Как отбирают жилье, или Разбор полетов 5-го канала
27 июля этого года по 5 каналу в «Открытой студии» прошла передача под названием «Как отбирают жилье?» Вела передачу Ника Стрижак. Сам ролик вы можете посмотреть здесь - выкладывать это в своем журнале не хочу. Дурно пахнет даже через экран монитора. Длина ролика 47 с лишним минут. К сожалению, у меня нет текстовой расшифровки передачи, поэтому я просто изложила содержание некоторых информационных блоков своими словами, лишь изредка приводя прямую речь, и указывая время начала каждого блока. Изложение содержания блока выделено синим, мои комментарии - черным.
0.00 - 0.53 Г-жа Стрижак рассказывает о теме передачи - как защититься от мошенничества на квартирном рынке.
Н. С.: Есть такое серьезное профессиональное слово - «рейдерство», и оно часто применяется, когда речь идет о захвате там фирм, заводов, юридических эээ… лиц. Но тем не менее, на самом деле, это рейдерство, оно, к сожалению, процветает в России и может помешать нам с вами, я не знаю, пользоваться своей собственностью…
Я специально поискала Яндексом - нигде слово «рейдерство» не используется, кроме как применительно к захвату предприятий. Конечно, можно расширить его значение до захвата любой собственности любыми способами. Но тогда рейдерством можно будет назвать и карманную кражу.
Неправомерное использование понятия, причем рядом со словом «профессиональное» в самом начале передачи, в качестве анонса, сразу настораживает. Если это - начало, то что же будет в конце?
О чистоте речи ведущей я молчу - она говорит сама за себя.
0.53 - 2.20. Г-жа Стрижак говорит о том, что обычно жертвами мошенников становятся одинокие старики, пьющие граждане и т.д. Но ими могут стать и обычные люди, мы с вами. Как распознать мошенников? Какие законы нужно знать?
Далее ведущая представляет гостей программы:
- Шатихина Наталья Сергеевна, к.ю.н., доцент юридического факультета СПбГУ;
- Черников Кирилл Евгеньевич, ст. юрист юридической компании CLC;
- Беляков Антон Владимирович - депутат госдумы РФ, партия «Справедливая Россия».
Я недоумеваю. Госпожа Шатихина - преподаватель в университете. Теоретик. Ну ладно, просто изложение статей закона в передаче наверняка понадобится.
Кто такой господин Черников? Иду на сайт компании CLC. Читаю: «Основным направлением нашей деятельности является представительство в арбитражных и третейских судах…» То есть в основном компания работает с юридическими лицами. О квартирном рынке ни слова.
Третий «эксперт» и вовсе занимается политикой. То есть на передачу, посвященную проблемам рынка недвижимости, не был приглашен ни один человек, работающий на этом рынке. Ни один риелтор.
3.34 - 5.37. Видеорепортаж специального корреспондента о людях, оставшихся без жилья. Опять звучит слово «рейдерство», но ладно, не будем обращать на него внимания. Кто назван причиной бед несчастных граждан? Черные риелторы, а в некоторых фразах - и просто риелторы.
Заметьте - ни разу не прозвучало словосочетание «агентство недвижимости». То есть квартирным вопросом в этих случаях занимались некие граждане. Кто они такие? Неизвестно. Но раз вопрос квартирный, то граждане сразу становятся риелторами. Смотрим дальше.
5.37 - 7.41. Г-жа Шатихина говорит о том, что в квартирных сделках покупатели - более уязвимая часть населения, причем и на вторичном, и на первичном рынке.
7.42 - 8.43. В разговор вступает г-н Беляков. Он возвращается к видеосюжету об обманутых гражданах и просит дать им его телефон. Дескать, нельзя оставлять людей в беде.
8.43 - 09.46. Г-н Беляков развивает мысль о том, кто виноват во всех бедах.
А. Б.: Нет никаких белых риелторов, черных риелторов. К сожалению, все риелторы в России - черные. Это абсолютно криминальный бизнес.
В чем же криминальность российских риелторов? Г-н Беляков приводит пример. Вся Россия знает, что в договорах купли-продажи указывается одна сумма, а на самом деле в сделке фигурирует совсем другая, в коробке от ксерокса, да. (Г-н Беляков, вы все перепутали! Коробка от ксерокса была в Думе, где вы работаете! Но образ, видимо, оказался настолько ярким, что теперь всплывает везде.) Уклонение от налогов - преступление! И даже уголовное преступление. Разве есть хоть один риелтор, который никогда не проводил таких сделок? Нет. Поэтому все риелторы - преступники.
Я просто теряю дар речи. Говорить такое с экрана телевизора на всю страну! Для тех, кто не в теме, объясняю.
Покупатель объекта недвижимости платит нотариальную пошлину в размере 1% от стоимости объекта, указанной в договоре. Продавец платит в бюджет 13% от полученного дохода, превышающего миллион рублей, если квартира была у него в собственности меньше трех лет. Если больше трех лет - то не платит ничего. Риелтор в сделке не является плательщиком налога и по этой причине никак не может уклоняться от его уплаты!
Наша задача - разъяснить участникам сделки содержание ст. 220 2-й части Налогового кодекса РФ, а уж они сами решают, какую сумму будут указывать в договоре. Сами будут платить налоги и спать - или не спать - спокойно. Как себе г-н Беляков представляет роль риелтора в этом процессе? Мы должны под дулом пистолета требовать от граждан платежей в бюджет? Или взять на себя фискальную роль - писать в налоговую инспекцию доносы обо всех этих случаях?
Не частное лицо - депутат Госдумы перед миллионной аудиторией обвиняет тысячи людей в преступлениях, в которых они не виноваты.
09.46 - 10.19. Г-жа Стрижак предполагает, что занижение цены сделки - это попытка защитить граждан от излишних трат. Г-н Беляков возражает - это не защита, а постановка в сложное положение продавца. Любая сделка, по его словам, обратима. Если завтра придет покупатель и скажет, что он передумал, речь может идти только о возврате суммы, указанной в договоре. А остальная сумма может быть похищена.
Хватаюсь за голову. Любая сделка обратима? Как он себе это представляет? Может быть сделана попытка оспорить любую сделку, это верно. Но для того, чтобы суд расторг договор купли-продажи, нужны очень, очень веские аргументы - например, обнаружившиеся скрытые дефекты конструкции. Да и то нужно будет доказывать, что продавец о них знал, но утаил информацию. Просто желания покупателя здесь совершенно недостаточно.
Более того, если цена в договоре занижена, пострадает никак не продавец (он получит свою квартиру назад), а именно покупатель. Продавец может отказаться возвращать полученные деньги под тем предлогом, что у него их уже нет. Потратил. И кто же в таком случае эти деньги похитил? Вы уже, наверное, догадались. Опять риелтор, который получил только свои комиссионные, а основную сумму даже не держал в руках.
10.19 - 10.51. Дальше г-н Беляков приводит другой пример нечистоплотности риелторов - обманутые дольщики. 250 000 человек по стране пострадали на рынке первичного жилья. Почти все это сделали через риелторов, но никто из риелторов не вернул свои комиссионные, когда фирмы-застройщики рухнули.
Вообще-то все известные мне агентства, работающие с застройщиками, работают на дисконте. Это значит, что они оказывают только информационные услуги. Квартиры продаются по цене застройщика, к этой цене не добавляются комиссионные агентства. И договор покупатель заключает не с агентством, а напрямую с застройщиком. И уже после этого застройщик платит агентству. Застройщик, не покупатель!
Требовать в этом случае комиссионные агентства назад все равно, что требовать назад зарплату рабочих, строивших этот дом. А что? Она тоже в конечном итоге состояла из денег, заплаченных дольщиками.
10.51 - 12.45. Г-жа Стрижак задает вопрос, рискует ли чем-нибудь гражданин, не совершающий никаких квартирных сделок. Г-н Черников отвечает: рискует. Если вы уехали в отпуск, вашу квартиру могут вскрыть, украсть документы, переклеить фотографию в паспорте и продать квартиру до вашего возвращения.
Хочется спросить: гражданином какого государства является г-н Черников? Держал ли он в руках действующий российский паспорт? Страница с фотографией в паспортах последнего образца ламинируется, и переклеить фотографию просто невозможно.
Далее Н. Стрижак спрашивает, на какой же срок можно уезжать в отпуск, чтобы мошенники не успели продать квартиру. На это г-жа .Шатихина уверенно отвечает, что черные риелторы могут зарегистрировать собственность за два дня.
Может быть, я слишком эмоционально воспринимаю эту передачу, но у меня опять нет слов. Только непечатные буквы. То есть грабители, вскрывшие вашу квартиру - это не грабители. А кто? Да опять риелторы. Не люди, а универсалы-многостаночники какие-то. Они же преступно регистрируют ее на нового собственника за два дня. И это говорит юрист!
Так вот, г-жа кандидат юридических наук. Регистрируют собственность не риелторы, а Главное управление федеральной регистрационной службы. И срок регистрации сделки по закону - от двух недель до одного месяца. Под силу ли риелтору заставить государственного чиновника нарушить федеральный закон?
Если такое происходит, можете быть уверены - тут работает организованная преступная группировка, которую возглавляет отнюдь не агент по недвижимости, а человек, обладающий огромным административным ресурсом. И никакой риелтор для совершения преступлений ему не нужен. Никто не будет искать покупателя на украденную квартиру, хозяин которой уехал в отпуск на одну-две недели. Она переоформляется на своих людей, которые потом только играют в суде роль добросовестных приобретателей. Риелторам в этой схеме места просто нет. Если, конечно, считать, что риелтор - это все-таки профессия, а не синоним слова «вор».
12.45 - 22.11. Идет обсуждение звонка в студию и обращений в органы правопорядка в случае нарушения закона.
Поскольку риелторов в этом блоке не поминали, я не буду его комментировать, хотя чудесное в репликах экспертов и ведущей тоже мелькало.
22.11 - 23.07. Г-жа Шатихина утешает: подделка документов - это все-таки экзотика. Чрезвычайно редкое преступление.
Г-жа Стрижак спрашивает, почему мошенничество так легко провернуть на рынке недвижимости? Может быть, нужно ввести какие-то дополнительные документы?
23.07 - 24.05. И тут опять началось в разговор вступает г-н Беляков. Он признается, что является сторонником запрета работы коммерческих организаций на рынке недвижимости. У риелторов нет никакого специального образования, нет лицензий - они сами организуют какие-то союзы и сами себе выдают некие сертификаты о членстве в гильдиях и ассоциациях. Человек читает объявление на столбе о том, что набирают на высокооплачиваемую работу, и, не имея никакого специального образования, становится риелтором. Ходит, показывает квартиры, собирает деньги.
Вот на этом нужно остановиться подробнее. Если послушать г-на Белякова, риелторы - это такие люди, возникшие как бы сами по себе. Никто их не учит, никто их не проверяет, размножаются они путем засасывания в свою среду случайных прохожих, клюющих на объявления на столбах. Не работа - синекура. Показывай квартиры и раскрывай карман шире. Наивные граждане зачем-то будут платить тебе деньги. Странно, что полстраны не стоит в очереди по трудоустройству в агентства по недвижимости.
На самом деле профессия риелтора возникла потому, что без нее рынок недвижимости существовать не может. Как и никакой другой рынок не может существовать без профессионалов. Что такое профессионализм в среде риелторов? Поскольку профессия новая (не было ее при социализме), а учебных заведений, дающих такое образование, нет, на заре развития рынка крупные агентства за свой счет организовывали курсы для стажеров. Я сама преподавала на таких курсах. Программа была короткой - 40 учебных часов. За это время я едва успевала обозначить все области знаний, которыми должен овладеть квалифицированный агент.
Это и юридические основы нашей работы - Гражданский, Налоговый, Семейный, Жилищный, Земельный кодексы в части, относящейся к сделкам с недвижимостью, и множество подзаконных актов. Это и знание типовых серий домов, планировок и параметров квартир в каждой из этих серий. Это свободное ориентирование в архитектурных стилях и особенностях домов дореволюционной постройки. Это ценовые коридоры в разных районах города для каждой серии. Это топология города и рейтинг его районов и микрорайонов. Это СНИПы и правила перепланировок квартир. Это доскональное знание комплекта документов для приватизации и купли-продажи квартир. Это основы психологии отношений и умение найти общий язык с самым сложным клиентом. Это знание особенностей ипотечного кредитования и представление о процессах банковских переводов, конвертации и обналичивания денег.
.
К концу курсов энтузиазм неофитов резко падал. Многие уходили сразу, признавшись, что такой работы им просто не потянуть. Остальные отсеивались в течение следующих нескольких месяцев. В конце концов из каждых ста пришедших в агентство стажеров оставалось 2-3 человека. В результате практически везде эти курсы были закрыты - расходы на подготовку специалистов значительно превышали отдачу.
Не вина риелторов, что государство, признав за нами право на существование (должность «риелтор» уже внесена во всероссийский классификатор профессий), никак не обеспечивает подготовку кадров для рынка недвижимости. Поэтому и практикуется передача опыта «из рук в руки» - от менеджера к стажеру, а потом к агенту.
24.05. - 24.26. Речь заходит о рынке аренды. Сдача квартир в аренду в основном происходит по-черному. И тут опять виноваты риелторы.
Правда, звучит слово «попустительствуют». То есть все-таки не мы получаем квартирную плату вместо хозяев, а они сами. Спасибо и на этом. Но в том, что хозяева не платят налоги с этих доходов, виноваты все равно мы - не обзовешь же с экрана преступниками весь электорат или его существенную часть. Враг, с которым справедливо борется «Справедливая Россия», должен быть конкретным.
24.26. - 25.25. Далее господин Беляков дает обзор ситуации с риелторами в США. Оказывается, в США всего 800, максимум 1000 специалистов на всю страну, а «риелтор» у них - это зарегистрированная торговая марка.
Тут я уже просто плакала. Рассказываю: упомянутая зарегистрированная торговая марка - это название ассоциации, которую сами себе (см. выше пассаж г-на Белякова об ассоциациях российских риелторов) организовали американские агенты по недвижимости, а именно «Национальная ассоциация риелторов» (National Association of REALTORS®) На сегодняшний день она объединяет более миллиона (!) человек, работающих в разных сегментах американского рынка недвижимости. Даже если г-н Беляков не владеет английским, он мог бы по-русски задать Яндексу вопрос о том, сколько риелторов в США. И (о, чудо!) увидел бы ответ прямо на первой странице.
Дальше приведу прямую речь.
А.Б.: Порядка 60% сделок заключается с участием риелторов. И если они, создавая стандарты, нарушают законодательство, можно тогда вообще запретить эту деятельность. Государство вполне в состоянии взять все это под контроль и защитить участников рынка.
Вы что-нибудь поняли? Лично я еще не увидела нигде примеров нарушения риелторами законодательства, кроме попытки обвинить нас в том, что продавцы и покупатели не платят налоги. Что должно защищать государство и от кого? Неплательщиков налогов от риелторов, которые не заставляют их эти налоги платить?
25.25 - 27.22. Г-н Черников начинает тему о вреде договоров в прямой письменной форме, утверждая, что с появлением возможности проводить договоры без нотариуса резко возросло число криминальных сделок.
С этим я соглашусь. Точной статистики я не знаю, но, столкнувшись с такой формой в первый раз, я предположила, что такая либерализация до добра не доведет. Что и произошло. Но законы у нас принимает Госдума, в которой и работает ярый боец с риелторами г-н Беляков.
27.22 - 29.18. Звонок в студию. Звонит адвокат из Москвы, занимающийся исками, связанными с квартирными мошенничествами. Первый реальный специалист, вступивший в разговор. Что он говорит? С появлением договоров в простой письменной форме количество криминала резко увеличилось. Работает цепочка ЖЭК - участковый - ГУФРС.
Заметьте - ни слова о риелторах! Я не зря написала выше, что в схемах с участием государственных структур для риелторов места просто нет. Но в речи адвоката участники студии слышат только то, что они хотят слышать.
29.18 - 30.40. Обсуждается вопрос о том, кто несет ответственность за чистоту сделки. Агент? Нотариус? ГУФРС? Приходят к выводу, что никто.
Это действительно так. В соответствии с законом информация об истории квартиры закрыта. Есть тайна нотариальных действий - мы не можем проверить предыдущие договоры купли-продажи. Есть инструкция МВД, запрещающая доступ посторонним к архиву прописок-выписок из квартиры. Нынешний хозяин может получить такую справку только за тот период, в течение которого он владеет квартирой. А по предыдущему собственнику - уже не может. Единого центра информации о браках, рождениях и смертях у нас и вовсе нет. Мы не знаем, состоял ли гражданин в браке на момент покупки квартиры. Брак он мог заключить где угодно - в поселковом сельсовете или за границей. Потом он мог развестись, поменять паспорт - и вуаля! - узнать, что он был в браке становится практически невозможно. В любой момент после продажи квартиры может появиться бывшая супруга и потребовать свою долю обратно.
И агенты, и нотариусы, и работники ГУФРС тут бессильны.
30.40. - 31.35. Юристы дают советы о том, как обезопасить себя покупателю. Советы следующие.
1. Всегда указывать полную сумму.
Да, это требование соответствует закону. Но по жизни никак прав покупателя не защищают. Они всерьез думают, что у мошенника указанную сумму можно будет забрать обратно? Практика показывает, что полученные недобросовестным продавцом деньги растворяются в воздухе в момент получения. И дальше суд выносит решение удерживать с ответчика часть его зарплаты до полного погашения долга. Зарплата оказывается равна прожиточному минимуму, и покупателю придется прожить десять жизней, чтобы вернуть свои деньги обратно.
2. Не указывать в договоре, что деньги выплачены, если они лежат в ячейке, а производить все взаиморасчеты в присутствии нотариуса.
Эти эксперты хоть раз присутствовали при взаиморасчетах по какой-нибудь сделке? Когда они предлагают передавать эти деньги? В момент подписания договора? Так собственность у покупателя возникает гораздо позже, в момент регистрации права в ГУФРС. До этого момента ни один покупатель денег не отдаст. После регистрации? Так у покупателя уже будет собственность, зачем ему после этого идти к нотариусу и отдавать деньги? Понимая это, ни один продавец не подпишет договор, не получив денег.
Чтобы вывести сделку из патовой ситуации, используются банковские ячейки, в которые деньги закладываются до подписания договора, а покупатель в соответствии с условиями договора с банком автоматически лишается доступа к ячейке после появления у него собственности. Именно так работают все агентства Петербурга. Эта схема максимально защищает и интересы продавца, и интересы покупателя. Но юристам, которые рядом не стояли ни разу, виднее, как все нужно делать. Эксперты, чо.
31.35. - 31.59. Г-н Беляков дает новый феерический совет. Если у вас есть престарелые родители, то в целях безопасности оформите над ними опеку. Тогда без вашего согласия никто не сможет продать их квартиру.
Знает ли г-н Беляков, как оформляется опека? Опека назначается судом вследствие признания гражданина частично или полностью недееспособным. Предварительно гражданин должен пройти психиатрическую экспертизу. У вас престарелые родители? Проявите о них заботу. Так прямо и скажите: «Дорогие мама и папа! Давайте мы объявим вас немножко сумасшедшими или немножко умственно отсталыми. Тогда суд лишит вас гражданских прав, и я смогу защитить вас от мошенников».
31.59. - 34.36. Обсуждается защита прав добросовестных покупателей. Г-н Беляков приводит пример, как одна квартира была сдана в аренду десяти разным людям одновременно. Правда, он не указал, что сдавали ее риелторы. Так что опустим этот вопрос.
Потом был приведен пример того, как одна квартира была продана нескольким покупателям одновременно.
Прочитайте мой комментарий к блоку, начинающемуся в 30.40. Если вы покупаете квартиру через агентство, такой случай не возможен в принципе! Ваши деньги будут лежать в ячейке до тех пор, пока вы не получите свидетельство о собственности. Если вы не получите его вообще, то начиная с даты, указанной в договоре с банком, вы сможете забрать их обратно.
Если какой-то покупатель отдал деньги за квартиру сразу в момент подписания договора, то можно с уверенностью сказать, что в агентство участники сделки не обращались. Но тогда и винить кроме себя некого.
34.36. Защищен ли от мошенничества человек, живущий в неприватизированном жилье?
Г-н Беляков пугает публику повышением налога на имущество. Г-жа Стрижак делает предположение: покупатели не хотят указывать в договоре реальную цену квартиры, чтобы не платить потом большой налог на имущество. И никто ее не поправляет. Эксперты, видимо, с ней согласны.
Так вот, налог на имущество начисляется налоговой инспекцией на основании стоимости квартиры, определенной ПИБом (БТИ), и эта стоимость не имеет никакого отношения к реальной цене жилья.
И в конце передачи эксперты дают гражданам советы. В основном это повтор того, что уже говорилось выше, добавляется разве что совет одиноким людям написать заявление в ЖЭК никому не выдавать справку об оплате коммунальных услуг, потому что без нее нельзя провести сделку.
Ха-ха! А "эксперт" хотя бы из приличий не поинтересовался перед передачей, какие документы нужны для отчуждения квартиры? Для проведения сделки в общем случае достаточно только правоустанавливающих документов и кадастрового паспорта. Все. Из ЖЭКа никакие справки не нужны вообще. Но советы всей стране были даны. Внимай, обыватель!
В заключение г-н Беляков еще раз заклеймил риелторов, назвав их преступниками, и призвал граждан не ходить к риелторам, а обращаться к юристам. Дешевле, дескать, получится.
Дешевле получится что? Юрист будет продавать вашу квартиру? Давать рекламу? Ходить на просмотры? Собирать справки? Расселять вашу коммуналку? Подбирать вам варианты? Рассказывать про цены и типы домов? Что будет делать юрист? Неведомо. Видимо, посоветует вам взять справку в ГУФРС, как это сделал г-н Черников. А все остальное - сами, сами. Бездельники риелторы вам не нужны.
Досмотрев передачу, я пошла на сайт г-на Белякова. Человек, обвинивший тысячи людей в непрофессионализме, должен сам быть крепким профессионалом. В чем? Г-н Беляков - профессиональный общественный деятель. Принимает законы, управляет государством. Какое же у него образование? Уровень его знаний в недвижимости, я думаю, вы уже оценили. Так в чем же он профессионал? В Думу он попал по партийным спискам «Справедливой России». Занимался там антикоррупционным законодательством. Потом работал в … Аграрном комитете. Может быть, он специалист по сельскому хозяйству? Ах, если бы! Антон Владимирович по образованию педиатр! Крепкие, крепкие специалисты заседают в нашей Думе.
Я, конечно, не питаю иллюзий. Но на всякий случай пошлю ссылку на эту статью в штаб-квартиру «Справедливой России». Пусть г-н Миронов ознакомится, какую справедливость несут его партайгеноссе в массы. Извинений от Антона Владимировича мне вряд ли удастся дождаться. Но, может быть, руководство партии не настолько ослеплено самомнением и развращено безнаказанностью. Нас, риелторов, совсем не мало. И мы - тоже электорат.
А 5-й канал поразил меня уровнем непрофессионализма и предвзятости. Никакой статистики по участию агентств недвижимости (я подчеркиваю - агентств, а не неизвестных лиц, которых участники передачи почему-то называют риелторами) в криминальных сделках не приведено. Зато свободное манипулирование терминами - это норма передачи. Может быть, все-таки будем с уважением относиться к тысячам людей, честно делающим свою непростую работу, и называть вещи своими именами. Специалистов по рынку недвижимости - риелторами, а воров - ворами. Стыдно, господа.
