4. Внесение задатка.
4. Внесение задатка.
Подготовка закончилась, определились с объектом, переходим к танцам с саблями. Начинаем договариваться об условиях сделки.
В процессе покупки Покупатель платит в три этапа: внесение задатка, оплата обслуживания сделки (документы, ИБС, регистратор и др.), окончательный расчет с продавцом.
Первый этап - внесение задатка.
Идеальный вариант договора задатка:
До подписания договора покупатель получает сканы правоустанавливающих документов и текст договора, который согласовывает с продавцом.
«Иванов владеет такой-то собственностью на таком-то основании и обязуется продать объект на таких-то условиях.»
В ДОГОВОР ЗАДАТКА вписаны двухсторонние штрафные санкции за несоблюдение условий договора.
Ответственность покупателя - до окончания действия договора внести оставшуюся часть платежа.
Ответственность продавца - предоставить ВСЕ документы, необходимые для сделки.
Хороший вариант договора задатка - ответственность сторон не прописывается.
Плохой вариант договора аванса - прописывается ответственность только одной стороны. (обычно покупателя)
Неприемлимый вариант - договор на оказание услуг. Документы предварительно не показываются, текст договора не обсуждается, покупателя приглашают в офис в рабочее время, где под давлением риэлтора продавца, его начальника, юриста и других заинтересованных специалистов дают подписать текст договора, по которому покупатель соглашается оплатить услуги по сопровождению сделки, вне зависимости от того, будет сделка или нет. Документы оплачивает и собирает Покупатель (кому надо, тот и бегает).
Диапазон договоренностей - кто за что платит по обслуживанию сделки. Изначально Покупатель платит за ЕГРП (на сегодня 200р), Продавец платит за БТИ.
Перед внесением задатка покупатель убедился, что сделка для него приемлема 1) по документам 2) по условиям договора.
Покупатель понимает, что при отсутствии ответственности продавца, продавец будет рассматривать другие предложения, при возможности будет играть на повышение, и в лучшем случае, просто вернет деньги, подняв цену, в худшем случае, будет тянуть с отдачей (тогда нужно быть готовым к сохранению спокойствия, к судебным и несудебным вариантам возврата денег). В случае, если покупатель подписал «гарантийное письмо» (договор на обслуживание) возврат зависит только от доброй воли продавца.
Если рынок идет вверх, велика вероятность аукциона и потери времени\денег, поэтому имеет смысл продолжить просмотры в поисках адекватного предложения.
С другой стороны, первая цена продавца пробная, на удачу, для тех, кому надо здесь-и-сейчас), и назначается на верхней границе диапазона. Если не опускать продавца до нижней границы, а первым взять предложение, то продавец не пойдет на естественное снижение и не получит других покупателей.
Стратегия бегемота - согласиться на верхнюю границу и спокойно забрать объект.
Стратегия зайца - опускать продавца, зажимая в клещи, надеясь, что он не уйдет к другому покупателю. И здесь играют в подставного, разыгрывая спектакли со сменой ролей и декораций.
Именно на этапе задатка и происходит первая схватка риэлторов - кто сильнее, кто как себя будет вести на этапе сбора документов. И первая проверка на честность - степень риска злого умысла второй стороны.
А что для Вас важно на этапе задатка?