Коммунальный ликбез. Часть 3.
Что такое ТСЖ?
Один из способов управления многоквартирным домом предполагает создание отдельного юридического лица. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - это самоорганизация собственников с отдельным расчетным счетом и выборными должностными лицами.
Для создания ТСЖ требуется решение общего собрания собственников, причем за выбор способа управления в виде ТСЖ, за создание конкретного ТСЖ с определенным названием, за утверждение устава ТСЖ должно проголосовать более 50% собственников. Напомним, что при организации ТСЖ собственники голосуют квадратными метрами - согласно общей площади принадлежащих им помещений, жилых и нежилых. За неприватизированные квартиры, находящиеся в собственности органов местного самоуправления, голосуют должностные лица соответствующих администраций по оформленным надлежащим образом письменным доверенностям. Собственник может передоверить голосование по вопросу создания ТСЖ любому лицу, подписав нотариальную доверенность. От имени детей голосуют их родители или официальные опекуны.
Чтобы зарегистрировать ТСЖ в налоговой инспекции необходимо, чтобы согласно Устава были выбраны на общем собрании правление и контрольно-ревизионная комиссия. Из своего состава правление избирает председателя, который и действует от имени товарищества без доверенности. Заключает договора на поставку коммунальных услуг и на обслуживание общего имущества дома. Также с согласия правления председатель может заключить договор на ведение дел и управление домом с управляющей организацией. Все органы ТСЖ избираются на срок не более 2 лет.
В решении собственника (бюллетень для голосования) в обязательном порядке должна быть указана информация:
- о документе, подтверждающем права собственности (договор приватизации, свидетельство регистрационной палаты о праве собственности) на конкретное помещение,
- о самом собственнике (полные фамилия, имя, отчество; полное наименование - для юридического лица), его индивидуальный налоговый номер, место жительства, паспортные данные,
- о доле в праве собственности,
- о количестве голосов, соответствующем доле собственности при голосовании, и об общем количестве голосов всех собственников.
Устав товарищества - основной документ ТСЖ, по которому живут все собственники помещений в многоквартирном доме. Даже если кто-то из собственников помещений не голосовал за создание ТСЖ, но оно было создано, он обязан подчиняться решениям большинства. Это касается не только установления тарифов, утверждения сметы расходов и дополнительных платных услуг, но и внутреннего распорядка дома.
Главное, чтобы решения большинства были приняты в соответствии с законодательством РФ и Уставом ТСЖ. Чтобы не было недоразумений, рекомендуем при организации первого собрания утвердить несколько документов, систематизирующих работу внутри ТСЖ: порядок подсчета голосов, порядок уведомления собственников, процедуру голосования по группам собственников, место хранения документов, ответственного за межевание земель, размер обязательных платежей.
Как и в других способах управления многоквартирными домами, в ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Все, кто желает создать ТСЖ или уже его организовал, должны понимать, что самостоятельность в принятии решений всегда уравновешивается соответствующей ответственностью, подчас выраженной в денежном эквиваленте.
Чтобы сделать правильный выбор "за" или "против" товарищества собственников жилья, рассмотрим плюсы и минусы такого способа управления многоквартирным домом.
Бесспорный "плюс" - отдельный расчетный счет. У вас есть "кошелек" вашего дома и все деньги - коммунальные платежи, арендная плата, целевые сборы - складываются только туда. Если он наполнен, вы рассчитываетесь по счетам, если пуст - становитесь должником или заемщиком кредитных средств.
ТСЖ - некоммерческая организация, которая может зарабатывать деньги, причем налог на прибыль она заплатит только с коммерческой деятельности (аренда земли, помещений, продажа или реконструкция общего имущества). Все остальные средства (целевые сборы) используются на уставную деятельность - содержание и ремонт дома и налогом не облагаются.
Должностные лица товарищества - это вполне реальные выборные лица с правами и обязанностями, строго оговоренными в Уставе и Жилищном кодексе. Их действия всегда можно проконтролировать и даже квалифицировать как должностное преступление, если они нанесут существенный вред делам ТСЖ, незаконно распорядятся финансовыми ресурсами или общим имуществом собственников.
Основным документом для собственников помещений дома, в котором создано ТСЖ, является Устав товарищества. В его текст можно внести как общие положения из Жилищного кодекса, так и дополнительные статьи. К примеру, возмещение ущерба, нанесенного общему имуществу дома неустановленным лицом, всеми собственниками помещений пропорционально площади. Хотя, после вступления в силу нового варианта жилищного законодательства, увы, в Устав нельзя внести бОльшие штрафные санкции за неуплату услуг ЖКХ, чем одна трехсотая ставки рефинансирования Центробанка в день. Ранее можно было устанавливать свой процент для пени по просроченным платежам.
Правление ТСЖ может управлять самостоятельно или доверить управление профессионалам. При самостоятельном управлении вы нанимаете весь обслуживающий персонал напрямую, устанавливаете заработную плату, увольняете, сокращаете, оплачиваете отпуска и больничные, соблюдая нормы гражданского, трудового и налогового права. При этом, несомненно, председателем должен быть человек, понимающий в управлении, имеющий опыт работы на руководящих должностях и основы экономических знаний.
Если же вы не уверены, что справитесь с управлением домом, можете заключить договор с управляющей организацией, которая за вознаграждение будет выполнять работу за вас. Причем, в случае заключения договора с управляющей компанией на вас будут работать специалисты-профессионалы (инженеры, бухгалтера, юристы, паспортист, техник-смотритель, экономист, сметчик). Также как и обслуживающий персонал. Опытная управляющая компания на любую работу капитального или текущего ремонта, требующую вложения значительных денежных средств, обязательно будет проводить конкурс. Как и между любыми двумя юридическими лицами, между ТСЖ и УК заключается договор, в который ТСЖ может включить штрафные санкции при ненадлежащем выполнении обязанностей. А управляющая компания, как коммерческая фирма, может инвестировать собственные средства в имущество ТСЖ, составив с собственниками концессионное соглашение.
Минусы.
Вместе с возможностью самостоятельно распоряжаться своим расчетным счетом и деньгами, которые туда поступают, вы получаете еще и финансовую ответственность (в том числе бухгалтерскую и налоговую). Значит, вам необходим профессиональный бухгалтер. Причем, не забывайте, что живем мы с вами в век высоких технологий, и большинство налоговых служб принимают отчетные данные исключительно в электронном виде и через Интернет. И от точности и своевременности отчетов во многом зависит спокойное существование ТСЖ.
Если у вас нет других доходов, кроме целевых сборов, то рассчитывать вы можете только на то, что все собственники будут вовремя и в полном объеме платить за потребленные коммунальные услуги и содержание жилья. Иначе, не имея «резервных» источников пополнения бюджета дома, вы можете оказаться в долгах как в шелках. И здесь вам никто, кроме хорошего и высокооплачиваемого юриста, не поможет.
Во взаимоотношениях с поставщиками коммунальных услуг (ресурсоснабжающими организациями) вам также понадобится хорошая юридическая консультация. Поскольку очень немногие из поставщиков принимают во внимание такой неоспоримый факт: услуга должна быть оплачена по факту предоставления. И, наверняка, станут вам предлагать авансовые платежи или оплату до истечения расчетного месяца.
В отличие от простого многоквартирного дома, работающего с управляющей организацией, ТСЖ не может рассчитывать на денежные средства других домов или обороты самой управляющей организации. Товарищество вынуждено самостоятельно без чьей-либо помощи "копить" свои деньги и ждать их достаточного количества для проведения каких-нибудь существенных работ. К примеру, на ремонт крыши надо несколько месяцев собирать средства. В отличие от простого дома, где управляющая компания (у которой, к примеру, 40 домов в управлении) может просто запланировать, что в январе все средства пойдут на ремонт крыши одного дома, а в феврале - другого и так долее. Она за счет оборотов может с первого месяца управления серьезно ремонтировать дома и не ждать накопления средств.
Председатель ТСЖ должен быть очень авторитетным и компетентным человеком. Почти как жена Цезаря, которая вне подозрений. Поскольку на порядочности руководителя строится во многом благополучие всего товарищества. К сожалению, есть очень много примеров, когда не только не ведется документация, но и денежные средства расходуются на личные цели, сдается в аренду земельный участок без решения общего собрания, не проводятся отчетные и перевыборные собрания, уничтожаются документы, более половины собственников - не члены ТСЖ, принимаются решения, противоречащие Жилищному кодексу и Уставу. В такой ситуации остается только надеяться на здравый смысл членов товарищества, способных переизбрать такого руководителя.
Если же вы захотите переизбрать председателя правления ТСЖ или провести внеочередное собрание, но ваше правление не предоставляет документы, то их вы сможете получить в два этапа: документы на право собственности (доли собственников) - в регистрационной палате и БТИ, учредительные документы (выписку из ЕГРЮЛ) и копию Устава - в налоговой инспекции. Естественно, только на платной основе.
Вывод напрашивается сам собой: только при очень серьезном и профессиональном подходе возможно эффективное управление ТСЖ. Иначе и не стоит начинать.
Чисто там, где платят
К 28 апреля город должен стать чистым, аккуратным и ухоженным. Нельзя не согласиться с новой концепцией управления благоустройством в городе. Тем более, что многие тезисы появились именно благодаря изменениям в жилищном законодательстве и возросшему самосознанию собственников.
Вне зависимости от того, какой способ управления выбран отдельным многоквартирным домом, в общее имущество такого дома входит земельный участок. Первоначально его границы определяются техническим паспортом. Однако, только межевание и выделение участка "в натуре", а затем и выдача свидетельства на право общей долевой собственности могут сделать вас собственником земли.
Вот тогда у вас и появляется право распоряжаться и обязанность содержать это общее имущество в надлежащем виде. А это значит, что на придомовой территории не должно быть никакого мусора. Он своевременно вывозится специализированным предприятием. Тротуары должны быть безопасны для передвижения жителей дома, а проезды - для транспорта. Покрашены малые формы детских и спортивных площадок, побелены бордюры, установлены урны и скамейки, ухожены зеленые насаждения.
Естественно, что для всего этого комплекса работ, входящих в услугу по оплате жилья (в большинстве своем - в техническое обслуживание), необходимо соответствующее финансирование. Не забывайте, что ответственность за нормальное содержание территории несет собственник. И если он не позаботился о том, чтобы работы были оплачены в полном объеме, то он и будет получать штрафы и санкции.
Сами управляющие компании и товарищества собственников жилья не являются собственниками придомовых территорий управляемых ими домов, а несут ответственность только за те обязанности, которые оговорены в договоре. Естественно, за определенную плату. Причем, если оплата не соответствует всему объему работ, то и спрашивать необходимо с собственников, не обеспечивших свое ТСЖ или управляющую компанию полным финансированием.
А вот за межквартальные и внутриквартальные проезды, тротуары вдоль городских дорог, бесхозные территории, парки и скверы общего пользования (за ту территорию, собственник которой не определен), отвечают чиновники администрации. Для содержания такой территории в бюджете города планируются отдельные денежные средства. И это правильно, поскольку все работающее население платит налоги, за счет которых в том числе и развивается городская инфраструктура.
Один из положительных моментов межевания земли, которое должно быть произведено за счет средств бюджета, - возможность размещения на собственном участке парковки, забора, мест отдыха и любых других сооружений, на которые хватит у вас средств.
При этом не забывайте, что существуют СНиПы и САНПиНы, которые не могут быть отменены даже общим собранием собственников. Это значит, что места размещения автомобилей, посадки зеленых насаждений, размещение малых форм детских площадок и мест выгула собак должны соответствовать нормам законодательства. В противном случае административная комиссия заставит собственников привести в надлежащий вид территорию и неизбежно оштрафует. Потому как собственность - это не только право, но и очень большая обязанность.
Непосредственное управление
Непосредственное (прямое) управление собственниками - еще один способ управления многоквартирным домом. О нем не так много известно, как о ТСЖ и управляющих организациях.
Во-первых, потому что непосредственное управление организуется самими собственниками. Вы не создаете юридическое лицо (как в ТСЖ) и не обращаетесь к специализированной организации (управляющая компания). Каждый отдельный собственник заключает договор на поставку воды, тепла, газа и электричества. И все или большинство собственников заключают договор на содержание и ремонт общего имущества дома, где выступают в качестве одной из сторон договора.
Во-вторых, эффективно договориться могут только несколько собственников. Значит, работоспособным такой способ может быть только в малоквартирных домах. Одно-, двух-, максимум, десятиквартирных.
Причем, на практике не любая ресурсоснабжающая организация согласна заключить прямые договора с каждым собственником. Поскольку собственников в конкретном жилом помещении может оказаться несколько, на заключение договоров уйдет значительное время, а также для работы по прямым договорам необходима серьезная абонентская служба.
К примеру, в Краснокамске, где 31 многоквартирный (4-5 этажный) дом выбрал такой способ управления, пришлось оформлять доверенности каждому собственнику на старшего по дому (по подъезду), которые, в свою очередь, доверили заключение договора теплоснабжения обслуживающей организации, которая и выступила стороной по договору с поставщиками тепла.
Заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями - это огромное преимущество непосредственного управления. В таком доме уже невозможно отключение ресурсов на основании неплатежа одного из собственников, так как у каждого есть отдельный договор.
Правда, может сложиться ситуация, когда одна часть дома захочет заключить договор с одной обслуживающей организацией, а другая - с другой. Это, несомненно, усложнит работу всем.
Кроме того, непонятна ситуация с общим имуществом. Вы можете сдавать в аренду подвал, но у вас нет расчетного счета. И даже если вы доверите арендные платежи обслуживающей организации, вы все равно не сможете эффективно ими распорядиться, потому как для этого необходим постоянный контроль.
При непосредственном управлении затруднительно получить деньги на капитальный ремонт. Нет выборных должностных лиц, нет расчетного счета, нет специалистов, которые бы смогли объективно оценить ситуацию, принять правильные управленческие решения и оформить документы. Конечно же, можно привлечь стороннюю организацию, которая выступит подрядчиком работ, получит деньги на свой расчетный счет и сама отчитается за них. Но в таком случае все собственники должны полностью довериться коммерческой фирме, которая никаким образом, кроме договора подряда, не ответственна перед собственником.
Непосредственное управление означает, что и коммунальные и жилищные услуги должны поступать к собственнику именно напрямую. Нельзя выбрать непосредственное управление только на часть услуг (тепло, вода), а все остальное оплачивать управляющей компании. Хотя для многих домов, где огромные неплатежи не позволяют вовремя проводить текущий ремонт, это было бы выходом.
Бесспорно, трудно каждому собственнику заключать договора со всеми подрядными организациями самостоятельно. Кроме чисто технической стороны, есть в многоквартирном доме еще и более серьезные вопросы. Например, эксплуатация лифтового хозяйства, которая предполагает заключение договоров с несколькими специализированными организациями для содержания, ремонта, страховки и диагностики опасного объекта - лифта. Или эксплуатация ЦТП, требующая не только обучения персонала, установки высокотехнологичных приборов учета, станций управления, но и утверждения тарифа на передачу тепла в Региональной энергетической комиссии.
Простые управленческие действия - ведение учета проживающих (паспортный стол) и расчет платежей (от каждого поставщика будет приходить отдельная квитанция) также потребуют отдельного договора со специализированными организациями. Банк при сборе коммунальных платежей взимает процент от суммы, указанной в счете. В разных банках он варьируется от 0,7% до 4% и может быть установлен не менее конкретной суммы (как в Сбербанке - не менее 8 рублей) с каждого платежа. Следовательно, тот процент, который при других способах управления платит ТСЖ и управляющая компания за счет управленческих расходов, при непосредственном управлении будет оплачиваться самим поставщиком услуг. Или он установит отдельную плату для выписки и доставки счета до потребителя.
Удивительно, но отсутствие посредника между поставщиком услуги и конечным потребителем не будет снижать тарифы. Поскольку в отрасли жилищно-коммунального хозяйства тарифы устанавливаются для поставщика в целом и на 80% регулируются государством. Хотя в любой другой отрасли экономики: чем меньше посредников, тем дешевле товар или услуга.
В теории при непосредственном управлении даже для межевания и передачи земельного участка в собственность каждый собственник должен заключить со специализированной организацией отдельный договор. Только вот как определить, какая именно часть земли принадлежит отдельному собственнику? Ведь в договоре должен быть план участка и его границы. Конечно же, может быть общий договор на всех собственников. Но если один из них не согласится оплачивать работы землеустроителей? Тогда из-за него не получат землю и остальные.
Получается, что при заключении договоров с подрядными организациями при таком способе управления требуется согласие всех собственников на проведение и оплату работ.
Выбирая непосредственное управление, собственник тем самым экономит свои деньги, но тратит время на заключение договоров по каждой услуге и согласование разногласий с соседями по поставщикам и подрядчикам. Следовательно, если у большинства собственников вашего дома нет денег, но есть много свободного времени, то стоит попробовать договориться с соседями и выбрать непосредственное управление.
Сколько ответственности - столько прав
Всем известно, что в любой ситуации, связанной с хозяйственной деятельностью по содержанию общего имущества дома или с разрешением конфликта, будут принимать решение и отвечать за них должностные лица, уполномоченные собственниками. Судебные разбирательства об оплате за жилье и коммунальные услуги, возмещение ущерба имуществу или здоровью собственника, оспаривание документов, установление тарифов, правил, внутреннего распорядка, подготовка документов к участию в программах капитального ремонта, подписание актов выполненных работ и многое другое.
В ТСЖ этими должностными лицами по Уставу являются председатель, члены правления и ревизионной комиссии. При непосредственном управлении их просто не может быть, поскольку каждый собственник заключает договора самостоятельно. Что же касается управления управляющей организацией, то здесь не все просто.
С одной стороны, есть должностные лица самой управляющей компании и, несомненно, они обязаны выполнять свою работу (директор, бухгалтер, инженер, техник-смотритель, паспортист). С другой стороны, они не являются собственниками помещений дома, которым управляют. А значит, будут ответственны только в размере тех средств, которые оплачивают собственники и наниматели в качестве целевых средств.
Выход один - создавать дополнительное самоуправление в доме. В жилищном кодексе ничего не сказано о статусе старшего по подъезду и старшего по дому, а самоорганизация жителей внутри такого дома трактуется во всех комментариях как некая не оформленная общественная организация. Однако, никто не мешает вам на собрании собственников определить старших по подъездам, старшего по дому, их права и обязанности.
Причем, как всегда, это выгодно обеим сторонам. Управляющая компания получает дополнительного контролера, ответственного за определенный участок работы (подписание актов выполненных работ по уборке мест общего пользования, придомовой территории, ремонту подъезда, обследование дома), и активиста (работа с должниками, волонтерами, участие в разработке планов), который может давать оперативную информацию, важную для управленческих решений.
Собственники помещений в многоквартирном доме получают своего "парламентера" в работе управляющей компании, который заинтересован в качественных услугах, безопасном и комфортном проживании в доме и всегда в курсе того, что управляющая компания делает или планирует сделать.
Возьмите самого неугомонного собственника, предложите ему быть старшим и пустите его энергию в рабочее русло. Уверяю, результаты вас удивят. Принимайте любую серьезную работу не только с участием подрядчика, специалиста управляющей компании, но и представителя собственника.
Можно также разработать "Положение о старшем по дому", принять его на общем собрании, прописать в нем права и обязанности, ответственность и меры поощрения. Это обычный документ, такой же, как и "Порядок голосования", "Порядок подсчета голосов на общем собрании".
Вот и получается, сколько вы сможете на себя взять ответственности, как старший по дому, столько прав вы и получите.