Коммунальный ликбез. Часть 4.
Ремонт как процесс улучшения
Ремонт многоквартирного дома может быть текущим и капитальным.
Текущий ремонт - это комплекс строительных и технических мероприятий по устранению неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания. Капитальный ремонт - это полное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, замена на более экономичные с целью модернизации здания (установка приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии) и обеспечения рационального энергопотребления.
Текущий и капитальный ремонт - целевые статьи и могут расходоваться только для осуществления соответствующих видов ремонта многоквартирного дома.
Так, усиление фундаментов, ремонт отмостки, герметизация стыков, швов и трещин, ремонт и окраска фасадов, устранение неисправностей кровель, замена водосточных труб, восстановление отделки стен, потолков, полов подъездов, ремонт тротуаров, дорожек, ограждений и оборудования спортивных и хозяйственных площадок, восстановление отдельных участков общих лестниц, козырьков и балконов, восстановление работоспособности систем центрального отопления, водопровода и канализации, электроснабжения, газоснабжения, вентиляции, мусоропроводов, лифтов - это работы текущего ремонта. Такие работы обычно производятся раз в 3-5 лет с учетом износа и условий эксплуатации конкретного здания.
Годовой план текущего ремонта разрабатывается управляющей компанией по рекомендации организации по обслуживанию жилищного фонда и согласовывается с собственниками помещений многоквартирного дома. После проведенного текущего ремонта работы должны быть приняты уполномоченным лицом собственников (старший по дому, инженер управляющей компании, председатель ТСЖ) и обслуживающей организацией.
К работам капитального ремонта относятся: полная замена элементов и оборудования жилых зданий, переоборудование систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения, мусоропроводов, установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (асфальтирование, озеленение, оборудование детских и хозяйственных площадок), ремонт крыш, фасадов, утепление жилых зданий, замена внутриквартальных инженерных сетей, установка общедомовых приборов учета, сплошное обследование жилищного фонда, изготовление проектно-сметной документации, авторский надзор за проведением капитального ремонта при замене перекрытий, технический надзор.
Согласно Жилищного кодекса органы местного самоуправления могут предоставить управляющим компаниям и ТСЖ средства на капитальный ремонт. В 2006-2007 годах на территории Пермского края действовал Указ губернатора № 140 и программа "Достойное жилье", благодаря которым многие ТСЖ края смогли получить деньги на капитальный ремонт. С 2008 года на всей территории России начинает работать Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, из которого любой дом сможет получить средства на капитальный ремонт. Однако, по сравнению с предыдущими программами, собственники должны принять участие в финансировании капитального ремонта собственными средствами в размере не менее 5% от общей суммы ремонта.
Автопарковка: быть или не быть
Приобретая квартиру в многоквартирном доме, каждый собственник получает часть общего имущества, в том числе и земельного участка, придомовой территории, которая следует судьбе основной собственности - квартиры.
Вне зависимости от того, кто живет в вашем доме и насколько большая придомовая территория дому отведена, рано или поздно встанет вопрос об организации парковки для автомобилей. Поскольку почти у каждого 5-го городского жителя есть автомобиль.
В "Строительных нормах и правилах" СНиП 2.07.01-89 п.2.13 рекомендовано еще при проектировании жилой застройки предусматривать размещение площадок для игр детей не менее 0,7 кв.м на одного человека, для отдыха взрослых - 0,1 кв.м, для занятий физкультурой 2 кв.м, для хозяйственных целей и выгула собак - 0,3 кв.м и для стоянки автомобилей не менее 0,8 кв.м на одного человека.
По решению общего собрания собственников многоквартирного дома площадь такой площадки может быть изменена. Более того, вы можете своим решением установить ограждение, охрану, видеонаблюдение стоянки. Причем, затраты капитального характера следует отнести к ремонту общего имущества. А вот текущие платежи в качестве сбора на содержание стоянки следует собирать только с тех, кто фактически пользуется услугой парковки автомобилей.
Естественно, для полного распоряжения придомовой территорией ее необходимо спланировать, отмежевать и получить в общую долевую собственность. Это можно сделать на основании решения общего собрания и заявки в органы местного самоуправления. При выделении земельного участка не забудьте обратить внимание, что кроме вышеуказанных площадок территория согласно указанного СНиПа должна содержать зеленые насаждения не менее 6 кв.м на человека.
При планировании местоположения автостоянки следует учитывать также требование по санитарно-защитным зонам (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03), которые предписывают размещать автомашины не ближе 10 м от фасадов и торцов с окнами жилых домов, и то при условии не более 10 машин. Причем автопарковки на придомовых территориях разрешены только при соблюдении обеспеченности таких территорий элементами благоустройства.
Если ваша придомовая территория является собственностью, следует помнить, что собственники, не пользующиеся услугой автопарковки, вправе получать арендную плату за часть земельного участка, на котором расположена стоянка.
В любом случае, при вопросе согласования размещения стоянки автомобилей следует принять решение на общем собрании собственников с учетом интересов всех категорий собственников, имеющих или не имеющих автомобили.
Если же выделенная территория недостаточна для размещения всех автомобилей, можно обратиться в органы местного самоуправления с просьбой о выделении дополнительного земельного участка, который может быть за отдельную плату передан в аренду или собственность многоквартирному дому. Потому как все, кто являются собственниками помещений в многоквартирном доме, имеют полное право пользоваться территорией дома, запрет даже по решению общего собрания будет трактоваться как нарушение прав собственника и может быть обжалован в суде.
Напомним, что вместе с правом собственности на земельный участок вы получите и обязанность содержать, благоустраивать его и платить налоги. Это значит, что вы должны следить за отсутствием мусора на территории, ухаживать за газонами, кустами и деревьями, отвечать за безопасность детских площадок и выгула собак. При этом даже если захотите отгородиться от остального мира высоким забором и шлагбаумами, вы обязаны обеспечить беспрепятственный въезд на территорию дома пожарной технике и службам спасения.
Долги и их последствия
В большинстве многоквартирных домов собственники добросовестно исполняют свои обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг. Однако все-таки существует определенный процент неплатежей, который иногда существенным образом может сказаться на экономике всего дома.
К примеру, долги в 15-20% могут значительно снизить возможность управляющих компаний и ТСЖ по обязательствам текущего ремонта. Поскольку обычно при поступлении платежей на расчетный счет сначала оплачивается электричество, тепло и горячая вода, вывоз мусора, техническое обслуживание, антенное и лифтовое хозяйство, услуги уборки территории и мест общего пользования, вода, и только на оставшуюся сумму выполняется текущий ремонт. Такая последовательность в расчетах управляющей компании и ТСЖ связана в первую очередь с тем, что ресурсоснабжающие организации, которые поставляют нам тепло, электричество, газ и воду, не определяют в договорах на поставку ресурсов конечным потребителем население. Они настаивают на том, что абонентом при получении коммунальных услуг является юридическое лицо. Управляющая компания или ТСЖ.
Этот существенный нюанс не всегда позволяет оплачивать коммунальные услуги по факту поступления оплаты за них. А это было бы правильнее. Потому как платежи собственников по оплате жилья и коммунальных услуг задерживаются из-за позднего возмещения льгот, субсидий и выдачи заработной платы. Кроме того, правила получения субсидий сегодня таковы, что не все семьи, по факту являющиеся вероятными их получателям, способны собрать весь пакет необходимых документов. Что также снижает платежеспособность отдельных категорий собственников.
Сегодня платежи ресурсоснабжающим организациям не предполагают какого-либо дополнительного дохода для управляющих компаний, потому что тарифы по коммунальным услугам фиксированы. Следовательно, для посредника (управляющая компания), который не получает прибыль при оплате за потребителя (собственник), это транзитные платежи. И в любой другой отрасли экономики подобные денежные потоки регулировались бы агентским договором, по которому посредник мог бы получать вознаграждение за сбор платежей ему не принадлежащих. Это существенным образом изменило бы финансовое положение многих многоквартирных домов и позволило уйти от остаточного принципа финансирования ремонта.
Если же долги собственников и нанимателей превышают 25-30%, то ни о каком ремонте в сегодняшних условиях не может быть и речи. Разве что ждать капитального ремонта из бюджета, что тоже сомнительно, так как одним из условий финансирования конкретного дома из бюджета является высокий уровень платежей населения за жилье и коммунальные услуги.
И хотя на рынке управления многоквартирными домами все чаще появляются предложения о помощи в погашении долгов, следует осторожно относиться к фирмам, предлагающим такую услугу бесплатно. Сегодня процент за просроченные платежи составляет одну трехсотую ставки рефинансирования Центробанка в день. Он ниже процента по кредитам банков. Таковы условия нового Жилищного кодекса. Следовательно, неплательщику выгоднее кредитоваться в управляющей компании или ТСЖ, которым рано или поздно придется обращаться или в агентства недвижимости или в коллекторские фирмы, способные профессионально объяснить должнику, что платить за жилье и коммунальные услуги ему жизненно необходимо.
В противном случае, при большом долге вы можете не только лишиться части заработной платы или пенсии, не получить кредит и не выехать заграницу, но и потерять собственно квартиру, если решите за нее не платить.
Единое окно
Одним из немаловажных моментов при сборе и начислении платежей за коммунальные услуги, в работе аварийно-диспетчерской службы, работе с населением может стать принцип "единого окна".
То есть, какая бы ни была управляющая компания любой ее собственник может подойти в специально оборудованное и доступное место, чтобы получить справку, оплатить коммунальные платежи или сообщить информацию.
В идеале в крупной управляющей компании таких пунктов обслуживания населения должно быть много. Для более продвинутых и молодых собственников могут быть использованы терминалы, автоматически принимающие платежи с возможностью просмотра баланса собственного лицевого счета. Для консервативных собственников, чаще всего старшего поколения, привыкших к общению лицом к лицу с профессиональным оператором, - расчетные центры.
Конечно же, существует огромное разнообразие банков, особенно в Перми, которые охотно заключают договора на прием жилищно-коммунальных платежей. Но, во-первых, это только прием платежей. Во-вторых, подчас большие очереди существенно снижают собираемость и затрудняют собственникам путь к добросовестной и своевременной оплате. Поскольку квитанции, как правило, поступают на адрес квартиры не ранее 28 числа расчетного месяца, а оплатить их требуется до 10 числа месяца, следующего за расчетным. С учетом выходных и праздничных дней, а также особенностей выдачи заработной платы и пенсий, получается, что в короткое время 5-7 дней всем собственникам требуется осуществить свою обязанность по оплате жилищно-коммунальных платежей. А Товариществам собственников жилья и управляющим компаниям - начать в это же время рассчитываться с ресурсоснабжающими организациями (тепло, вода, электричество, газ) и подрядчиками (лифты, мусоропроводы, уборка мест общего пользования и при домовой территории, антенное и домофонное хозяйство и д.).
Таким образом, желание управляющих компаний как можно быстрее получить денежные средства, а собственников - заплатить, должно быть и будет реализовано только с помощью системного подхода к работе с населением. Причем, в крупных городах (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург) давно уже существует практика работы с едиными расчетными центрами. Думается, что и Пермский край готов к реализации такой идеи.
В "едином окне" работы с населением есть масса достоинств для собственника:
1. В шаговой доступности от жилья можно оплатить услуги, при наличии терминала - самостоятельно без помощи посторонних лиц;
2. Получить информацию по лицевому счету и справку для получения льгот и субсидий;
3. Передать информацию оперативного характера о временном отсутствии коммунальной услуги или аварийной ситуации.
Управляющие компании и ТСЖ намного быстрее и эффективнее:
1. Получают финансовые средства на свой расчетный счет;
2. Могут воспользоваться сопутствующими услугами центров для сдачи отчетности, подготовки документов, начислению платежей и льгот.
3. При небольшом жилищном фонде - сэкономить на ведении бухгалтерии, юридической части, расчетов и отчетности.
Конечно же, существует иная точка зрения: чем больше неясности в платежных документах и их составлении, тем проще работать с населением. Но, я надеюсь, что для добросовестных компаний и образованных собственников подход должен быть такой: чем больше информации известно собственнику о тарифах, местах платежей, режиме работы и телефонах должностных лицах управляющей компании, тем меньше отрезок времени между получением счета и его оплатой. А это самый верный показатель качественной услуги и добросовестности потребителя.
Встроенные и перестроенные нежилые помещения
Практически в любом многоквартирном доме кроме собственно жилых помещений (квартир и комнат) находятся нежилые помещения (магазины, офисы, бары), так называемые "встроенные помещения" (подвалы) и жилые помещения, перестраиваемые в нежилые.
Причем в тех домах, где весь первый этаж нежилой, собственники квартир меньше пользуются придомовой территорией или ограничены в правах на ее использование. В большинстве случаев нет даже места для установки детской площадки, мест отдыха и парковки автомобилей жителей дома. Поскольку с лицевой стороны расположены входы и парковки офисов и магазинов, а во дворе вместе с входами в подъезды соседствуют подъездные пути и загрузочные окна.
Но таковы уж реалии законодательства, что в Жилищном кодексе невнятно прописаны обязанности собственников нежилых помещений. А штрафные санкции за нарушения правил благоустройства владельцам офисов и магазинов, расположенных на придомовой территории, еще не вошли в ежедневную практику административных комиссий.
Хотя, все собственники, вне зависимости от вида собственности и статуса в ТСЖ, обязаны подчиняться решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Заметьте, не "членов ТСЖ", не "собственников жилых помещений", а именно "собственников помещений в многоквартирном доме". Именно такое общее собрание может установить платежи, обязательные для всех, в том числе и собственников нежилых помещений. Это касается и технического обслуживания и текущего ремонта. Кроме того, именно такое собрание может распорядиться земельным участком: сдать его в аренду (50%-ное согласие) или продать (100%-согласие).
Если собственник нежилого помещения не желает сотрудничать с остальной, жилой, частью дома, то это может стать большим препятствием к достойному содержанию общего имущества. Если же доля нежилых помещений велика (1/4 или даже 1/3), то это существенно скажется на любом большом и затратном ремонте - крыши, коммуникаций, бойлера. Получается, что собственники квартир будут содержать и свою долю общего имущества, и долю собственника нежилого помещения. Когда вы сталкиваетесь с проблемой уже существующих нежилых помещений, то выход при недобросовестности таких собственников один - идти в суд.
Другое дело, когда собственник жилого помещения переводит его в нежилое с целью использования для коммерческих целей. В этом случае обязательным условием перевода станет наличие проектной документации, в которой отдельным элементом указаны входы в помещения (обычно их два). Они, как известно, стоят на земле, занимая от 2 до 10 кв.м. придомовой территории, являющейся общим имуществом. А его уменьшение (продажа) возможно только с полного согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Это значит, что ни администрация, ни земельный комитет не имеют права отдать землю, которая им не принадлежит. Потому как общая долевая собственность на земельный участок возникает не на основании решения общего собрания, а на основании права собственности на помещение в многоквартирном доме. Следовательно, с момента первого договора приватизации в доме, даже до принятия нового Жилищного кодекса, возникает общая долевая собственность на земельный участок. Из этого тезиса и надо исходить при рассмотрении любых конфликтных ситуаций на придомовой территории.
Если же земельный участок еще не выделен и не принадлежит конкретным собственникам, то следует общему собранию принять решение о межевании земельного участка (должны проголосовать не менее 2/3). Подать документы в органы местного самоуправления и получить свидетельства на собственность. Именно после этого любой собственник, пожелавший переоборудовать квартиру под офис (магазин, бар, кафе, склад), будет просто вынужден считаться с решением общего собрания и просить разрешения на заключение арендного договора или купли-продажи части земельного участка, находящегося под входами в его нежилое помещение. При этом не забудьте заключить с ним договор на содержание парковки, подъездных путей, благоустройства территории и участия в расходах по содержанию и ремонту общего имущества дома.