительство новых домов, производимое после 25.01.2000 г. Его применили и при масштабном перемежевании уже существующих земельных участков многоквартирных домов. Коэффициенты, которые содержатся в МГСН 1.01-99, дают на 30-40% меньше площади земли, чем коэффициенты в старых советских СНиПам. Допустимо ли это применительно к домам, построенным в советское время? Давайте разбираться.
Во-первых, МГСН 1.01-99 утвердился в силе Постановлением Правительства г. Москвы № 49 от 25.01.2000 г. В то время, как старые СНиПы, действовавшие на момент застройки, имеют силу применительно к старым домам благодаря Федеральным законам № 73-ФЗ (Градостроительный кодекс РФ от 07.05.1998, статья 59, часть 4; закон действовал до конца 2004 года, в настоящий момент утратил силу) и 190-ФЗ (Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004, статья 43, часть 4, новая версия закона, действующая по сей день). Т.е., старые советские СНиПы, будучи подкреплёнными более сильным Федеральным законом, имеют явно больший приоритет, чем МГСН 1.01-99. А значит последний вообще можно считать недействительным. Более того, сам факт применения МГСН 1.01-99 к земельным участкам домов, построенных ДО вступления в силу этого СНиПа, есть ничто иное, как придание правовой норме обратной юридической силы. Что входит в противоречие с толкованием Конституции, данном в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 января 2010 г. N 1-П:
- Во всяком случае недопустимо придание обратной силы толкованию правовых норм, ухудшающему положение подчиненной (слабой) стороны в публичном правоотношении, - иное означало бы нарушение общих принципов правового регулирования и правоприменения, вытекающих из статей 19 (части 1 и 2), 46, 54 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.
- Поскольку в силу статьи 55 Конституции Российской Федерации и пункта 2 статьи 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.
- Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.
Далее, с 26 сентября 1997 года по 17 октября 2009 года действовало Постановление Правительства № 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах", в котором есть пункт 2:
- Границы действующих землеотводов, а также земельных участков, находящихся в собственности, бессрочном (постоянном) пользовании или арендуемых домовладельцами или их организациями (жилищные, жилищно-строительные кооперативы, товарищества и т.п.) до принятия настоящего Положения, не подлежат пересмотру, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством.
Ну хорошо, с применимостью МГСН 1.01-99 к земельным участкам домов, выстроенных ДО принятия этого СНиПа в 25.01.2000 г, всё более менее ясно. А как быть с совсем новыми домами, которые построены ПОСЛЕ? На них ведь уже не распространяется ни запрет на обратную юридическую силу, ни действие 43-й статьи Градостроительного кодекса. Не уже ли жителям новостроек так не повезло? На самом деле применение МГСН 1.01-99 незаконно и здесь. И вообще незаконно в принципе. Ибо указанный СНиП существенно сокращает площадь ЗУ МКД, по сравнению с предыдущими СНиПами. Что умаляет права жителей. А значит принятие закона об использовании МГСН 1.01-99 противоречит Конституции РФ (от 25.12.1993 г.), статье 55, части 2:
- В Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина.
5. Кто принимает решения об использовании земли?
Так как владельцев у земельного участка многоквартирного дома много, то все ключевые решения о том, как распоряжаться этой землёй, принимаются на общем собрании собственников жилья. Эта функция закреплена в Жилищном кодексе (188-ФЗ), статье 44, пункте 2, подпункте 2:
- К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... 2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.
Если в доме есть неприватизированные квартиры, то государство также является одним из собственников ЗУ МКД. Но оно является собственником наравне со всеми остальными. А значит не может принимать решения без согласия остальных собственников. Это закреплено в Конституции РФ, статье 8, пункте 2:
- В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные виды собственности.
Продолжение следует.
Смотрите Часть 2.