Как обманули краснодарских дольщиков
В Краснодаре в настоящее время отрабатывается новая интересная схема обмана дольщиков. 60 дольщиков дорогого недостроя ЖК «АРС-Аврора» законным образом заключили и зарегистрировали свои ДДУ, полностью оплатили квартиру, и в соответствии с законом были застрахованы на случай неисполнения застройщиком своих обязательств. Казалось бы, сильно беспокоится не о чем, если стройка встанет и застройщик обанкротится, то спустя какое-то время, может, и несколько лет, либо дом дольщикам достроит другой застройщик, либо же им вернут деньги по страховке. Однако обстоятельства с ЖК «АРС-Аврора» складываются таким образом, что краснодарские дольщики могут и лишиться прав на купленные квартиры, и не получить полагающейся по закону компенсации от Страховщика. А государство при этом упорно отказывается признавать их пострадавшими, включать в реестр обманутых дольщиков и хоть как-то содействовать решению их проблемы. И все в соответствии с «законом».
В подобной ситуации могут оказаться многие дольщики, так что стоит описать схему, по которой пострадали краснодарцы.
Скандально известный выводом активов ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» и связанные с руководством банка лица решили провернуть очередную многоплановую схемку, цель которой совместить приятное с полезным - освоить выданный банком кредит и заодно сформировать неликвидный актив, который нужен банку для определенных целей. Теперь подробнее. Банк Открытие выдал кредитные средства 1 миллиард 170 миллионов рублей Зстройщику на постройку ЖК «АРС-Аврора». Плюс банк выдал Застройщику 170 миллионов на покупку земельного участка у самого себя, а именно, застройщик ООО «ЖК «АРС-Аврора»» купил участок у своего учредителя ОАО «Группа компаний АРС». По хорошему из левого кармана в правый переложить можно было бы и бесплатно, но «схема» требовала купить этот участок по ипотеке, для чего такая сложность станет ясно из дальнейшего рассказа.
Новостройки строят так: есть застройщик, он привлекает деньги - банковские кредиты и средства инвесторов, в том числе дольщиков. Застройщик часто нанимает Генподрядчика, задача которого непосредственно построить дом, получив за работы от Застройщика или так называемы зачетные квартиры. Генподрядчик в свою очередь может нанимать субподрядчиков для выполнения отдельных или даже всех работ, субподрядчики в свою очередь могут нанимать субсубподрядчиков, и так далее. Такой подход с одной стороны удобен добропорядочным застройщикам по техническим причинам, но с другой стороны позволяет недобропорядочным надежно «потерять» привлеченные к строительству деньги. Субподрядчики банкротятся, их руководство исчезает, генподрядчик разводит руками и тоже банкротится, потом застройщик причитает и разводит руками и тоже банкротится, но его руководство уже не исчезает, так как кристально чисто перед законом, а создает новое юрлицо и начинает новую стройку. А дольщики либо получают страховку, если они действительно были застрахованы (что на самом деле далеко не всегда происходит), либо права на недостроенный дом, и делай с ним что хочешь. И это еще хорошо, а вот наши краснодарские дольщики рискуют вообще ничего не получить.
Почти то же самое произошло и с краснодарским ЖК «АРС-Аврора». Застройщик, Генподрядчик и ключевые субподрядчики это всё аффилированные компании одних и тех же хозяев. Получив деньги на строительство, дом построили частично, на 65 процентов и кое-как, с большими нарушениями, косяками, требующими устранения и недостроем ключевых узлов. Дальше деньги закончились, хотя их должно было хватить на строительство ЖК до конца, субподрядчики обанкротились, Генподрядчик сейчас на стадии банкротства, после которого неизбежно будет обанкрочен сам Застройщик. Было выделено на строительство 1 миллиард 413 миллионов, потрачено по разным данных от 808 до 939 миллионов, 500-600 миллионов рублей испарились в неизвестном направлении. А «почти» связано с тем, что в этом проекте непосредственное участие принимает банк Открытие, что существенно усугубляет положение обманутых дольщиков.
Банк Открытие, как известно, проблемный. В последние годы из банка активно выводились средства, в том числе через невозвратные кредиты подставным фирмам, как в случае с ЖК «АРС-Аврора». Только в этом случае банку еще и потребовался неликвидный актив в виде недостроенного ЖК, он нужен для своих определенных дел, связанных с санацией, банку сейчас нужно иметь на своем балансе побольше неликвидных активов. И недостроенный ЖК «АРС-Аврора» изначально нужен был банку как такой неликвид. Для этого банк, дав кредит, создал все условия для банкротства Застройщика (который, впрочем, и не сопротивлялся), в частности, не давал возможности активно продавать квартиры дольщикам, привлекая новые средства к строительству. Теперь банк через суд банкротит Застройщика и уже забрал себе и недострой, и земельный участок, и всё это сейчас активно продает на аукционе, но по завышенной цене, чтобы никто не купил. Участок был в собственности хозяев ОАО «Группы компаний АРС», и зная, что при банкротстве банк заберет этот участок, чтобы не потерять за него деньги они его продали себе же, а именно застройщику ООО «ЖК «АРС-Аврора», учредителем которого является ОАО «Группа компаний АРС», но с привлечением ипотечного кредита, возвращать который конечно же никто не собирается. А кредит взят у всё того же банка Открытие. Банк продает полученные активы по завышенной цене, чтобы никто не покупал, это для того, чтобы иметь на балансе неликвид для своих мутных целей.
Вот такая мудреная схема. В результате которой банк получил требуемый ему неликвидный актив, плюс нужные люди из банка и хозяева компании-застройщика обогатились на 500-600 миллионов рублей.
Теперь вернемся к обманутым краснодарским дольщикам. Их ошибка в том, что они вложили деньги в объект, который изначально предназначался под банкротство. Остается непонятным, почему всего 60 дольщиков, которые в совокупности отдали 250 миллионов, почему мошенники не облапошили большее число людей. Может быть, что-то пошло не так, а может, по каким-то причинам изначально не стояло задачи грабить большое количество людей.
По закону все эти дольщики должны были быть застрахованы Застройщиком, чтобы в случае банкротства им вернулись вложенные деньги. Однако Застройщик хоть и заключил генеральный договор страхования со Страховщиком, но не перечислил страховую премию за дольщиков, таким образом, последние оказались не застрахованными.
По закону дольщики по ДДУ являются совладельцами недостроя и созаемщиками Застройщика. Но в результате запутанных махинаций банк забрал себе и участок, и недострой, теперь продает их (точнее, делает вид, что продает), и делиться проданным с дольщиками не собирается. Говорит, забрал недострой и участок в счет погашения кредита. Так всё лихо было обставлено, с ипотекой за земельный участок, с кредитом на строительство, с нарушениями при регистрации объекта незавершенного строительства в ЕГРП, что весь актив на формально полузаконных основаниях ушел банку и первому дольщику, а остальные дольщики остались ни с чем. А финансовые претензии дольщиков предлагает предъявлять Застройщику, который де факто банкрот, а вскоре будет таковым и де юре. Кстати, вопрос на засыпку - а кто давал этим дольщикам ипотеку на квартиры в ЖК «АРС-Аврора» и исправно требует сейчас с заемщиков погашения и процентов? Правильно, всё тот же банк Открытие.
Разрешить сверхзапутанную проблему обманутых краснодарцев может только воля чиновников. Только они, выполняя то, что должны делать, могут и обязаны вникнуть в эту сложное дело, досконально разобраться, устранить нарушения, попытаться найти и наказать виновных, и, главное, реализовать права дольщиков, четко прописанные в законах. В соответствии с подписанными ДДУ у дольщиков есть однозначные права и на объект строительства, и на возврат средств по страховке (и не их вина в том, что застройщик их не застраховал, он обязан был это сделать), и на помощь государства. Но краснодарские чиновники решили поступить просто. Они вообще не признали эту проблему, не стали обращать внимание на обманутых дольщиков, пострадавшими их считать решительно отказываются, в реестр обманутых не включают, в какой-либо помощи отказывают. На том основании, что, по их мнению, между Страховщиком и Застройщиком действует Генеральный договор страхования. Если бы краснодарские чиновники Росреестра делали то, что должны были делать - проверять Застройщика, то они бы своевременно обнаружили, что страховые премии Застройщик Страховщику не выплачивает, что делает Генеральный договор недействительным, и могли бы принять меры к понуждению Застройщика выплатить премии и выписать страховые полисы. Но они этого не сделали.
Дольщиками уже было направлено множество обращений в разные инстанции, от Регпалаты до Прокуратуры, и везде их отфутболивали. Сейчас для них важно, чтобы их объект был признан проблемным и включен Минстроем в «дорожную карту» -план-график по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. В таком случае у дольщиков будет шанс, что их недострой будет достроен и они поучат свои долгожданные квартиры. Желаем обманутым дольщикам краснодарского ЖК «АРС-Аврора» удачи и не унывать, продолжать бороться за свои права.
Координатор Общероссийского Движения Дольщиков