Купить иль не купить, вот в чем вопрос.
Есть у нас закон - 214-ФЗ. Официальное название - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон 214-ФЗ).
А на кой ляд он нужен, простому гражданину, ясно и доходчиво объясняет Верховный Суд РФ в своем "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013). Читаем: «Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации)».
То есть, в теории, мне хочется улучшить свои жилищные условия. Ага. Лезу в интернет, нахожу застройщика, вкладываюсь, предварительно заключив договор участия в долевом строительстве. Жду, когда закончится стройка. Получаю ключи от квартиры и становлюсь счастливым обладателем собственного жилья.
Рассказываю, что бывает «по-жизни», после вложения вами денег в дело застройщика.
Вариант 1. «Долгострой».
Как следует из названия - долго строят. Что отвечают на ЭТО продвинутые и не очень дольщики? Идут в Суд. Сами (чаще и хуже) или через представителя (не особо и лучше, потому что, когда "чаще", порой не могут ПРАВИЛЬНО обосновать свою правовую позицию, и на выходе получают не сто рублей, а скажем 15 - 50) взыскивают с застройщика неустойку по Закону 214-ФЗ.
Поэтому доверьтесь лучше профессиональным юристам. Юристы из консалтинговой компании, адвокат или вольный художник, сделают всё во много раз качественней, чем потребитель застройщик, что-то там прочитавший в Интернете. От таких одна беда и «косая» судебная практика. Потому как, закон почитают, а как его применять не ведают. Вот и читаешь в решениях, а потом в двух словах, в письме коллеге, пересказываешь: «В обоснование применения положений статьи 333 ГК РФ (снижение неустойки - прим. моё), представитель застройщика подал заявление, в котором указал, что задержка ввода в эксплуатацию строящего объекта вызвана форс-мажорными обстоятельством - обязанием ООО «такое-то-рас-сякое-то» администрацией губернии, возвести объекты культурно-исторического наследия» (реальная «отмазка», ныне здравствующего застройщика).
И суды «на ура» сей детский лепет принимают во внимание. В том деле, где представитель застройщика, такое вот, сказанула на протокол заседания, суд снизил неустойку, с сотни до сорока рублей (читай - процентов, от суммы притязаний истца).
Как обезопаситься от такого варианта?
Очень редко, НО, встречаются такие застройщики, которые не таясь говорят и подтверждают свои слова документами: у нас есть своя производственная база, свой автопарк и рабочие; мы - ВСЁ делаем САМИ. Огроменный плюс застройщика, если он работает с привлечением заграничных инвесторов. Риск попасть в категорию «обманутый дольщик» сводится к минимуму. Но, имеется и обратная сторона этой медали. Мы не в Англиях живем.
Вариант 2. «Кривострой».
Было в практике и такое. Крупный строительный холдинг воздвиг жилищный комплекс (ЖК), на Бог знает сколько квадратных метров. Одно помню точно - много их было. Тех метров. Через N количество лет оказалось, что построен был не комфортабельный ЖК, а «шалаш в разливе». На ваш вопрос, откуда взялось ТАКОЕ наименование, отвечаю - один из домов стал, на глазах разваливаться. То есть, правая половина дома пошла направо, а левая, соответственно, налево.
Гарантийный срок истек. Срок исковой давности тоже. Можно было бы попробовать решить вопрос, к вящему удовольствию всех участников банкета, но вот беда, никто из дольщиков так и не дошел, до вашего покорного слуги.
Вариант 3. «Кидкострой».
Он же - обманутый дольщик - «дольщик, в отношении которого застройщик не выполнил взятые на себя обязательства по строительству объекта недвижимого имущества, и передачи в установленный договором срок доли построенного объекта для оформления права собственности» (источник: https://ru.wikipedia.org/wiki/Обманутые_дольщики).
Как говорилось выше, выбирайте застройщика с умом. Соучастие в бизнесе застройщика иностранного соучредителя = инвестора, ваша гарантия, что в лихую годину собственник строй-бизнеса не свалит на Канары, чтоб не загреметь на нары. Про между прочим, с вашими деньгами свалит. С целью прекрасно провести время. Пока вы по судам будете доказывать свою правоту.
Угу. Легко сказать. В сети полно советов КАК выбирать застройщика. Приходилось слышать и про запросы в налоговые органы, о наличии/отсутствии долгов по налогам и сборам, о найме частных детективов и многом другом.
Ниже приведу несколько практических советов, проверенных не только на собственном горбу, а так же потом и кровью моих клиентов. Потому что, как сказал, один хороший юрист, лучше учиться на чужих ошибках, чем повышать самооценку от своих собственных, да ещё и за собственный счёт.
Итак, вы решились на приобретение собственного жилья. Денег есть на первоначальный взнос, а зарплаты хватает на ежемесячные платежи по ипотеке и на безбедное существование в ближайшие лет 10 - 15.
Находим застройщика и не одного. Начинаем проверять, не отходя от компьютера:
1. База ЕГРЮЛ в помощь. Есть, нет. Какие у него учредители и где находятся. На примере, одного российского банка поясняю. Юр. адрес - в Новосибирской области, юр. отдел - в Рязани, а расчетный счет в Башкортостане. Всё ровно тоже самое может быть и у ваших строителей. Сколько лет на рынке (выбирайте ТАКОГО застройщика, который работает от семи лет, и сдает объекты соответственно: год работы = сдача дома; два года = сдача жилого комплекса, со всей инфраструктурой; три года = элитный коттеджный поселок + инфраструктура + подъезды/заезды).
2. Смотрим, кто строит. Сами или с привлечением ген/субподрядчиков. Если так, то можем услышать, в суде, «а у нас генподрядчик ООО «бла-бла-бла», компания организованная МВД/ФСБ/ФСО и Министерством обороны в придачу». В некоторых судах, ТАКОЙ вот отговоркой суммы запрашиваемых неустоек и прочих пеней снижали очень и очень значительно.
3. Из первоначально отобранных 10 застройщиков, выбрали трех (беру средне). Далее, открываем несколько поисковиков: гугл, яндекс и интернет эксплорер, в придачу. И начинаем методично забивать в каждый из них наименование застройщика в разной интерпретации. Читаем ВСЁ, что попадется под руку. Суммируем. Оцениваем и не в одного. Русский народ = мудрый народ: ум хорошо, два, а то и три, лучше.
4. Соберите отзывы (в интернете) о своем застройщике. Не только с различных форумов, но и проехайтесь сами, по уже завершенным объектам. Тут вам в помощь бабушки на лавках, мамаши с дитями и прочий люд. Вопросы: когда построили, как построили, сроки исполнения и всё прочее. Перечень вопросов открытый. Чем больше информации, тем лучше.
5. Вторая группа отзывов, которую необходимо отработать и осознать - отзывы работников застройщика о работодателе. Отнеситесь к вопросу критично. То есть, нет абсолютно довольных своим работодателем людей. Кому-то что-то может и не нравиться в исполнении им трудовых обязанностей.
Поэтому, ПРЕДУПРЕЖДАЮ (!!!), есть в российском Гражданском процессуальном кодексе, правило оценки доказательств, где: Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (п. 1 ст. 67 ГПК РФ).
Оценивайте полученную информацию САМИ, а не посредством манагера застройщика, который заинтересован «впарить» вам квартиру. Любой ценой. Тётя Маша, из соседнего подъезда тоже не истина в последней инстанции. Оценивайте её своей внутренней "чуйкой", но никак не через красоту сайта застройщика. Сам-то сайт может быть создан на бесплатной интернет платформе, а застройщик, приглянувшийся вам, окажется максимально порядочной фирмой, которая за 10 лет жизни на строительном рынке региона не допустила ни одной просрочки.
Просрочкой - я называю, сдачу объекта с опозданием на срок более полугода.
6. Приходилось слышать и видеть, как дают следующие советы, поднимите судебную практику в справочно-правовых системах «Консультант Плюс», «Гарант» и вы многое поймете о своем застройщике.
Вынужден не согласиться с уважаемыми коллегами. Не всем доступны означенные ресурсы. Практика, выложенная в них куца, аки купированный хвост собаки. За лучшее предложу свой вариант «пробивки» понравившейся вам компании.
Есть такой интернет сервис «Мой арбитр». Получаем выписку из ЕГРЮЛ (сайт ФНС, в помощь). Там прописан ИНН интересующего нас субъекта гражданского оборота. Забиваем его в столбце слева и смотрим, по каким категориям дел у нашего застройщика были споры в арбитражных судах.
Второй источник - сервис http://xn--90afdbaav0bd1afy6eub5d.xn--p1ai/search (Судебныерешения.РФ)
В поисковой строке пишем ПОЛНОЕ наименование застройщика. Жмем кнопку «искать». Под поисковиком сервиса видим количество дел рассмотренных судами. Смотрим сами дела. Суть спора указывается под словом «установил». Если видим, что тяжба была затеяна из-за плохо закрывающегося замка двери и таких «дел века» под сотню, при этом нет дел о просрочках исполнения обязательства, то и делать нам тут нечего.
Возвращаемся на ресурс «Мой арбитр» и тщательнейшим образом читаем дела, где наш строитель проходит ответчиком. Что смотреть здесь? Прежде всего, суммы. Из-за чего весь сыр бор. И нет ли перспектив выхода на банкротство.
7. В соответствии с положениями статьи 3 Закона 214-ФЗ, застройщик в праве возводить объект долевого участия на землях находящихся у него в собственности, либо в безвозмездном пользовании, либо на арендуемом им наделе.
Опять дивлюсь, как же у нас теория расходится с практикой.
Судите сами. Земля в собственности застройщика - солидные люди, если не на последнее её приобрели. Тут смета и проектная декларация/документация вам в помощь. Читайте и сопоставляйте всё имеющееся своими глазками.
Земля в безвозмездном пользовании застройщика - тоже не плохо. Потому как, у застройщика крепкие позиции в администрации региона, где намечено строительство. Возможно, и всё хорошо на уровне различных министерств и ведомств РФ. К таким строителям, я бы присмотрелся.
Земля в аренде у застройщика. Тут ДУМАЙТЕ. И вот над чем. Кто арендодатель, аффилирован ли он с застройщиком? А не фирма ли это однодневка, с бомжом дядей Васей в директорах? Как производятся взаиморасчеты, между сторонами договора? Почему здесь задействован договор субаренды? Почему люди работают не на прямую? Вопросов по аренде тьма. Всех не перечислишь.
8. Сам договор долевого участия в строительстве - прочитать. И не только самому, но, и показать его проект соучастникам строительства, вашей стороны. Если по какому из пунктов договора возникнут вопросы. Их на бумагу. С бумагой в офис. Пусть юристы застройщика дают вам разъяснения - почему в договоре сказано так, а не эдак.
Коли позволяют финансы, за лучшее, отнесите договор на проведение его правовой оценки, на соответствие с действующим законодательством, к любому юристу, которому доверяете. Независимый специалист оценит ваши риски и выдаст вердикт.
Из сказанного, не забывайте народную мудрость: семь раз отмерь, а потом отрежь.
P.S.
И на последок вам скажу. Сейчас развелось масса разных организаций занимающихся защитой прав потребителей. Смысл работы этих контор в том, что они получают прибыль от части штрафа просуженного в пользу потребителя. То есть, суммы, которая так и так принадлежит вам в силу закона. Подумайте сами, что для вас экономически более выгодно, заплатить частному практику его честно заработанный гонорар или отдавать своё кровное неизвестным людям.
При этом, при правильном подходе к вопросу, тот же частнопрактикующий юрист, отобьёт вложенные в него деньги, у вашего застройщика.
А на кой ляд он нужен, простому гражданину, ясно и доходчиво объясняет Верховный Суд РФ в своем "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013). Читаем: «Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации)».
То есть, в теории, мне хочется улучшить свои жилищные условия. Ага. Лезу в интернет, нахожу застройщика, вкладываюсь, предварительно заключив договор участия в долевом строительстве. Жду, когда закончится стройка. Получаю ключи от квартиры и становлюсь счастливым обладателем собственного жилья.
Рассказываю, что бывает «по-жизни», после вложения вами денег в дело застройщика.
Вариант 1. «Долгострой».
Как следует из названия - долго строят. Что отвечают на ЭТО продвинутые и не очень дольщики? Идут в Суд. Сами (чаще и хуже) или через представителя (не особо и лучше, потому что, когда "чаще", порой не могут ПРАВИЛЬНО обосновать свою правовую позицию, и на выходе получают не сто рублей, а скажем 15 - 50) взыскивают с застройщика неустойку по Закону 214-ФЗ.
Поэтому доверьтесь лучше профессиональным юристам. Юристы из консалтинговой компании, адвокат или вольный художник, сделают всё во много раз качественней, чем потребитель застройщик, что-то там прочитавший в Интернете. От таких одна беда и «косая» судебная практика. Потому как, закон почитают, а как его применять не ведают. Вот и читаешь в решениях, а потом в двух словах, в письме коллеге, пересказываешь: «В обоснование применения положений статьи 333 ГК РФ (снижение неустойки - прим. моё), представитель застройщика подал заявление, в котором указал, что задержка ввода в эксплуатацию строящего объекта вызвана форс-мажорными обстоятельством - обязанием ООО «такое-то-рас-сякое-то» администрацией губернии, возвести объекты культурно-исторического наследия» (реальная «отмазка», ныне здравствующего застройщика).
И суды «на ура» сей детский лепет принимают во внимание. В том деле, где представитель застройщика, такое вот, сказанула на протокол заседания, суд снизил неустойку, с сотни до сорока рублей (читай - процентов, от суммы притязаний истца).
Как обезопаситься от такого варианта?
Очень редко, НО, встречаются такие застройщики, которые не таясь говорят и подтверждают свои слова документами: у нас есть своя производственная база, свой автопарк и рабочие; мы - ВСЁ делаем САМИ. Огроменный плюс застройщика, если он работает с привлечением заграничных инвесторов. Риск попасть в категорию «обманутый дольщик» сводится к минимуму. Но, имеется и обратная сторона этой медали. Мы не в Англиях живем.
Вариант 2. «Кривострой».
Было в практике и такое. Крупный строительный холдинг воздвиг жилищный комплекс (ЖК), на Бог знает сколько квадратных метров. Одно помню точно - много их было. Тех метров. Через N количество лет оказалось, что построен был не комфортабельный ЖК, а «шалаш в разливе». На ваш вопрос, откуда взялось ТАКОЕ наименование, отвечаю - один из домов стал, на глазах разваливаться. То есть, правая половина дома пошла направо, а левая, соответственно, налево.
Гарантийный срок истек. Срок исковой давности тоже. Можно было бы попробовать решить вопрос, к вящему удовольствию всех участников банкета, но вот беда, никто из дольщиков так и не дошел, до вашего покорного слуги.
Вариант 3. «Кидкострой».
Он же - обманутый дольщик - «дольщик, в отношении которого застройщик не выполнил взятые на себя обязательства по строительству объекта недвижимого имущества, и передачи в установленный договором срок доли построенного объекта для оформления права собственности» (источник: https://ru.wikipedia.org/wiki/Обманутые_дольщики).
Как говорилось выше, выбирайте застройщика с умом. Соучастие в бизнесе застройщика иностранного соучредителя = инвестора, ваша гарантия, что в лихую годину собственник строй-бизнеса не свалит на Канары, чтоб не загреметь на нары. Про между прочим, с вашими деньгами свалит. С целью прекрасно провести время. Пока вы по судам будете доказывать свою правоту.
Угу. Легко сказать. В сети полно советов КАК выбирать застройщика. Приходилось слышать и про запросы в налоговые органы, о наличии/отсутствии долгов по налогам и сборам, о найме частных детективов и многом другом.
Ниже приведу несколько практических советов, проверенных не только на собственном горбу, а так же потом и кровью моих клиентов. Потому что, как сказал, один хороший юрист, лучше учиться на чужих ошибках, чем повышать самооценку от своих собственных, да ещё и за собственный счёт.
Итак, вы решились на приобретение собственного жилья. Денег есть на первоначальный взнос, а зарплаты хватает на ежемесячные платежи по ипотеке и на безбедное существование в ближайшие лет 10 - 15.
Находим застройщика и не одного. Начинаем проверять, не отходя от компьютера:
1. База ЕГРЮЛ в помощь. Есть, нет. Какие у него учредители и где находятся. На примере, одного российского банка поясняю. Юр. адрес - в Новосибирской области, юр. отдел - в Рязани, а расчетный счет в Башкортостане. Всё ровно тоже самое может быть и у ваших строителей. Сколько лет на рынке (выбирайте ТАКОГО застройщика, который работает от семи лет, и сдает объекты соответственно: год работы = сдача дома; два года = сдача жилого комплекса, со всей инфраструктурой; три года = элитный коттеджный поселок + инфраструктура + подъезды/заезды).
2. Смотрим, кто строит. Сами или с привлечением ген/субподрядчиков. Если так, то можем услышать, в суде, «а у нас генподрядчик ООО «бла-бла-бла», компания организованная МВД/ФСБ/ФСО и Министерством обороны в придачу». В некоторых судах, ТАКОЙ вот отговоркой суммы запрашиваемых неустоек и прочих пеней снижали очень и очень значительно.
3. Из первоначально отобранных 10 застройщиков, выбрали трех (беру средне). Далее, открываем несколько поисковиков: гугл, яндекс и интернет эксплорер, в придачу. И начинаем методично забивать в каждый из них наименование застройщика в разной интерпретации. Читаем ВСЁ, что попадется под руку. Суммируем. Оцениваем и не в одного. Русский народ = мудрый народ: ум хорошо, два, а то и три, лучше.
4. Соберите отзывы (в интернете) о своем застройщике. Не только с различных форумов, но и проехайтесь сами, по уже завершенным объектам. Тут вам в помощь бабушки на лавках, мамаши с дитями и прочий люд. Вопросы: когда построили, как построили, сроки исполнения и всё прочее. Перечень вопросов открытый. Чем больше информации, тем лучше.
5. Вторая группа отзывов, которую необходимо отработать и осознать - отзывы работников застройщика о работодателе. Отнеситесь к вопросу критично. То есть, нет абсолютно довольных своим работодателем людей. Кому-то что-то может и не нравиться в исполнении им трудовых обязанностей.
Поэтому, ПРЕДУПРЕЖДАЮ (!!!), есть в российском Гражданском процессуальном кодексе, правило оценки доказательств, где: Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (п. 1 ст. 67 ГПК РФ).
Оценивайте полученную информацию САМИ, а не посредством манагера застройщика, который заинтересован «впарить» вам квартиру. Любой ценой. Тётя Маша, из соседнего подъезда тоже не истина в последней инстанции. Оценивайте её своей внутренней "чуйкой", но никак не через красоту сайта застройщика. Сам-то сайт может быть создан на бесплатной интернет платформе, а застройщик, приглянувшийся вам, окажется максимально порядочной фирмой, которая за 10 лет жизни на строительном рынке региона не допустила ни одной просрочки.
Просрочкой - я называю, сдачу объекта с опозданием на срок более полугода.
6. Приходилось слышать и видеть, как дают следующие советы, поднимите судебную практику в справочно-правовых системах «Консультант Плюс», «Гарант» и вы многое поймете о своем застройщике.
Вынужден не согласиться с уважаемыми коллегами. Не всем доступны означенные ресурсы. Практика, выложенная в них куца, аки купированный хвост собаки. За лучшее предложу свой вариант «пробивки» понравившейся вам компании.
Есть такой интернет сервис «Мой арбитр». Получаем выписку из ЕГРЮЛ (сайт ФНС, в помощь). Там прописан ИНН интересующего нас субъекта гражданского оборота. Забиваем его в столбце слева и смотрим, по каким категориям дел у нашего застройщика были споры в арбитражных судах.
Второй источник - сервис http://xn--90afdbaav0bd1afy6eub5d.xn--p1ai/search (Судебныерешения.РФ)
В поисковой строке пишем ПОЛНОЕ наименование застройщика. Жмем кнопку «искать». Под поисковиком сервиса видим количество дел рассмотренных судами. Смотрим сами дела. Суть спора указывается под словом «установил». Если видим, что тяжба была затеяна из-за плохо закрывающегося замка двери и таких «дел века» под сотню, при этом нет дел о просрочках исполнения обязательства, то и делать нам тут нечего.
Возвращаемся на ресурс «Мой арбитр» и тщательнейшим образом читаем дела, где наш строитель проходит ответчиком. Что смотреть здесь? Прежде всего, суммы. Из-за чего весь сыр бор. И нет ли перспектив выхода на банкротство.
7. В соответствии с положениями статьи 3 Закона 214-ФЗ, застройщик в праве возводить объект долевого участия на землях находящихся у него в собственности, либо в безвозмездном пользовании, либо на арендуемом им наделе.
Опять дивлюсь, как же у нас теория расходится с практикой.
Судите сами. Земля в собственности застройщика - солидные люди, если не на последнее её приобрели. Тут смета и проектная декларация/документация вам в помощь. Читайте и сопоставляйте всё имеющееся своими глазками.
Земля в безвозмездном пользовании застройщика - тоже не плохо. Потому как, у застройщика крепкие позиции в администрации региона, где намечено строительство. Возможно, и всё хорошо на уровне различных министерств и ведомств РФ. К таким строителям, я бы присмотрелся.
Земля в аренде у застройщика. Тут ДУМАЙТЕ. И вот над чем. Кто арендодатель, аффилирован ли он с застройщиком? А не фирма ли это однодневка, с бомжом дядей Васей в директорах? Как производятся взаиморасчеты, между сторонами договора? Почему здесь задействован договор субаренды? Почему люди работают не на прямую? Вопросов по аренде тьма. Всех не перечислишь.
8. Сам договор долевого участия в строительстве - прочитать. И не только самому, но, и показать его проект соучастникам строительства, вашей стороны. Если по какому из пунктов договора возникнут вопросы. Их на бумагу. С бумагой в офис. Пусть юристы застройщика дают вам разъяснения - почему в договоре сказано так, а не эдак.
Коли позволяют финансы, за лучшее, отнесите договор на проведение его правовой оценки, на соответствие с действующим законодательством, к любому юристу, которому доверяете. Независимый специалист оценит ваши риски и выдаст вердикт.
Из сказанного, не забывайте народную мудрость: семь раз отмерь, а потом отрежь.
P.S.
И на последок вам скажу. Сейчас развелось масса разных организаций занимающихся защитой прав потребителей. Смысл работы этих контор в том, что они получают прибыль от части штрафа просуженного в пользу потребителя. То есть, суммы, которая так и так принадлежит вам в силу закона. Подумайте сами, что для вас экономически более выгодно, заплатить частному практику его честно заработанный гонорар или отдавать своё кровное неизвестным людям.
При этом, при правильном подходе к вопросу, тот же частнопрактикующий юрист, отобьёт вложенные в него деньги, у вашего застройщика.