Коммунальный ликбез. Часть 2.
В Жилищном кодексе есть два вида платежей, которые обязательны для всех собственников:
1. плата за жилое помещение (расходы на управление и содержание общего имущества дома), которая рассчитывается пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности, то есть определяется в рублях за квадратный метр общей площади помещения.
2. плата за коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и теплоснабжение) начисляется согласно показаний приборов учета или нормативов потребления соответствующей услуги, установленных органами местного самоуправления.
Если в законе определен исчерпывающий перечень коммунальных услуг, то все остальные платежи в вашей квитанции относятся либо к управлению домом, либо к содержанию общего имущества. А это техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт, обслуживание внутридомового газового оборудования, вывоз мусора, обслуживание лифтового оборудования, мусоропроводов, уборка мест общего пользования.
Кстати, вывоз мусора, содержание мусоропроводов и лифтов до недавнего времени рассчитывались как коммунальная услуга по нормативу, установленному на одного человека. Что вполне логично, например, для вывоза мусора. Потому как твердые бытовые отходы появляются в большинстве своем не от содержания квартиры, а от жизнедеятельности конкретного жильца. И, как правило, при его не проживании не образуются. Кроме того, в некоторых законах о категориях граждан, имеющих права на льготы по оплате жилья и коммунальных услуг, вывоз твердых бытовых отходов определяется как коммунальная услуга (закон "О ветеранах").
Другое дело - мусоропроводы и лифты, которые являются частью общего имущества дома и затраты по которым вне всякого сомнения входят в структуру расходов на его содержание. Однако, как известно, жители первого-второго, а иногда и третьего этажей, не пользуются лифтом. Вполне приемлемым выходом из такой ситуации может стать вариант разделения тарифа на две части: тариф на содержание и ремонт лифта (диагностика, ремонт, страхование) как части общего имущества и тариф на ежемесячную эксплуатацию (электричество, уборка, лифтеры). Первый оплачивают все собственники, второй - только те, кто непосредственно пользуется лифтом. Для такого разделения тарифа необходимо решение общего собрания собственников.
При начислении платы за жилое помещение и предоставлении льготы нескольким категориям льготников ("ветераны труда", "репрессированные", "чернобыльцы") применяется также такое понятие как "социальная норма площади жилья". И льгота рассчитывается только в пределах этой нормы, которая составляет для семьи из одного человека - 33 кв.м, из двух человек - 42 кв.м, из трех и более человек - по 18 кв.м на каждого члена семьи.
Плата за жилое помещение по каждому отдельному тарифу утверждается на общем собрании собственников дома (или членов ТСЖ) и входит в смету затрат на каждый дом. Если тарифы не утверждены общим собранием собственников дома, они устанавливаются органами местного самоуправления. Работать по муниципальным тарифам или использовать свои - должны решать собственники.
Оплата коммунальных услуг, как известно, начисляется двумя способами: по факту показаний прибора учета или по нормативу, установленному органами местного самоуправления.
Законодательная база для установления нормативов определена в Постановлении Правительства РФ № 306 (Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг). Каждый субъект федерации устанавливает методику расчета нормативов, а каждое муниципальное образование - сами нормативы. Причем, в зависимости от типа здания, благоустройства и типа оборудования, нормативы могут существенно отличаться. Так они будут разными в домах с полным благоустройством (горячее и холодное водоснабжение, теплоснабжение, ванна, газоснабжение, электроснабжение) и общежитиях (душевые, туалетные комнаты и кухни - только в местах общего пользования).
Норматив для водоснабжения и водоотведения устанавливается в литрах на день (в кубометрах в месяц). К примеру, в Перми в домах с централизованным горячим водоснабжением и ваннами, при норме 250 литров в сутки ежемесячный норматив определяется следующим образом: 250 л, умноженные на 30,4 дней (среднее количество дней в месяц), равны 7600 литров или 7,60 куб.м в месяц. Причем из 250 л норматива 145 л приходится на холодную и 105 л на горячую воду. При норме в 300 л в сутки в Краснокамске - 9,12 куб.м в месяц (180 л на холодную и 120 л на горячую воду соответственно).
Норматив потребления тепла определяется в Гкал на человека (нагрев горячей воды) и на 1 кв.м общей площади помещения. Норматив на одного человека в месяц при нагреве воды в Перми в домах с централизованным горячим водоснабжением и ваннами составляет 0,213 Гкал, на 1 кв.м площади - 0,0205 Гкал. В Краснокамске - 0,199 Гкал на человека и 0,022 Гкал на 1 кв.м. Причем норматив потребления тепла на отопление помещения может быть равномерно разделен на 12 месяцев или по факту начала и конца отопительного сезона на 8 месяцев. Это решают либо органы местного самоуправления, либо собрание собственников многоквартирного дома.
Правила и условия перерасчета платы за коммунальные услуги при некачественном их предоставлении или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определены в Приложении № 1 к Постановлению Правительства РФ № 307. Так холодная вода не может отсутствовать более 8 часов суммарно в течение месяца и 4 часа единовременно, а при аварии - 24 часа. Иначе - должен быть сделан перерасчет. То же касается и горячей воды, отключение которой также возможно для проведения 1 раз в год профилактических работ.
Причем, перерасчет возможен не только в сторону уменьшения оплаты, но и в сторону увеличения, если происходит перерасход тепла или воды. То есть возникает разница между начислениями собственникам помещений в многоквартирном доме и нормативом или показаниями общедомового прибора учета. Раз в год для тепла и раз в квартал для воды (если иное не установлено договором управления многоквартирного дома) может быть доначислен перерасход каждому собственнику квартиры пропорционально площади занимаемого им помещения. Следовательно, даже установленный прибор учета не всегда может дать реальную экономию воды и тепла.
Приборы учета коммунальных услуг могут быть индивидуальными и коллективными (общедомовыми).
Каждый дом, в идеале, должен вести расчеты с ресурсоснабжающими организациями (электричество, тепло, вода, газ) по счетчику, установленному на границе ответственности между домом и организацией, которая поставляет конкретную услугу.
Но, как показывает практика, безболезненно применить такое правило удается только в новых домах, когда еще на стадии сдачи дома в эксплуатацию подрядчик (строительная организация) устанавливает все необходимые приборы учета. Там и инженерное оборудование новое, и индивидуальные приборы учета установлены в каждой квартире. Когда же обычный дом, построенный еще в прошлом веке, при выборе способа управления пытается установить общедомовой прибор учета, возникают проблемы, которые нужно решить еще до установки счетчика. К примеру, возьмем услугу водоснабжения.
Во-первых, желательно установить индивидуальные приборы учета в каждой квартире. Потому как перерасход воды будет распределяться между теми собственниками, которые не установили индивидуальные приборы учета. Кроме завышенного порой норматива, в этом случае, вы должны будете оплатить еще и чей-то протекающий бачок или забытый и невыключенный кран.
Во-вторых, заменить полностью общие розливы ("лежанки") холодной и горячей воды, особенно если трубы протекают. Конечно же, еще бы побеспокоиться и о стояках водоснабжения, которые добавляют проблем и качеству воды, и ее подаче на верхние этажи. Так как все протечки на внутридомовых трубопроводах неизбежно скажутся на оплате за услугу, по которой будет значительный перерасход.
В-третьих, провести разъяснительную работу с жителями дома. Объяснить, что индивидуальный прибор учета - собственность жильца, именно поэтому собственник должен следить за его техническим состоянием, проводить периодическое освидетельствование (поверку) и заменить на исправный в случае выхода из строя.
При этом, если не установлен специализированный счетчик учета горячей воды, то ежемесячный расход холодной воды будет равен сумме показаний приборов учета (холодной и горячей воды). Счетчик горячей воды в этом случае дополнительно учитывает нагрев воды, рассчитанный в Гкал на 1 литр горячей воды.
Если прибор учета выходит из строя, его меняют на новый или ремонтируют. На время отсутствия счетчика расчет ведется по среднемесячному потреблению за предыдущие 6 месяцев. Кстати, как правило, поверка обычного счетчика производится не реже, чем раз в 5 лет.
Именно после всех вышеперечисленных приготовлений и стоит устанавливать общедомовой прибор учета, который будет входить в общее имущество дома, экономить воду и деньги собственников. Но, как и индивидуальный счетчик, общедомовой требует поверки, ремонта или замены при выходе из строя. Эти затраты, кроме оплаты и монтажа самого счетчика, также лягут на плечи собственников.
При всей хлопотности установки и расчетов по приборам учета есть один положительный момент - вы всегда будете знать, сколько воды (тепла, электричества, газа) вы истратили и за что заплатили. А это очень мобилизует не только, уходя, гасить свет, но и закрывать вовремя воду и утеплять оконные рамы при наступлении холодного времени года.
Ежемесячно получая квитанцию на оплату жилья и коммунальных услуг, хочешь - не хочешь, но задумываешься не только о том, куда идут деньги, но и что конкретно за те деньги, которые платишь, тебе должны сделать в квартире и доме.
Еще раз хотелось бы отметить, что все, что связано с техническим обслуживанием жилья выполняется за счет средств, которые вы отчисляете ежемесячно. Благодаря постоянному правильному техническому обслуживанию дом должен поддерживаться в нормальном состоянии, пригодном для жизни и безопасном для здоровья проживающих в нем. Кроме того, текущий ремонт, который как статья расходов включен в квитанцию, также выполняется за счет целевых средств. Вернее сказать, в размере средств, собранных на эти цели. Напомним, что текущий и капитальный ремонт рассчитан на ремонт общего имущества. То есть ремонт будет производиться по мере необходимости и выхода из строя конструктивных элементов и оборудования, относящегося и используемого для эксплуатации не только вашей квартиры. К таким работам внутри квартиры относится замена и ремонт стояков холодного и горячего водоснабжения, канализации, отопления. Ремонт плит перекрытий и плит оснований балконов, вентиляционных шахт.
Все остальное, что находится внутри вашего жилища и не предназначено для пользования ваших соседей, содержится за счет собственника соответствующего помещения (то есть за ваш счет). Однако, есть работы и услуги, которые благодаря своей необходимости для нормального функционирования оборудования отдельного помещения могут и должны быть выполнены бесплатно. Точнее, за счет средств технического обслуживания жилья. Как правило, в нормальной управляющей компании, так же как и в обслуживающей организации, такой перечень бесплатных услуг поименован на "доске потребителя". Более того, что точно должно быть рядом с таким документом, это платный перечень услуг, оказываемый соответствующим предприятием.
К примеру, одна из обслуживающих организаций с символическим названием "Свой мастер", с которой многие годы сотрудничает наша управляющая компания, в бесплатный перечень оказываемых собственникам и нанимателям жилых помещений услуг относят: регулировку клапана унитаза и замену прокладок на кранах водоснабжения (для того, чтобы устранить протечку воды и предупредить ее возможный перерасход).
"Бесплатными" работами и услугами можно назвать также все, что поименовано в "Перечне работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома", который, как правило, является приложением к договору управления многоквартирным домом. Именно в таком документе вы на общем собрании собственников можете прописать все работы, которые за счет тарифа должны быть выполнены. Но не забывайте, что цена соответствует качеству. Вы, конечно же, можете включить все возможные работы, но если ваш тариф ограничен 1 рублем за кв.м., то и качество таких работ будет копеечным. И, с другой стороны, если тариф достаточно высок, то уж постарайтесь, чтобы работ было также достаточно. К примеру, балконы и лоджии не входят в состав общего имущества. Однако, решением общего собрания вы можете включить их содержание и ремонт в общий тариф, увеличив его пропорционально дополнительным работам.
Это вполне соответствует требованиям закона, правилам и нормам эксплуатации жилищного фонда. А также вполне может быть затребовано и от ваших управляющих и обслуживающих организаций. Было бы желание собственника.
Апрель - месяц отчетов управляющих компаний перед собственниками жилых помещений в многоквартирных домах. Как правило, именно этот месяц года устанавливается в качестве отчетного на первом собрании при выборе способа управления. Это вполне логично, заканчивается финансовый год, сданы отчеты, понятны долги собственников и есть время составить планы на текущий год, если они не были утверждены ранее.
Если же срок отчета не установлен, рекомендуем собственникам на ближайшем собрании определить его. Очень редко отчетный срок указан в договорах управления, хотя его наличие в самом главном документе между собственником и управляющей компанией вполне объяснимо.
Отметим, что на первом собрании необходимо также установить место хранения документов: решений общих собраний, протоколов, бюллетеней голосования и иной документации, важной для собственника. Это может быть и офис управляющей компании, и квартира уполномоченного лица (старшего по дому).
Для того, чтобы годовой отчет управляющей компании по вашему дому остался не только на словах, но и был подтвержден документально, следует задать управляющей компании следующие вопросы:
1. Сколько коммунальных услуг предъявлено ресурсоснабжающими организациями (тепло, вода, электричество, газ)? Сколько денежных средств собрано с получателей коммунальных услуг по тарифам, нормативам и приборам учета?
2. Какие средства были собраны как целевые статьи (техническое обслуживание, текущий ремонт и пр.)? Куда и на какие конкретно работы и услуги они были направлены?
3. В каком объеме были произведены затраты на управление (бухгалтерия, юридическая служба, услуги банка, экспертиза, налоги, содержание офиса и прочее)?
4. Есть ли дополнительные доходы, полученные от сдачи в аренду общего имущества дома (крыша, подвал, стены)? И куда они были направлены?
Основываясь на ответах на вышеперечисленные вопросы, вы легко посчитаете экономику дома. При этом, желательно, чтобы отчет был дан вам в письменном виде. Тогда вы сможете его обсудить с соседями или проконсультироваться со специалистами.
Немаловажным пунктом отчетного собрания должно стать утверждение планов на текущий год. Целевые сборы известны, определены тарифы и перечень работ, которые требуют немедленного или планового выполнения. К примеру, в вашем доме требуется ремонт подъездов, установка детской площадки, восстановление тротуаров. Общее собрание должно решить, что будет выполнено в первую очередь, что - во вторую, а что - в последнюю. И сможет ли управляющая компания за те средства, которые собираются собственниками и нанимателями помещений, все эти работы исполнить в срок, качественно и согласно требованием технической документации.
Вы можете не определять перечень работ. Тогда за вас это сделает управляющая компания. Она проведет осмотр общего имущества дома и решит самостоятельно, что необходимо ремонтировать. Главное, чтобы на все ее планы хватило ваших денег.