Управляющая компания застройщика или независимая?
Фото с сайта www.matorin-un.ru
В фуршете у Лебедева читатель stoxx задал мне такой вопрос: «с вашей точки зрения что лучше - управляющая компания от застройщика или независимая управляющая компания? Насколько вообще хороши УК от застройщика?»
Кратко ответить не получилось. А вопрос важный. Поэтому решил ответ продублировать еще и у себя.
С мой точки зрения независимая управляющая компания однозначно лучше. Мотивирую.
1. Время сейчас не простое в плане бизнеса. Поэтому каждый владелец старается оптимизировать расходы. У застройщика основной бизнес строительный. Управление зданиями это бизнес непрофильный. Что бывает с непрофильными подразделениями, когда начинают оптимизировать расходы? Так и тут. Непрофильное подразделение, каковым является управляющая компания для фирмы-застройщика, будет финансироваться по остаточному принципу. Да при этом она сразу денег не приносит: потому что дом сдан, подключен к коммуникациям, за ресурсы уже надо платить, а жильцов еще и нет. Для застройщика собственная управляющая компания это такая вроде нужная, но обременительная вещь. Поэтому такие компании обычно по минимальному принципу формируются, чтобы вроде были, но на таком уровне, ниже которого уже полный провал. Примерно как при продаже компьютеров. Вам продают навороченный компьютер, а в коробке лежит клавиатура и мышь. Вроде все нормально: работать можно. Но клавиатура и мышь самые дешевые. Просто чтобы на упаковке написать: «Мы вам продаем навороченный процессорный блок, а в комплекте еще бесплатная клавиатура и мышь». Реально покупатель потом все равно купит нормальную клавиатуру и мышь.
2. Когда застройщик говорит: наша собственная управляющая компания лучше, потому что знает проблемные моменты дома, я бы вообще задумался, а покупать ли в таком доме квартиру. Потому что если в доме есть проблемы и застройщик об этом сообщает, то вопрос: почему застройщик сам не смог их устранить, а перепоручил их своей управляющей компании? И попутный вопрос: если застройщик не смог устранить, то сможет ли это сделать управляющая компания?
3. Если в доме есть «тонкие моменты», то по идее их должен устранять застройщик (если их комиссия при приемке не обнаружила). А кто его заставит? По идее управляющая компания. Но будет ли управляющая компания застройщика требовать от застройщика устранять проблемные места? Вот вопрос. Скорее всего будет с жильцов деньги тянуть на устранение. Жильцам это надо? Простой пример: при подключении дома к воде застройщик ради экономии проложил трубу меньшего диаметра. Теоретически это возможно. Если приемка это не выявила, то проблема перекладывается на УК. Независимая управляющая компания выявит причину проблем с подачей воды жильцам и потребует, чтобы застройщик исправил то, что нахимичил. А управляющая компания застройщика в этом же случае как себя поведет? Скорее всего будет жильцам говорить, что это ресурсник им мало воды подает, поэтому надо денег немного больше начать платить. Ну и т.д. и т.п.
Короче на мой взгляд независимая управляющая компания всегда лучше управляющей компании застройщика. Потому что УК застройщика часто выполняет одну функцию: ликвидировать огрехи строительства (если на стройке работали «индейцы», то они понастроят всякого). А потом все равно надо будет эту УК менять на нормальную.