Игры на минном поле, или Осторожно: материнский капитал!
Даже те, у кого нет детей, знают, что материнский капитал - это деньги, выделяемые государством семьям, родившим или усыновившим второго, третьего или последующего ребенка. Программа поддержки вступила в действие 1 января 2007 года. За 10 лет сертификаты получили 8 млн семей, из них 56% уже воспользовались выделенными им деньгами. 92% заявлений были связаны с улучшением жилищных условий.
Материнский капитал можно потратить на покупку или строительство квартиры или жилого дома. В соответствии с требованиями закона «жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. (Ст. 10, п.4 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей.")
А теперь внимание, вопрос: что будет родителям, не выделившим доли детям в приобретенной квартире или доме? Правильный ответ: ничего. Еще со времен создания римского права известно, что закон должен содержать норму и санкцию. Норма в этом законе есть, а санкции нет от слова «совсем».
Впрочем, я неточно выразилась. Санкции очень даже возможны, только платить по счетам будут отнюдь не родители. А кто? Возможно, даже вы, если вам «повезет» купить квартиру, в которой эти пресловутые доли не были выделены.
Представьте ситуацию: квартира куплена с использованием материнского капитала на имя матери или отца. Семья с детьми въехала и живет на новых квадратных метрах. Выделять доли детям? Это же морока, беготня по инстанциям, трата каких-то пусть и небольших, но таких нелишних в семейном бюджете денег.
Кроме того, если выделить доли несовершеннолетним, при последующем переезде придется собирать кучу справок, получать решение органов опеки. Так зачем напрягаться? Все равно ни один государственный орган выделение долей детям не проверяет и никто за невыполнение этого обязательства не наказывает.
Проходит какое-то время, и семья решает сменить квартиру. Продает имеющуюся, покупает другую. Разумеется, не выделяя долей детям и в новом жилье. Время идет, дети вырастают. Кто-то сам пытается решить свой жилищный вопрос, а кто-то требует от родителей размена квартиры.
Не каждый родитель на это согласится, но во многих случаях это не спасает, а только усугубляет ситуацию. И поверьте, детей, которые пытаются разрешить этот конфликт силовыми методами, более чем достаточно. Кто-то просто делает жизнь родителей невыносимой, а кто-то нанимает юристов, пытаясь откусить часть вожделенных метров в судебном порядке.
В любой юридической консультации, в которую обратится выросший ребенок, его спросят, не было ли у них в семье приватизации, в которой его могли обойти, не получали ли его родители материнский капитал. Ах, получали? И доли не выделили? А какую квартиру купили? Она уже продана? Так это неважно. Обратим взыскание, отберем у новых собственников пусть не все, но хотя бы детскую долю.
Как долго будет сохраняться эта опасность для новых собственников? О, вы удивитесь - 18 лет и более, если материнский капитал был использован сразу после рождения или усыновления второго ребенка. Выросший ребенок будет восстанавливать свои нарушенные права после достижения совершеннолетия. И срок давности длительностью 3 года, действующий сейчас для оспаривания сделок с недвижимостью, в этом случае работать не будет.
А если за это время квартира была продана несколько раз? Ищем Яндексом «реституция по сделкам с недвижимостью» и радуемся нашим гуманным законам.
Так что же делать, спросите вы? Как защитить свои права? Как выяснить, использовался ли материнский капитал при обретении квартиры, которую вы хотите купить? Увы, ответ вас не порадует. С полной достоверностью - никак.
Почему? Во-первых, невозможно установить, сколько детей у продавца на самом деле. Они могут проживать и быть прописаны (зарегистрированы) вовсе не в продаваемой квартире, а в другом месте. Вы предложите посмотреть паспорт, в котором дети должны быть вписаны в соответствующую графу? Угу, я тоже так считала.
Но недавно в разговоре с одним клиентом с удивлением выяснила, что из двух его несовершеннолетних детей и у него, и у жены в паспортах указан только один. Как так получилось? Да очень просто. Первого вписали в ЗАГСе, а когда родился второй, при получении свидетельства о рождении им сообщили, что теперь детей в паспорт могут внести только в паспортном столе, а ЗАГСы такого права лишены.
Надо ли говорить, что с новорожденным ребенком на руках им было не до беготни по инстанциям? И даже когда они зарегистрировали его по месту жительства, никто у них паспорта для внесения этой записи не потребовал. Так до сих пор и живут.
Но предположим, дети в паспорте указаны и/или зарегистрированы в продаваемой квартире. Или просто там живут, и вы увидели их собственными глазами при просмотре. Как узнать, потрачен ли их родителями материнский капитал? Если бы Пенсионный фонд изымал оригинал сертификата при выплате денег, было бы проще. Но сертификат не изымается, он остается на руках.
Поэтому единственный способ - это затребовать справку из ПФР о том, что деньги не выплачивались. Но, честно говоря, сама я таких справок пока не видела и не уверена, что они вообще существуют в природе.
А если продаж было несколько, и права ребенка были нарушены в начале цепи, то и справка, истребованная с последнего продавца, вас ни от чего не спасет.
Если вы предполагаете, что оплата с использованием материнского капитала должна как-то отражаться в самом договоре купли продажи, то вы не правы. Иногда в тексте указывают способы оплаты, но чаще - нет. А уже если материнским капиталом полностью или частично гасят ипотеку, то в договоре вы об этом никогда не найдете даже упоминания.
И весь этот ужас, заложенный на первый взгляд таким замечательным законом под рынок недвижимости, множится с каждым годом. Хотя, казалось бы, избежать всех этих рисков проще простого. Для этого нужно было обязать Пенсионный фонд уведомлять Росреестр о выдаче материнского капитала для покупки конкретной квартиры с отражением этих данных в Едином государственном реестре недвижимости. И если доли не выделены - все сделки по отчуждению этой квартиры должны блокироваться.
Ну и неплохо было бы ввести наказание за нарушение обязательств по выделению долей детям. Например, потребовать деньги обратно в казну.
Как, как донести это все до наших законодателей? Я не топблогер, у меня всего около 6 тысяч читателей. Да и из недвижимости в силу возраста скоро придется уходить. Но проблема останется и может коснуться любого из вас. Поэтому прошу перепоста. С этим что-то надо делать.
И чуть позже напишу о том, какой бомбой замедленного действия для рынка недвижимости являются изменения к закону о банкротстве физических лиц. Там все еще страшнее.