Коммунальный ликбез. Часть 5.
Льготы и их получатели
В жилищно-коммунальном хозяйстве до сих пор действует принцип получения льгот в момент начисления услуги, то есть не произошло "монетизации" льгот в оплате жилья и коммунальных услуг.
Все предприятия, на счет которых непосредственно поступают платежи по оплате жилья и коммунальных услуг, заключают договора с Министерством социального развития Пермского края на возмещение расходов, связанных с предоставлением мер социальной поддержки по оплате жилья и коммунальных услуг.
Причем это касается не только ТСЖ и управляющих компаний, но и ресурсоснабжающих предприятий, заключивших договора с собственниками, выбравшими непосредственный способ управления, а также самостоятельно собирающих платежи за электроэнергию, газ, тепло или воду.
Для получения социальной поддержки каждый из льготников должен представить необходимые документы, подтверждающие право на предоставление льгот. Каждый вид льгот определен законодательным актом: социальная поддержка граждан, подвергшихся радиации, определена законами № 2-ФЗ, 175-ФЗ, 1244-1 и 2123-1; инвалидов - законом № 181-ФЗ; несовершеннолетних узников концлагерей - законом № 122-ФЗ; многодетных семей определена Указом Президента № 250 и законами Пермской области № 533-83, 1129-164, 771-112; пенсионеров, имеющих большой страховой и трудовой стаж - законом Пермской области № 1147-167; ветеранов труда, реабилитированных и пострадавших от политических репрессий - законом Пермской области № 1830-388; ветеранов (в том числе участников Вов, боевых действий и членов их семей, жителей блокадного Ленинграда) - закон № 5-ФЗ.
В каждом из этих законов определен процент "скидки" на оплату жилья (управление, содержание, эксплуатация и ремонт общего имущества) и коммунальных услуг (газо-, тепло-, электро-, водоснабжение и водоотведение).
Льгота может распространяться как на самого льготника, так и на всю его семью. Инвалиды 1-3 групп общего заболевания получают скидку в размере 50% и на коммунальные услуги и на оплату жилья, но только на самого получателя льгот. Ветераны труда и пенсионеры, имеющие большой стаж, пользуются аналогичной скидкой, но в пределах социальной нормы площади жилья, которая определена для семьи из одного человека в 33 кв.м, из двух человек - в 42 кв.м, из трех и более человек - по 18 кв.м на каждого члена семьи.
Многодетные семьи получают льготу только на оплату жилья и всего в 30% от суммы платежа на всю семью. Ветераны боевых действий - 50% от оплаты жилья только на льготника. Инвалиды и участники Вов, вдовы и члены их семей, несовершеннолетние узники концлагерей, инвалиды-ветераны боевых действий, ребенок-инвалид, члены семей погибшего ветерана боевых действий получают скидку в 50% на все коммунальные услуги и услуги по оплате жилья на всю семью.
Есть здесь, правда, маленький нюанс, который является большой несправедливостью. В большинстве законов жилищный фонд, в котором проживают льготники либо поименован как "государственные, муниципальные и приватизированные жилые помещения", либо как "жилищный фонд независимо от формы собственности", либо "независимо от вида жилищного фонда". Однако, в закон об инвалидах или не внесли поправки или просто пропустили аналогичную фразу. Из-за чего часть инвалидов в квартирах ЖСК, ТСЖ, приобретенных не в результате приватизации, потеряли часть льгот, а именно льготы по оплате жилья. Поскольку в законе указан исчерпывающий перечень жилых помещений, в которых предоставляется 50% скидка на оплату жилья - "в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда". Раз в законе не указано, Минсоцразвития не может компенсировать затраты, связанные с предоставлением таких льгот. Хотелось бы надеяться, что поправки будут внесены и инвалиды в частном жилищном фонде смогут получить скидку по оплате жилья на общих основаниях.
Перепланировка и ее пределы
Въезжая в типовую квартиру жилищного фонда, на планировку квартиры которого никаким образом при покупке повлиять не возможно, практически каждый второй собственник задумывается о перестройке.
Или, как правильно этот процесс называют, перепланировка и переустройство. Переустройство связано с переносом, заменой или установкой нового оборудования и сетей, а перепланировка - с изменением конфигурации жилья (размер коридоров, жилых и нежилых комнат, балконов и прочего).
И то, и другое неизбежно требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Зачастую собственники жилья сталкиваются с оформлением перепланировки и переустройства, когда готовятся к регистрации сделки с недвижимостью, собираясь квартиру продать, обменять, приватизировать, подарить или унаследовать.
Проще всего, заглянуть в технический паспорт жилого помещения и проверить так ли расположены в вашей квартире межкомнатные двери, ненесущие стены, сантехнические приборы (включая местоположение ванны, мойки, раковины), застеклены ли лоджия или балкон, как это указано в документе.
Потому как, даже если вы просто развернули ванну в ванной комнате на 90 градусов, застеклили лоджию или убрали старый встроенный шкаф, уже требуется согласование перепланировки или переустройства жилого помещения.
Для того чтобы его осуществить, необходимо обратиться в отдел архитектуры и градостроительства администрации города (района), где написать заявление. К нему приложить проект перепланировки, если переносятся стены и меняется общая площадь комнат и нежилых помещений квартиры. Более того, потребуется новый технический паспорт помещения, для чего необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ), которое за плату сделают новый документ.
Решение о согласовании перепланировки или переустройства должно быть также подписано и управляющей компанией (обслуживающей организацией, ТСЖ), которая внесет соответствующие изменения в техпаспорт дома и расчетные документы (если меняется жилая площадь квартиры).
Если быть абсолютно законопослушным, то сначала составляется проект переустройства (перепланировки), затем пишется заявление о намерении перестроить жилое помещение с просьбой согласовать переустройство или перепланировку. И только потом, когда приемочная комиссия примет, БТИ выдаст новый технический паспорт, вы ставите в известность управляющую компанию.
В противном случае, если при продаже квартиры обнаружится незаконная перепланировка, то вам могут выписать штраф и (или) обязать привести жилое помещение в прежнее состояние. Если же и это условие не будет выполнено, такую квартиру могут продать с публичных торгов с выплатой собственнику денег за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Несогласованное переустройство может причинить немало хлопот собственнику в случае, если он переустроил общее имущество (водопроводные стояки или стояк канализации) без согласования с управляющей компанией, в результате чего произошла авария на инженерных сетях. Виновник - собственник будет нести полную ответственность. Это касается также и самостоятельной замены отопительных элементов (батарей), "полотенцесушителей" и другого общего имущества, находящегося непосредственно в квартире собственника. Компенсация ущерба по любой аварийной ситуации в таком помещении на оборудовании, переустройство которого не было согласовано с управляющей компанией, будет возлагаться на собственника.
Фонд содействия
Сколько бы ни собирали собственники помещений многоквартирного дома целевых денег на ремонт общего имущества, их все равно может не хватить на полный капитальный ремонт, если здание много лет эксплуатировалось не должным образом.
Вот возможные затраты на 5-этажный 70-квартирный дом постройки 70-х годов при капремонте: ремонт крыши - не менее 800 тысяч рублей, замена бойлера - не менее 300 тысяч рублей, замена розлива холодного и горячего водоснабжения (ХВС и ГВС) - не менее 200 тысяч рублей, замена стояков ХВС и ГВС - не менее 200 тысяч рублей, замена стояков канализации - не менее 250 тысяч рублей, замена канализации в подвале - не менее 200 тысяч рублей, узел учета тепловой энергии и воды - не менее 150 тысяч рублей, замена электрооборудования в подъездах с установкой общего счетчика - не менее 800 тысяч рублей, ремонт отмостки и цоколя - не менее 150 тысяч рублей. Этот ремонт по скромным ценам, полученным в результате конкурсного отбора, обойдется собственникам дома в 3 050 000 рублей. А это более 15 лет сборов текущего ремонта всего дома.
Напомним, что по Жилищному кодексу органы власти могут предоставить управляющим организациям и ТСЖ (ЖК, ЖСК) бюджетные средства на капитальный ремонт.
Ровно год назад вступил в силу Федеральный закон № 185 "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", по которому средства на капитальный ремонт могут быть получены любым домом страны. Но при условии выполнения требований, оговоренных в законе.
Во-первых, фонд не зря называют фондом "софинансирования". Средства на капитальный ремонт должны быть выделены из нескольких бюджетов: федерального, регионального и местного. Кроме того, сами собственники должны вложить свои средства в размере не менее 5% (то есть не менее 152,5 тысяч рублей из примера выше).
Во-вторых, регион или муниципальное образование могут участвовать в реализации этого закона при условии существования определенной доли частных организаций коммунального комплекса, наличия существенной доли домов, выбравших способ управления. Должна быть принята адресная программа. Льготы и субсидии должны выплачиваться в денежной форме. Должен быть утвержден график межевания придомовых территорий за счет средств бюджета. Тарифы на воду и тепло должны быть одинаковы для всех групп потребителей.
В-третьих, только дом, выбравший способ управления может получить средства Фонда. Собственники должны принять решение об участии в реализации закона и межевании земельного участка, утвердить перечень работ и смету на их выполнение, согласиться на участие собственными средствами в размере не менее 5%. Решение должно быть принято не менее чем 2/3 собственников.
В-четвертых, в перечень работ по капитальному ремонту общего имущества дома могут войти только ремонт внутридомовых инженерных систем с установкой приборов учета и узлов управления; ремонт или замена лифтов; ремонт крыш; ремонт подвальных помещений; утепление и ремонт фасадов.
В-пятых, орган местного самоуправления может ввести ограничения по году эксплуатации, доле должников и стоимости капремонта одного квадратного метра дома, желающего получить средства на ремонт.
Фонд начал действовать 1 января 2008 года и рассчитан на 4 года.
Для того чтобы принять решение об участии в реализации закона, необходимо собрать общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Кстати, не стоит дожидаться свою управляющую компанию или Правление ТСЖ, можно самостоятельно выступить инициатором такого собрания. А в Правление или управляющую компанию обратиться за помощью в оформлении документов. Тем более, что заявки на 2009 год Фонд софинансирования уже принимает. Первоначально их необходимо сдавать в уполномоченный орган, которым в района Пермского края могут выступать администрации поселений или их службы заказчика, а в Перми - Управление жилищно-коммунального хозяйства.
Как провести общее собрание
Рано или поздно наиболее инициативные собственники задумываются о самостоятельном проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Цели могут быть самыми разнообразными: установление дополнительных платежей, смена управляющей организации, инициирование отчетного собрания, перевыборы правления ТСЖ, смена способа управления и прочее.
Для проведения общего собрания вам потребуется:
1. Собрать инициативную группу из числа собственников, заинтересованных в решении вопросов общего собрания с указанием фамилии, имени, отчества инициатора и помещения, собственником которого он является.
2. Составить реестр собственников жилых и нежилых помещений (интересы нанимателей неприватизированных квартир представляют органы местного самоуправления).
3. Определить форму проведения собрания - очное или заочное.
4. Определить дату проведения очного собрания или дату окончания срока принятия бланков решений - при заочном.
5. Написать повестку собрания, разбив на отдельные вопросы.
6. Назначить ответственное лицо и место хранения документов, с которыми могут и должны ознакомиться собственники для принятия решения.
Чтобы собрание состоялось, необходимо уведомить всех собственников о дате проведения очного собрания или дате начала и окончания приема бланков решений. Причем, не менее чем за 10 дней до проведения собрания. Инициаторы под подпись раздают каждому собственнику каждой доли жилого и нежилого помещения уведомление о проведении собрания. В таком уведомлении должны быть указаны инициаторы, повестка дня, даты проведения собрания, место хранения документов и сдачи бланков заполненных решений.
При заочном голосовании особое внимание необходимо уделить бланку решения (бюллетеню) общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. При создании ТСЖ, выборе способа управления, смене управляющей организации обязательными данными для заполнения будут также ИНН, документ на право собственности, а не только паспортные данные и доля собственности.
Отметим также, что голосовать на собрании можно только по вопросам повести дня, определенным уведомлением. Собственник может выписать доверенность на право голосования любому другому лицу, заверить нотариусом или в домоуправлении. Наблюдение за подсчетом голосов при заочном голосовании может определяться простым письменным согласием на участие в подсчете. Подсчитывают результат общего собрания инициаторы его проведения.
За несовершеннолетних голосуют их родители или опекуны, за недееспособных - опекуны. Муниципалитету лучше послать письмо с уведомлением о вручении или отправить лично под подпись секретаря и номер регистрации входящей корреспонденции. Органы местного самоуправления обязаны предоставить инициаторам доверенность на голосование, заверенную печатью и подписью должностного лица - главы или руководителя комитета имущественных отношений.
При выдаче уведомлений и бланков решений необходимо составить реестр вручения их собственникам, где они распишутся в получении документов и поставят собственноручно дату вручения.
Если в вашем многоквартирном доме не определен уполномоченный представитель (старший по дому) по работе с управляющей компанией, место хранения документов, порядок проведения общих собраний и порядок уведомления собственников, рекомендую их выбрать и принять отдельными решениями собрания. Эти незаметные на первый взгляд и малозначительные, с точки зрения собственников, нюансы помогут в дальнейшем в решении очень важных проблем. Кроме того, они облегчают работу с управляющей компанией.
Кто устанавливает тарифы?
Все платежи собственника делятся на оплату коммунальных услуг и оплату жилья. Коммунальные услуги поименованы в Жилищном кодексе. Это теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и водоснабжение (водоотведение). Фактическое потребление таких услуг определяется либо прибором учета, либо нормативом. А конечная цена потребленной ежемесячно услуги складывается из фактического потребления (в киловаттах, кубометрах, калориях), умноженного на тариф (в рублях).
Тарифы на тепло, электричество и газ устанавливает в Пермском крае Региональная энергетическая комиссия для каждого производителя данной услуги. Или, вернее сказать, ресурсоснабжающей организации. В зависимости от того, каким образом и из каких составляющих производится ресурс. К примеру, тепло (нагрев воды) может поступать как от ТЭЦ (централизованное теплоснабжение), так и от индивидуальной газовой (мазутной) котельной отдельного района и даже здания. И для каждого из предприятий, управляющих этими источниками тепла, устанавливается отдельный тариф. Дополнительно утверждается тариф на передачу тепла конечному потребителю, если на пути поступления тепла есть еще один собственник (арендатор) сетей или тепловых пунктов.
Тариф на воду и канализацию утверждается органами местного самоуправления - администрациями и Думами соответствующих муниципальных образований. И также может состоять из нескольких частей: технической воды, которую обычно берут из разрешенного водоисточника; ее очистки до "питьевой", то есть пригодной для потребителя; и транспортировки, в которую входит содержание всех сетей до стены жилого дома или прибора учета конечного получателя воды. Таким же образом процесс водоотведения может состоять из: транспортировки по сетям от первого колодца здания до канализационных насосных станций и собственно процесса очистки на очистных сооружениях.
В итоге органы местного самоуправлении должны принимать тариф на водоснабжение и водоотведение с учетом всех составляющих, как того и требует закон.
Если источник один, производится "питьевая" вода в одном технологическом цикле, транспортируется по одним и тем же сетям, то и тариф должен быть одинаковым для всех групп потребителей услуги. Потому как нет видимого различия между жителями дома и работниками офиса, расположенного в этом же здании. Однако, пока не во всех муниципальных образованиях края ликвидировано так называемое "перекрестное субсидирование", когда одна группа потребителей платит больше, беря на себя таким образом наибольшую часть затрат.
На изменение тарифов на коммунальные услуги собственники никак не могут повлиять.
Другое дело тарифы, входящие в группу "оплаты жилья". К ним относится все, что касается управления, содержания и ремонта общего имущества дома. Это не только техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт, но и уборка мест общего пользования, обслуживание лифтов, мусоропроводов, домофонов и внутридомового газового оборудования, вывоз мусора. Собственники могут и должны влиять на установку этих тарифов.
В зависимости от того, какие работы необходимы дому по конкретной части общего имущества, составляется смета затрат на год. Исходя из конечной суммы этих затрат, устанавливается тариф по каждой услуге на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. То есть любой собственник может потребовать у управляющей компании, правления ТСЖ или обслуживающей организации полную смету затрат на год по данному виду услуги и вынести на рассмотрение общего собрания вопрос об установлении тарифа. Решение такого собрания, принятое большинством голосов, будет обязательным для исполнения как всеми собственниками, так и управляющей организацией.
Если же тарифы не приняты общим собранием, то, как правило, действуют тарифы, установленные для муниципального жилья.
если у вас есть вопросы по темам, не вошедшим в колонку "Коммунальный ликбез", пишите, буду продолжать...