Мануал по покупке квартиры
ЭТАП 1: Выбираем объект.
Выбираем собственно то, что хотим приобрести. На этом этапе в 99% случаев появится какой-нибудь риэлтор. Нужно понимать, что риэлтор в подавляющем большинстве случаев, если конечно это не ваш друг или родственник, не заинтересованы ни в чистоте сделки ни в том, что будет с вами и вашей недвижимостью в дальнейшем. Все, что хочет риэлтор - это получить с вас деньги по факту купли-продажи,то есть он заинтересован только в факте самой сделки, а то что в дальнейшем возможна реституция, суд, приставы и иные неприятности им все равно. В это время риэлтор уже будет окучивать другого лоха клиента и на вас ему будет абсолютно наплевать. Пользоваться их услугами или нет - личное дело каждого. Главное иметь голову на плечах и не платить деньги бездельникам.
На этом же этапе смотрим на адекватность продавца и его поведение.
ЭТАП 2: Проверка и сбор справок/документов
Запрашиваем выписку в Росреестре. Это можно сделать в МФЦ или непосредственно в Росреестре. Что нужно смотреть в выписке:
1) Адрес, метраж, и иные характеристики - они должны совпадать с теми, которыми обладает в реальности продаваемая квартира.
2) Собственник - он должен совпадать с продавцом.
3) Основание возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи, акт о приватизации, судебный акт. Если приватизация - нужно выяснить, кто от приватизации отказался, поскольку такое лицо имеет право пожизненного проживания в квартире и выселить его нельзя даже через суд. Если судебный акт - просим показать оригинал и смотрим обжаловался он или нет.
4) Обременения - не была ли квартира арестована приставами, в залоге, ипотеке и т.д.
Важно!!! срок действия выписки короткий, поэтому и важно получить свежую. Риэлтор или продавец скорее всего будут подсовывать старую выписку на квартиру. Вам обязательно нужна свежая, чтобы посмотреть, все ли в порядке именно на момент сделки
Вообще, при покупке недвижимости, по моему скромному мнению, два основных правила. Первое - надо не стесняться задавать вопросы. Вы действуете в своих интересах, и продавец должен это понимать. Второе - спешка нужна при ловле блох. Затягивать, конечно, не нужно, но проверить все надо обязательно, ибо речь идет не о трех рублях и даже не о тридцати тех. Возможно это будет сделка всей вашей жизни и потерять на ней все свои сбережения не самая приятная перспектива, верно?
Требуем от продавца справку или выписку из домовой книги (этот документ выдает либо администрация либо управляющая организация / ТСЖ) о лицах, зарегистрированных в квартире. Если продавец отказывается - явно что-то с квартирой не чисто.
Здесь же просите у продавца нотариально удостоверенное согласие второго супруга на сделку, если продавец в браке.
Важно!!! Вам нужно, чтобы в квартире никого зарегистрировано не было. Включение в договор условия об обязанности сняться с регистрационного учета дополнительной защиты не предоставят, так же как и иные заверения продавца об отсутствии зарегистрированных лицах или о том, что после продажи сражу же снимутся с регистрационного учета. Судиться с ними придется вам.
Просим также у собственника справки об отсутствии задолженности за капремонт (он, кстати, ложится на плечи нового собственника), долгов за услуги ЖКХ, налоги - это вам тоже нафиг не нужно.
Если в сделке участвует престарелые - обязательно справка из ПНД. Если несовершеннолетние - заключение органа опеки.
Проверяем личность продавца.
1. Сайт ФССП - долги продавца (если есть должно как минимум насторожить, т.к. и деньги может не вернуть и на недвижке может быть обременение)
3. Сайт МВД - проверить действительный ли паспорт продавца.
4. Сайт ГАС правосудие - ищем решения суда в отношении продавца, если есть тоже должно насторожить, особенно если судились из-за продаваемого имущества (могут быть конечно тезки, но если решение суда того района, где зарегистрирован продавец, то вряд ли). Дополнительно можно посмотреть непосредственно на сайте районного/мирового суда.
5. Сайт Арб. суда. - КАД арбитр - смотрим есть ли банкротные дела в отношении продавца, если есть - ахтунг.
6. Дополнительно по вопросу банкротства смотрим вот этот ресурс - https://bankrot.fedresurs.ru
7. Ищем просто в сети/соцсетях по ФИО продавца - смотрим что за чел, какие о нем отзывы (если есть конечно), может о нем как о кидале весь интернет пестрит.
8. Реестр залогов - https://www.reestr-zalogov.ru
9. Смотрим на сейте ФССП, МВД, ФСИН, СК - раздел розыск - может продавец в розыске - нам это тоже не нужно.
10. Реестр наследственных дел - https://notariat.ru/ru-ru/help/probate-cases/
ЭТАП 3: Переходим к сделке.
Мы удостоверились в добросовестности продавца, юридической чистоте квартиры, сторговались по цене. Далее пред вами возникает три варианта:
Вариант 1. Если вы покупаете квартиру за наличку - договаривайтесь об оформлении оплаты через банковскую ячейку. Алгоритм оплаты будет приведен ниже.
Вариант 2. Если вы покупаете квартиру по безналу - договаривайтесь об оформлении платежа за квартиру через аккредитив. Алгоритм будет, соответственно, ниже.
Вариант 3. Воспользоваться депозитом нотариуса - он сам все должен знать и сделать как надо, но может быть сильно дороже, а может и нет.
Если продавец не согласен - шлите его нафиг. Нафиг простой перевод на счет продавца и нафиг простую передачу налички. В случае чего своих денег вы больше не увидите.
Далее составляем и заключаем договор. Лучше сделать самому или привлечь нормального юриста. Риэлторы процентов на 99% используют смешные типовые договоры из интернета, толкование условий которого может осуществляться в очень широких пределах. Это к вопросу - за что мы платим риэлтору. Лучше заплатите несколько тысяч юристу чем кучу денег бездельнику. Обезопасьте себя - составьте нормальный договор.
Если вариант текста договора составлял продавец - однозначно несем его на проверку грамотному юристу.
Договор печатается в трех экземплярах, прошивается и странички нумеруются. Договор подписывается на каждой странице с полной расшифровкой без сокращений фамилии имени и отчества. И так каждый экземпляр.
ЭТАП 4: Оплата
Здесь опишу два варианта - ячейку и аккредитив. Нотариуса описывать не буду, т.к. он сам грамотный и сам все за вас сделает.
Вариант 1. Если вы выбрали банковскую ячейку - озаботьтесь поиском банка, где такая услуга предоставляется, а также выберете лучшие условия по цене и т.д. Договор банковской ячейки заключается между банком, продавцом и покупателем.
Далее берете продавца за руку и ведете в банк и оформляете договор аренды ячейки. Идете в счетную комнату, вместе считаете наличность с использованием счетной машинки. Кладете деньги в ячейку. Можно также проверить купюры, чтобы не дай бог фальшивок не было.
С этого момента деньги уже не совсем ваши, но и не совсем продавца. Продавец их сможет забрать только, когда предоставит банку договор купли-продажи с отметкой Росреестра о переходе права собственности и выписку из Росреестра.
Если покупатель откажется передавать ключ продавцу (а обязать его никто не может, это устный договор), а сразу после покупки перепродаст эту квартиру - продаван окажется ни с чем. Деньги по завершении срока аренды ячейки вернутся покупателю. Отсюда следует и уточнение, почему именно нужно передавать все документы одновременно с передачей ключа.
Вариант 2. Если вы выбрали аккредитив, так же нужно найти банк, где комиссия будет самой приемлемой, а банк достаточно надежный. А что вы хотели - за безопасность надо платить.
Берете за руку продавца и идете в выбранный вами банк и заключаете договор на аккредитивное обслуживание. В банке расскажут, что и как делать, в зависимости от вида аккредитива и банка.
Итак, договор составлен, деньги внесены и с этого момента они не совсем ваши, но и не совсем продавца. Продавец сможет получить их на свой счет, только когда предоставит банку договор купли-продажи с отметкой Росреестра о переходе права собственности и выписку.
Пока находитесь в банке, оплачиваете государственную пошлину за регистрацию перехода прав собственности.
ЭТАП 5: Сдаем документы для регистрации.
Вместе в продавцом едете в МФЦ или Росреестр. Там сдаем следующие документы:
1. Заявление о переходе прав собственности, с подписью и полной расшифровкой ФИО
2. Документы на объект (кадастровый паспорт, технический паспорт, вообще все, если были какие-то перепланировки, нужны и эти документы тоже)
3. Квитанцию об оплате государственной пошлины
4. Паспорта
5. Подписанный договор купли-продажи в трех экземплярах
6. Нотариальная доверенность на представителей, если сделка происходит через них.
После сдачи документов получаете там же расписку о принятии документов. Там будет стоять дата и время принятия, а также дата и время, когда нужно будет явиться за результатами.
Ждем регистрации перехода прав собственности. Если документы сдавались в Росреестр, то 7 дней,если в МФЦ - не скажу, т.к не помню,но чуть дольше.
После подтверждения готовности документов берете за руку продавца и едете туда, куда сдавали документы. Там слушаем девочку в окошке, подписываем где надо.
Важно!!! Следите, чтобы в документах не было ошибок, опечаток и т.д.
Если переход прав зарегистрировали, то с момента получения вами документов вы будете новым собственником квартиры.
Едете с продавцом в уже вашу квартиру. Проверяете, все ли там хорошо, ну там не отодрал ли продавец линолеум с обоями и т.д. Получаете ключи от квартиры. Подписываете акт приема-передачи.
Если в квартире что-то не так, значит вы ошиблись на ЭТАПЕ 1 и нарвались на мудака. Придется идти в суд, благо в договоре, который вы сами составили и проверили у юриста, состояние квартиры описано, подробно и однозначно, ведь так?
Далее отправляете продавца на 4 буквы - в банк. Там продавец показывает нужные документы и либо забирает деньги из ячейки, либо получает их на свой счет.
Прощаемся с продавцом, жмем руки. Меняем в квартире замки. Можно выдохнуть.
Вот так вот. За эту информацию, организацию процесса и сопровождение сделки нормальные юристы и риэлторы и получают свои деньги. Если ваш риэлтор этого не сделал и не организовал - он бездельник. Гоните его ссаными тряпками!
Естественно есть и другие моменты, которые нужно учитывать. Всех нюансов не предусмотришь. Иногда черт ногу сломит в какой-нибудь многоуровневой сделке где один покупает и одновременно продает при этом в сделке участвуют малолетки плюс оплата мат капиталом с ипотекой и наследством. Там везде свои коряги. Они зависят от конкретного продавца, от конкретной ситуации. Их много, да к тому же и я не все их знаю. Но все основные моменты я вроде бы описал.
Boot88
https://pikabu.ru/story/manual_po_pokupke_kvartiryi_7483541?utm_source=linkshare&utm_medium=sharing
Выбираем собственно то, что хотим приобрести. На этом этапе в 99% случаев появится какой-нибудь риэлтор. Нужно понимать, что риэлтор в подавляющем большинстве случаев, если конечно это не ваш друг или родственник, не заинтересованы ни в чистоте сделки ни в том, что будет с вами и вашей недвижимостью в дальнейшем. Все, что хочет риэлтор - это получить с вас деньги по факту купли-продажи,то есть он заинтересован только в факте самой сделки, а то что в дальнейшем возможна реституция, суд, приставы и иные неприятности им все равно. В это время риэлтор уже будет окучивать другого лоха клиента и на вас ему будет абсолютно наплевать. Пользоваться их услугами или нет - личное дело каждого. Главное иметь голову на плечах и не платить деньги бездельникам.
На этом же этапе смотрим на адекватность продавца и его поведение.
ЭТАП 2: Проверка и сбор справок/документов
Запрашиваем выписку в Росреестре. Это можно сделать в МФЦ или непосредственно в Росреестре. Что нужно смотреть в выписке:
1) Адрес, метраж, и иные характеристики - они должны совпадать с теми, которыми обладает в реальности продаваемая квартира.
2) Собственник - он должен совпадать с продавцом.
3) Основание возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи, акт о приватизации, судебный акт. Если приватизация - нужно выяснить, кто от приватизации отказался, поскольку такое лицо имеет право пожизненного проживания в квартире и выселить его нельзя даже через суд. Если судебный акт - просим показать оригинал и смотрим обжаловался он или нет.
4) Обременения - не была ли квартира арестована приставами, в залоге, ипотеке и т.д.
Важно!!! срок действия выписки короткий, поэтому и важно получить свежую. Риэлтор или продавец скорее всего будут подсовывать старую выписку на квартиру. Вам обязательно нужна свежая, чтобы посмотреть, все ли в порядке именно на момент сделки
Вообще, при покупке недвижимости, по моему скромному мнению, два основных правила. Первое - надо не стесняться задавать вопросы. Вы действуете в своих интересах, и продавец должен это понимать. Второе - спешка нужна при ловле блох. Затягивать, конечно, не нужно, но проверить все надо обязательно, ибо речь идет не о трех рублях и даже не о тридцати тех. Возможно это будет сделка всей вашей жизни и потерять на ней все свои сбережения не самая приятная перспектива, верно?
Требуем от продавца справку или выписку из домовой книги (этот документ выдает либо администрация либо управляющая организация / ТСЖ) о лицах, зарегистрированных в квартире. Если продавец отказывается - явно что-то с квартирой не чисто.
Здесь же просите у продавца нотариально удостоверенное согласие второго супруга на сделку, если продавец в браке.
Важно!!! Вам нужно, чтобы в квартире никого зарегистрировано не было. Включение в договор условия об обязанности сняться с регистрационного учета дополнительной защиты не предоставят, так же как и иные заверения продавца об отсутствии зарегистрированных лицах или о том, что после продажи сражу же снимутся с регистрационного учета. Судиться с ними придется вам.
Просим также у собственника справки об отсутствии задолженности за капремонт (он, кстати, ложится на плечи нового собственника), долгов за услуги ЖКХ, налоги - это вам тоже нафиг не нужно.
Если в сделке участвует престарелые - обязательно справка из ПНД. Если несовершеннолетние - заключение органа опеки.
Проверяем личность продавца.
1. Сайт ФССП - долги продавца (если есть должно как минимум насторожить, т.к. и деньги может не вернуть и на недвижке может быть обременение)
3. Сайт МВД - проверить действительный ли паспорт продавца.
4. Сайт ГАС правосудие - ищем решения суда в отношении продавца, если есть тоже должно насторожить, особенно если судились из-за продаваемого имущества (могут быть конечно тезки, но если решение суда того района, где зарегистрирован продавец, то вряд ли). Дополнительно можно посмотреть непосредственно на сайте районного/мирового суда.
5. Сайт Арб. суда. - КАД арбитр - смотрим есть ли банкротные дела в отношении продавца, если есть - ахтунг.
6. Дополнительно по вопросу банкротства смотрим вот этот ресурс - https://bankrot.fedresurs.ru
7. Ищем просто в сети/соцсетях по ФИО продавца - смотрим что за чел, какие о нем отзывы (если есть конечно), может о нем как о кидале весь интернет пестрит.
8. Реестр залогов - https://www.reestr-zalogov.ru
9. Смотрим на сейте ФССП, МВД, ФСИН, СК - раздел розыск - может продавец в розыске - нам это тоже не нужно.
10. Реестр наследственных дел - https://notariat.ru/ru-ru/help/probate-cases/
ЭТАП 3: Переходим к сделке.
Мы удостоверились в добросовестности продавца, юридической чистоте квартиры, сторговались по цене. Далее пред вами возникает три варианта:
Вариант 1. Если вы покупаете квартиру за наличку - договаривайтесь об оформлении оплаты через банковскую ячейку. Алгоритм оплаты будет приведен ниже.
Вариант 2. Если вы покупаете квартиру по безналу - договаривайтесь об оформлении платежа за квартиру через аккредитив. Алгоритм будет, соответственно, ниже.
Вариант 3. Воспользоваться депозитом нотариуса - он сам все должен знать и сделать как надо, но может быть сильно дороже, а может и нет.
Если продавец не согласен - шлите его нафиг. Нафиг простой перевод на счет продавца и нафиг простую передачу налички. В случае чего своих денег вы больше не увидите.
Далее составляем и заключаем договор. Лучше сделать самому или привлечь нормального юриста. Риэлторы процентов на 99% используют смешные типовые договоры из интернета, толкование условий которого может осуществляться в очень широких пределах. Это к вопросу - за что мы платим риэлтору. Лучше заплатите несколько тысяч юристу чем кучу денег бездельнику. Обезопасьте себя - составьте нормальный договор.
Если вариант текста договора составлял продавец - однозначно несем его на проверку грамотному юристу.
Договор печатается в трех экземплярах, прошивается и странички нумеруются. Договор подписывается на каждой странице с полной расшифровкой без сокращений фамилии имени и отчества. И так каждый экземпляр.
ЭТАП 4: Оплата
Здесь опишу два варианта - ячейку и аккредитив. Нотариуса описывать не буду, т.к. он сам грамотный и сам все за вас сделает.
Вариант 1. Если вы выбрали банковскую ячейку - озаботьтесь поиском банка, где такая услуга предоставляется, а также выберете лучшие условия по цене и т.д. Договор банковской ячейки заключается между банком, продавцом и покупателем.
Далее берете продавца за руку и ведете в банк и оформляете договор аренды ячейки. Идете в счетную комнату, вместе считаете наличность с использованием счетной машинки. Кладете деньги в ячейку. Можно также проверить купюры, чтобы не дай бог фальшивок не было.
С этого момента деньги уже не совсем ваши, но и не совсем продавца. Продавец их сможет забрать только, когда предоставит банку договор купли-продажи с отметкой Росреестра о переходе права собственности и выписку из Росреестра.
Если покупатель откажется передавать ключ продавцу (а обязать его никто не может, это устный договор), а сразу после покупки перепродаст эту квартиру - продаван окажется ни с чем. Деньги по завершении срока аренды ячейки вернутся покупателю. Отсюда следует и уточнение, почему именно нужно передавать все документы одновременно с передачей ключа.
Вариант 2. Если вы выбрали аккредитив, так же нужно найти банк, где комиссия будет самой приемлемой, а банк достаточно надежный. А что вы хотели - за безопасность надо платить.
Берете за руку продавца и идете в выбранный вами банк и заключаете договор на аккредитивное обслуживание. В банке расскажут, что и как делать, в зависимости от вида аккредитива и банка.
Итак, договор составлен, деньги внесены и с этого момента они не совсем ваши, но и не совсем продавца. Продавец сможет получить их на свой счет, только когда предоставит банку договор купли-продажи с отметкой Росреестра о переходе права собственности и выписку.
Пока находитесь в банке, оплачиваете государственную пошлину за регистрацию перехода прав собственности.
ЭТАП 5: Сдаем документы для регистрации.
Вместе в продавцом едете в МФЦ или Росреестр. Там сдаем следующие документы:
1. Заявление о переходе прав собственности, с подписью и полной расшифровкой ФИО
2. Документы на объект (кадастровый паспорт, технический паспорт, вообще все, если были какие-то перепланировки, нужны и эти документы тоже)
3. Квитанцию об оплате государственной пошлины
4. Паспорта
5. Подписанный договор купли-продажи в трех экземплярах
6. Нотариальная доверенность на представителей, если сделка происходит через них.
После сдачи документов получаете там же расписку о принятии документов. Там будет стоять дата и время принятия, а также дата и время, когда нужно будет явиться за результатами.
Ждем регистрации перехода прав собственности. Если документы сдавались в Росреестр, то 7 дней,если в МФЦ - не скажу, т.к не помню,но чуть дольше.
После подтверждения готовности документов берете за руку продавца и едете туда, куда сдавали документы. Там слушаем девочку в окошке, подписываем где надо.
Важно!!! Следите, чтобы в документах не было ошибок, опечаток и т.д.
Если переход прав зарегистрировали, то с момента получения вами документов вы будете новым собственником квартиры.
Едете с продавцом в уже вашу квартиру. Проверяете, все ли там хорошо, ну там не отодрал ли продавец линолеум с обоями и т.д. Получаете ключи от квартиры. Подписываете акт приема-передачи.
Если в квартире что-то не так, значит вы ошиблись на ЭТАПЕ 1 и нарвались на мудака. Придется идти в суд, благо в договоре, который вы сами составили и проверили у юриста, состояние квартиры описано, подробно и однозначно, ведь так?
Далее отправляете продавца на 4 буквы - в банк. Там продавец показывает нужные документы и либо забирает деньги из ячейки, либо получает их на свой счет.
Прощаемся с продавцом, жмем руки. Меняем в квартире замки. Можно выдохнуть.
Вот так вот. За эту информацию, организацию процесса и сопровождение сделки нормальные юристы и риэлторы и получают свои деньги. Если ваш риэлтор этого не сделал и не организовал - он бездельник. Гоните его ссаными тряпками!
Естественно есть и другие моменты, которые нужно учитывать. Всех нюансов не предусмотришь. Иногда черт ногу сломит в какой-нибудь многоуровневой сделке где один покупает и одновременно продает при этом в сделке участвуют малолетки плюс оплата мат капиталом с ипотекой и наследством. Там везде свои коряги. Они зависят от конкретного продавца, от конкретной ситуации. Их много, да к тому же и я не все их знаю. Но все основные моменты я вроде бы описал.
Boot88
https://pikabu.ru/story/manual_po_pokupke_kvartiryi_7483541?utm_source=linkshare&utm_medium=sharing