Как в Таиланде выглядит покупка недвижимости (часть первая).
Довелось мне в последнее время поучаствовать в покупке двух объектов недвижимости.
Сразу оговорюсь, что по работе, а не для себя :-)
Процедура, конечно, со своими особенностями, но разобраться можно. Ничего особо страшного.
Начать стоит с того, что недвижимость делится на две части - та которая может принадлежать иностранцам, и так, которая не может. Причем это касается как коммерческой, так и жилой недвижимости. Так в кондоминиуме ( т.е. в многоквартирном доме, где на каждую кватриру оформлен отдельный документ на право собственности) только 49 % площади может принадлежать иностранцам. Отсюда вытекает такое понятие как "иностранная квота" - определенные квартиры в нее входят и могут быть проданы иностранцам, определенные - нет. С землей еще сложнее - иностранцам она может принадлежать только в отдельных случаях, по решению Совета по иностранным инвестициям. Такие решения принимаются в случае организации производства, которое местные власти посчитают для Таиланда интересным. В остальных случаях землю иностранцам покупать нельзя. Соответственно, и дома, на которые здесь выдают единый документ на право собственности вместе с землей, иностранцы просто так покупать не могут.
К счастью, есть абсолютно легальный способ обхода этих ограничений - регистрация тайской компании, на которую, в свою очередь можно купить как дом с землей, так и юнит в кондоминиуме, не относящийся к иностранной квоте. Чтобы компания не считалась иностранной, доля иностранного участника в ней не должна превышать 49,9%. Местная правовая наука вместе с практикой поставила на поток компании, в которых оставшиеся 51% делятся между тайскими номинальными директорами, которые
а) не вносят никаких взносов в уставный капитал,
б) одновременно с подпсанием всего пакета документов, подписывают так называемые "отказные письма", (если быть точным, то это незаполенные передаточные распоряжения - Share transferred docum недent.)
Этих двух мер достаточно для того, чтобы иностранец чувствовал себя спокойно, инвестируя в тайскую недвижимость.
Со своей стороны могу добавить, что пока мы здесь живем, постоянно слышу про проблемы "фарангов" связанные с покупкой домов и квартир на имя своих тайских жен и подруг. Сначала они экономят деньги и время, а потом, когда отношения портятся почему-то, сильно возмущаются. Про проблемы с номинальными директорами, слышать не доводилось. И еще один интересный момент. Похоже, что этот финт с номинальными директорами по умолчанию подразумевается и одобряется законодателем. Потому, что в налоговом законодательстве специально предусмотрена ситуация, при которой есть иностранная компания, владеющая активами, но не ведущая деятельности и возглавляемая директором, не имеющим права на работу в Таиланде. И такие компании имеют существенные льготы при налогообложении и сдаче отчетности.
Когда возникает вопрос о покупке и оформлении недвижимости, первое, что выясняется - на чье имя она зарегистрирована. Если иностранец покупает недвижимость, которая уже оформлена на такую иностранную компанию о которой написано выше, то сделка очень сильно упрощается - можно просто поменять акционеров и директора.
Первый из двух домов, в покупке которых мне довелось поучаствовать, как раз к такой категории и относился. Стал я разбираться, как можно провести сделку. Решить нужно было, как водится, две задачи - проверить юридическую чистоту дома и сделки, и собственно оформить и зарегистрировать саму сделку. Знакомая риелтор, англичанка, посоветовала крутую юридическую фирму, которая может все сделать на высшем уровне. Договорились с ними о встрече и поехали общаться.
Про фирму стоит рассказать отдельно. Называется Magna Carta Law Firm. Просторный офис с солидными шкафами по стенам, большой зал с рабочими местами юристов, отдельная переговорная. Девушка на респшне провожает тебя в переговорную и приглашает шикарно одетого англичанина, на визитке которого написано Liaison (потом специально смотрел в словаре - французское слово означающее что "Связующий"). Этот товарищ начинает свой спич со специальной оговорки, что я не имею права оказывать вам юридические услуги и не оказываю их, но я помогу вам общаться с нашими юристами и все разъясню. При этом намекает, что на самом деле он юрист может даже и покруче, вот только диплом у него не тайский. Начинаю проникаться уважением к такой солидной конторе и где-то даже трепетом. Этому способствует то, слышал , что контора принадлежит тайцу из очень влиятельной тайской семьи, занимающей кучу ключевых постов в правоохранительных органах и судебной системе. Благодаря этому юристы сей компании, порой, творят настоящие чудеса в судах, но дорого за это берут.
Начинаем разговор. Наша компания, говорит, отлично понимает ваши потребности. Сначала мы проведем Due diligence и проверим всю подноготную всех участников сделки и тайских акционеров. Потом мы составим договор. Потом мы зарегистрируем переход акций компании, и вы заплатите причитающиеся налоги. И за все это возьмем с вас всего 30.000 батов, что согласитесь, сущая ерунда по сравнению с вашим душевным спокойствием. Не теряя пиетета к британскому праву вкупе с тайским, начинаю уточнять про налоги - что-то мне подсказывает, что если мы меняем акционеров, то перехода права собственности на дом и землю не происходит. Какие тут налоги? Ну что вы, говорит, сделка по переходу акций неразрывно связана с правами на недвижимость, а в этом случае она подпадает под тот же режим, что и сделка с недвижимостью. Еще вопрос, говорю, а как быть, если продавец и покупатель хотят рассчитаться между собой в России, а здесь только зарегистрировать переход акций? Ну что вы, отвечает, если по сделке в Таиланде не пройдет оплаты, то ее могут признать чуть-ли не фиктивной. Вам нужно завести сюда деньги, получить сертификат их происхождения, перевести на счет продавца.... Но не волнуйтесь, мол мы расскажем как все делать...
Сижу я и начинаю подозревать, что меня наё мне рекомендуют не совсем оптимальный способ совершения сделки. Я конечно не английский юрист и даже не тайский, но нутром чую, что не должно оно быть так сложно. Говорю, а можно ли позвать собственно юриста? Да, конечно, без проблем. Приходит тайская девушка и не особо вникая в детали все подтверждает... Ну думаю, попали мы с этой сделкой. Закрывать ее будем месяца два, не меньше. Но так как червячок сомнения все же остался, попросил партнерскую аудиторскую компанию порекомендовать хорошего, но тайского юриста.
На следующий день поехали мы с моим партнером Дэниелом знакомиться с тайской юридической компанией. Тут с антуражем оказалось все гораздо проще. Стандартный офис на первом этаже шоп-хауса. Несколько столов, навалено какое-то барахло, на гвоздике вбитом в стену висит на плечиках черный костюм с галстуком (не иначе, чтобы переодеться, когда в суд едешь). Сам юрист, который представляется как Т.Т. (типа, по-тайски все равно не выговоришь), в рубашечке и мятых штанах расслабленно приглашает за столик углу.
Рассказываю ему суть вопроса. Говорит мне:
-Значит так, проверить нужно чанот (местное свидетельство о праве собственности на землю и здание в одном флаконе) его подлинность, историю обременений и кадастровую оценочную стоимость. А бухгалтеры пусть проверят сдавали ли налоговые отчеты. Если все в порядке, то дальше можно и не копаться. Стоить вся проверка будет 3000 батов, завтра заезжайте за результатом. А сама сделка - зарегистрируйте смену акционеров и директора. Больше ничего не нужно.
Теперь меня уже начинают мучить уже обратные сомнения - а как, же говорю..может поглубже покопаться, вдруг там где-то что-то вылезет? Получаю весьма мудрый ответ - номинальных директоров проверять смысла нет, все равно вы их поменяете, а вдогонку они претензий предъявить не смогут. Наличие каких-то непроведенных сделок по компании установить просто невозможно. Тут уж вы либо принимайте риски, либо оформляйте переход права собственности и платите налоги. Но на 99,9% говорит, не бойтесь, это стандартная практика и проблем быть не должно.
При этом дядька по английски говорит достаточно плохо, с радостью перешел на тайский, но даже через перевод говорит понятнее и убедительнее, чем крутые английские юристы.
Когда третий тайский юрист навскидку сказал примерно то же, то я уже совсем расслабился. Оформление всей сделки заняло у нас один день и 10.000 батов, включая все услуги, справки, и пошлины.
Потом я всё пытался понять, насколько все же нагло меня дезинформировали друзья-англичане. Выяснилось, что практически все о чем они говорили существует в природе, но относится к другим случаям и другим типам сделок. Хорошо, что заподозрил неладное, а то бы и купился....
Про то, как оформляется переход права собственности на дом от тайского владельца, да еще и обремененный ипотекой, расскажу в другой раз, если кому интересно.
Сразу оговорюсь, что по работе, а не для себя :-)
Процедура, конечно, со своими особенностями, но разобраться можно. Ничего особо страшного.
Начать стоит с того, что недвижимость делится на две части - та которая может принадлежать иностранцам, и так, которая не может. Причем это касается как коммерческой, так и жилой недвижимости. Так в кондоминиуме ( т.е. в многоквартирном доме, где на каждую кватриру оформлен отдельный документ на право собственности) только 49 % площади может принадлежать иностранцам. Отсюда вытекает такое понятие как "иностранная квота" - определенные квартиры в нее входят и могут быть проданы иностранцам, определенные - нет. С землей еще сложнее - иностранцам она может принадлежать только в отдельных случаях, по решению Совета по иностранным инвестициям. Такие решения принимаются в случае организации производства, которое местные власти посчитают для Таиланда интересным. В остальных случаях землю иностранцам покупать нельзя. Соответственно, и дома, на которые здесь выдают единый документ на право собственности вместе с землей, иностранцы просто так покупать не могут.
К счастью, есть абсолютно легальный способ обхода этих ограничений - регистрация тайской компании, на которую, в свою очередь можно купить как дом с землей, так и юнит в кондоминиуме, не относящийся к иностранной квоте. Чтобы компания не считалась иностранной, доля иностранного участника в ней не должна превышать 49,9%. Местная правовая наука вместе с практикой поставила на поток компании, в которых оставшиеся 51% делятся между тайскими номинальными директорами, которые
а) не вносят никаких взносов в уставный капитал,
б) одновременно с подпсанием всего пакета документов, подписывают так называемые "отказные письма", (если быть точным, то это незаполенные передаточные распоряжения - Share transferred docum недent.)
Этих двух мер достаточно для того, чтобы иностранец чувствовал себя спокойно, инвестируя в тайскую недвижимость.
Со своей стороны могу добавить, что пока мы здесь живем, постоянно слышу про проблемы "фарангов" связанные с покупкой домов и квартир на имя своих тайских жен и подруг. Сначала они экономят деньги и время, а потом, когда отношения портятся почему-то, сильно возмущаются. Про проблемы с номинальными директорами, слышать не доводилось. И еще один интересный момент. Похоже, что этот финт с номинальными директорами по умолчанию подразумевается и одобряется законодателем. Потому, что в налоговом законодательстве специально предусмотрена ситуация, при которой есть иностранная компания, владеющая активами, но не ведущая деятельности и возглавляемая директором, не имеющим права на работу в Таиланде. И такие компании имеют существенные льготы при налогообложении и сдаче отчетности.
Когда возникает вопрос о покупке и оформлении недвижимости, первое, что выясняется - на чье имя она зарегистрирована. Если иностранец покупает недвижимость, которая уже оформлена на такую иностранную компанию о которой написано выше, то сделка очень сильно упрощается - можно просто поменять акционеров и директора.
Первый из двух домов, в покупке которых мне довелось поучаствовать, как раз к такой категории и относился. Стал я разбираться, как можно провести сделку. Решить нужно было, как водится, две задачи - проверить юридическую чистоту дома и сделки, и собственно оформить и зарегистрировать саму сделку. Знакомая риелтор, англичанка, посоветовала крутую юридическую фирму, которая может все сделать на высшем уровне. Договорились с ними о встрече и поехали общаться.
Про фирму стоит рассказать отдельно. Называется Magna Carta Law Firm. Просторный офис с солидными шкафами по стенам, большой зал с рабочими местами юристов, отдельная переговорная. Девушка на респшне провожает тебя в переговорную и приглашает шикарно одетого англичанина, на визитке которого написано Liaison (потом специально смотрел в словаре - французское слово означающее что "Связующий"). Этот товарищ начинает свой спич со специальной оговорки, что я не имею права оказывать вам юридические услуги и не оказываю их, но я помогу вам общаться с нашими юристами и все разъясню. При этом намекает, что на самом деле он юрист может даже и покруче, вот только диплом у него не тайский. Начинаю проникаться уважением к такой солидной конторе и где-то даже трепетом. Этому способствует то, слышал , что контора принадлежит тайцу из очень влиятельной тайской семьи, занимающей кучу ключевых постов в правоохранительных органах и судебной системе. Благодаря этому юристы сей компании, порой, творят настоящие чудеса в судах, но дорого за это берут.
Начинаем разговор. Наша компания, говорит, отлично понимает ваши потребности. Сначала мы проведем Due diligence и проверим всю подноготную всех участников сделки и тайских акционеров. Потом мы составим договор. Потом мы зарегистрируем переход акций компании, и вы заплатите причитающиеся налоги. И за все это возьмем с вас всего 30.000 батов, что согласитесь, сущая ерунда по сравнению с вашим душевным спокойствием. Не теряя пиетета к британскому праву вкупе с тайским, начинаю уточнять про налоги - что-то мне подсказывает, что если мы меняем акционеров, то перехода права собственности на дом и землю не происходит. Какие тут налоги? Ну что вы, говорит, сделка по переходу акций неразрывно связана с правами на недвижимость, а в этом случае она подпадает под тот же режим, что и сделка с недвижимостью. Еще вопрос, говорю, а как быть, если продавец и покупатель хотят рассчитаться между собой в России, а здесь только зарегистрировать переход акций? Ну что вы, отвечает, если по сделке в Таиланде не пройдет оплаты, то ее могут признать чуть-ли не фиктивной. Вам нужно завести сюда деньги, получить сертификат их происхождения, перевести на счет продавца.... Но не волнуйтесь, мол мы расскажем как все делать...
Сижу я и начинаю подозревать, что меня наё мне рекомендуют не совсем оптимальный способ совершения сделки. Я конечно не английский юрист и даже не тайский, но нутром чую, что не должно оно быть так сложно. Говорю, а можно ли позвать собственно юриста? Да, конечно, без проблем. Приходит тайская девушка и не особо вникая в детали все подтверждает... Ну думаю, попали мы с этой сделкой. Закрывать ее будем месяца два, не меньше. Но так как червячок сомнения все же остался, попросил партнерскую аудиторскую компанию порекомендовать хорошего, но тайского юриста.
На следующий день поехали мы с моим партнером Дэниелом знакомиться с тайской юридической компанией. Тут с антуражем оказалось все гораздо проще. Стандартный офис на первом этаже шоп-хауса. Несколько столов, навалено какое-то барахло, на гвоздике вбитом в стену висит на плечиках черный костюм с галстуком (не иначе, чтобы переодеться, когда в суд едешь). Сам юрист, который представляется как Т.Т. (типа, по-тайски все равно не выговоришь), в рубашечке и мятых штанах расслабленно приглашает за столик углу.
Рассказываю ему суть вопроса. Говорит мне:
-Значит так, проверить нужно чанот (местное свидетельство о праве собственности на землю и здание в одном флаконе) его подлинность, историю обременений и кадастровую оценочную стоимость. А бухгалтеры пусть проверят сдавали ли налоговые отчеты. Если все в порядке, то дальше можно и не копаться. Стоить вся проверка будет 3000 батов, завтра заезжайте за результатом. А сама сделка - зарегистрируйте смену акционеров и директора. Больше ничего не нужно.
Теперь меня уже начинают мучить уже обратные сомнения - а как, же говорю..может поглубже покопаться, вдруг там где-то что-то вылезет? Получаю весьма мудрый ответ - номинальных директоров проверять смысла нет, все равно вы их поменяете, а вдогонку они претензий предъявить не смогут. Наличие каких-то непроведенных сделок по компании установить просто невозможно. Тут уж вы либо принимайте риски, либо оформляйте переход права собственности и платите налоги. Но на 99,9% говорит, не бойтесь, это стандартная практика и проблем быть не должно.
При этом дядька по английски говорит достаточно плохо, с радостью перешел на тайский, но даже через перевод говорит понятнее и убедительнее, чем крутые английские юристы.
Когда третий тайский юрист навскидку сказал примерно то же, то я уже совсем расслабился. Оформление всей сделки заняло у нас один день и 10.000 батов, включая все услуги, справки, и пошлины.
Потом я всё пытался понять, насколько все же нагло меня дезинформировали друзья-англичане. Выяснилось, что практически все о чем они говорили существует в природе, но относится к другим случаям и другим типам сделок. Хорошо, что заподозрил неладное, а то бы и купился....
Про то, как оформляется переход права собственности на дом от тайского владельца, да еще и обремененный ипотекой, расскажу в другой раз, если кому интересно.