Маркетинг и описания ЗПИФ недвижимости. Часть 3.
Другие записи: День 2010.08.17, Точное время 10:55:00 | Обзор рынка недвижимости столичного региона. Часть 5. | тепло... | Эпизод 42
Сроки активов ЗПИФ.
В марте 2006 года вступили в силу изменения в действующее Положение о составе и структуре активов акционерных фондов и активов паевых инвестиционных фондов № 05-8/ПЗ-Н. Хотелось бы отметить существенное увеличение срока нахождения активов (инвестиционных контрактов) в фонде недвижимости, что позволяет максимально извлечь доход их проекта. Более того, к концу 2006 года Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) решила продлить действие существующих и вновь заключенных инвестконтрактов еще на год. Это некоторое промежуточное решение до принятия поправок в закон «Об инвестфондах». После этого, когда произойдет разделение на квалифицированных и неквалифицированных инвесторов, для первых использование инвестиционных контрактов ФСФР разрешит без определения срока.
Инициатива ФСФР, которая предлагает ввести понятия «квалифицированный инвестор» и «неквалифицированный инвестор», вызвана намерением развязать руки инвесторам, с одной стороны, и попыткой отстоять интересы частных вкладчиков - с другой.
Законодательная инициатива предполагает, что фонды недвижимости будут разделены на высоко рискованные и мало рискованные. Чтобы получить право вложить средства в фонд первого типа, инвестор должен доказать свой профессионализм. Управляющие компании надеются, что у них появится больше возможностей для рискованных вложений на начальном этапе строительства.
Идея выглядит вполне разумно. Настораживает только одно обстоятельство: не вполне рыночным является метод определения достойных. Что это, как не попытка применить административные рычаги в решении сугубо рыночного вопроса? Кто поручится, что вердикт, выданный чиновниками из ФСФР, действительно станет результатом педантичной проверки и исключительно справедливых решений?
Тем, кто все-таки не склонен доверять «бумагам», остается полагаться на собственную наблюдательность. Если высококвалифицированных инвесторов окажется немного, то деятельность их фондов станет более заметной и прозрачной, так что отследить успешность рискованных вложений будет проще, нежели работу менее известных фондов.
Один из главных вопросов для частных инвесторов, по словам управляющих, ликвидность, т. е. возможность реализовать свои паи до окончания срока фонда. Ведь, в отличие от открытых и интервальных паевых фондов, управляющая компания имеет право погашать паи ЗПИФов лишь в ограниченных случаях. В отсутствие же вторичного обращения паев пайщик вынужден будет ждать окончания фонда. Так как фонды чаще всего создаются на срок пять-десять лет, такое ожидание под силу не каждому частному инвестору. Если говорить о предпочтительном горизонте инвестирования для частного инвестора, то по мнению некоторых экспертов, это максимум пять лет, а лучше, три года.
Привлекательность ЗПИФ недвижимости .
Один из основных аргументов, с помощью которого ЗПИФы обосновывают свою инвестиционную привлекательность - безопасность вложений. Деятельность фонда и самой управляющей компании пристально контролируется как со стороны госорганов, так и со стороны профессиональных участников рынка (спецдепозитарий и регистратор, независимый оценщик, аудитор). Поэтому инфраструктурные риски при инвестировании в закрытый фонд недвижимости невелики.
Пайщики закрытого фонда отнюдь не становятся совладельцами объекта недвижимости. По окончании срока действия фонда управляющая компания должна продать объект инвесторам, в роли которых, скажем, могут выступать аффилированные структуры владельца этой недвижимости. Таким образом, собственник вынужден делиться с соинвесторами только доходами фонда, при этом фактически оставаясь в тени. Это особенно важно, учитывая коррумпированность рынка недвижимости и высокие риски рейдерских атак.
Помимо этого, в настоящее время, ЗПИФН может рассматриваться как один из эффективнейших инструментов против недружественного поглощения. Это достигается за счет того, что информация о собственниках имущества находится не в государственном реестре недвижимости, а у специализированного регистратора, что позволяет существенно ограничить доступ к информации нежелательных лиц.
ЗПИФ недвижимости полностью защищен от рейдеров, но только в том случае, если пайщик, оплативший паи недвижимостью, сам был добросовестным владельцем недвижимости и имел полномочия (в случае с юридическим лицом) на отчуждение имущества. В любом случае владелец объекта недвижимости, внеся его в закрытый фонд, имеет возможность замаскироваться. В этом случае права собственности переходят к фонду, а информация о пайщиках и их долях в ЗПИФе является закрытой. Даже если рейдер получит эту информацию, то, скупив паи, он все равно не сможет стать собственником объекта, ведь по закону недвижимость является объектом общей долевой собственности пайщиков фонда и не может быть передана в собственность конкретного пайщика. С другой стороны, ЗПИФ не является юридическим лицом, поэтому подать в суд на него невозможно. Судиться же с управляющей компанией, от которой зависит большинство инвестиционных решений, вообще бессмысленно, поскольку эти активы не являются имуществом управляющей компании.
Главной особенностью налогообложения ПИФа является то, что он не является юридическим лицом и, соответственно, не может рассматриваться как налогоплательщик. В практическом плане это означает отложенное налогообложение по налогу на прибыль для пайщиков и возможность получения дополнительного экономического эффекта за счет реинвестирования прибыли.
Если смотреть на возможности ЗПИФН шире, то, ЗПИФН можно использовать для привлечения дополнительных инвестиций. Например, УК создает ЗПИФ под определенный проект заказчика. Затем заказчик "заводит" объект в фонд и становится пайщиком фонда. Когда заказчик продает паи ЗПИФа на вторичном рынке (в том числе через биржу), он получает ресурсы для строительства. А УК параллельно с заказчиком привлекает потенциальных инвесторов.
ЗПИФН - наиболее адекватная и прозрачная альтернатива участию в долевом строительстве. главное преимущество заключается в том, что инвестиционная декларация ЗПИФН предусматривает возможность размещения активов в широкий перечень объектов.
Одним из главных преимуществ ЗПИФН можно считать разделение текущей деятельности собственника недвижимости и управление самой недвижимостью. Например, на переданное в фонд имущество не может быть обращено взыскание.
И, конечно, для пайщиков с небольшими инвестиционными возможностями ЗПИФН - один из немногих вариантов вложить средства на рынке недвижимости.
Помимо этого, нельзя не отметить такой плюс как секьюритизация вложений в недвижимость. То есть пайщик вместо недвижимости владеет обыкновенной ценной бумагой - паем, который, во-первых, может обладать биржевой ликвидностью, а, во-вторых, ликвиден больше, чем сам объект недвижимости.
Недостатки ЗПИФ.
Однако, декларируя достоинства ЗПИФН, управляющие компании часто забывают о недостатках. К примеру, если размер фонда небольшой, то большие затраты на управляющую компанию могут значительно повлиять на доходность такого фонда. Кроме того, брокерские издержки, которые несут на себе ЗПИФН, также снижают доходность фонда.
Помимо этого, минимальный размер пая все равно может быть достаточно большим.
И на самом деле это так. Например, в компании "Финам менеджмент" минимальная сумма инвестирования в фонд недвижимости составляет 500 тыс. руб. Не стоит забывать о вознаграждении управляющей компании порядка 1,5% от среднегодовой стоимости чистых активов фонда. Но на этом расходы по обслуживанию инвестиций не заканчиваются. Размер вознаграждения остальным участникам управления - специализированного депозитария (юридическое лицо, которое занимается учетом и хранением имущества ПИФа), регистратора (юридическое лицо, осуществляющее ведение реестра владельцев инвестиционных паев) и аудитора фонда - с учетом НДС составит порядка 0,5% от среднегодовой стоимости активов фонда.
В компании "Максвелл Капитал" минимальная стоимость пая составляет 300 тыс. руб. Вознаграждение УК составит порядка 2% от среднегодовой стоимости чистых активов фонда, а вознаграждение остальным участникам управления составит порядка 1,5% от среднегодовой стоимости чистых активов фонда. Среди прочих недостатков аналитики компании Jones Lang La Salle отмечают недостаточный контроль над вложенными средствами.
В целом же, как отмечают некоторые эксперты, хотя ЗПИФН могут представлять интерес для людей, пытающихся воспользоваться неэффективностью ценообразования, комиссионные и ликвидность, связанные с ЗПИФН, делают их менее эффективными.
Один из главных вопросов для частных инвесторов, по словам управляющих, ликвидность, т. е. возможность реализовать свои паи до окончания срока фонда. Ведь, в отличие от открытых и интервальных паевых фондов, управляющая компания имеет право погашать паи ЗПИФов лишь в ограниченных случаях. В отсутствие же вторичного обращения паев пайщик вынужден будет ждать окончания фонда. Так как фонды чаще всего создаются на срок пять-десять лет, такое ожидание под силу не каждому частному инвестору. Если говорить о предпочтительном горизонте инвестирования для частного инвестора, то по мнению некоторых экспертов, это максимум пять лет, а лучше, три года.
Помимо ликвидности паев инвесторов интересуют доходность фонда и выплата дохода. Пока далеко не все фонды недвижимости могут похвастаться этим. Само обязательство по выплате дохода записано в правилах лишь у половины существующих фондов. В целом это оправданно, так как большинство фондов являются строительными и отвлекать средства на выплату дохода им не выгодно. Но даже у тех ПИФов, кто прописал эту процедуру, она не всегда реализуема. Дело в том, что большинство фондов сформировалось в прошлом или в этом году. Их правила предусматривают выплату дохода лишь раз в год, и в год формирования доход не выплачивается. В результате по итогам 2005 года лишь десяток фондов выплатил пайщикам доход в размере 10-22% от текущей стоимости пая. Итоги 2006 года подводить пока рано, хотя пайщики около четырех десятков фондов могут претендовать на такие выплаты. Реально с пайщиками рассчитались шесть фондов, их доход составил 8-11% от текущей стоимости пая. ФСФР в настоящее время собирается узаконить выплату инвестиционного дохода взамен снятия налога на имущество фонда.
Но при этом, самый главный риск ЗПИФН - его непрозрачность. Пайщикам можно посоветовать покупать паи только тех ЗПИФН, чьи активы или управляющие им хорошо знакомы.
Еще одно обстоятельство, которое делает ЗПИФН менее привлекательным инструментом инвестирования, - это риски. По идее УК обязана предупредить потенциального пайщика о тех рисках, которым будет подвержен его капитал. Как правило, среди них выделяют страновой риск, валютный риск, риск снижения общего уровня цен на недвижимость, риск потери ликвидности объекта и некоторые другие.
А вот эксперты компании Astera выделяют целый ряд рисков, которым подвержены средства пайщиков: "Это и способность менеджеров действовать в соответствии с требованиями инвестиционных фондов, управлять портфелем в те моменты, когда ценные бумаги погашены либо проданы, когда рынок находится в суматохе, а ожидания инвесторов относительно фондов и своих инвестиций постоянно меняются".
Как видим, ЗПИФН для России все же новый инструмент инвестирования, поэтому еще не до конца проработана законодательная база, принципы работы УК и не решен самый главный вопрос - где взять профессионалов, которые будут управлять столь быстро появляющимися на рынке ЗПИФН? Поэтому на сегодняшний день ЗПИФН остаются выгодным инструментом инвестирования лишь для профессиональных игроков финансового рынка.
Риски.
Еще одно обстоятельство, которое делает ЗПИФН менее привлекательным инструментом инвестирования, - это риски. По идее УК обязана предупредить потенциального пайщика о тех рисках, которым будет подвержен его капитал. Как правило, среди них выделяют страновой риск, валютный риск, риск снижения общего уровня цен на недвижимость, риск потери ликвидности объекта и некоторые другие".
Но при этом, самый главный риск ЗПИФН - его непрозрачность. Пайщикам можно посоветовать покупать паи только тех ЗПИФН, чьи активы или управляющие им хорошо знакомы.
По мнению экспертов, можно выделить по меньшей мере пять видов рисков, которые угрожают доходности девелоперского или инвестиционного ЗПИФН: законодательный, административный, рыночный, политический и финансовый (риск менеджерских ошибок).
Законодательный риск связан с противоречиями между некоторыми законодательными нормами, что в нашей стране не редкость. Так, несмотря на то что Земельный кодекс разрешает передачу земли в частную собственность, в Москве это на практике не работает. Получить землю даже под своим предприятием можно только через суд. А если действовать в соответствии с законом, процесс затянется до бесконечности. Не единожды девелоперы, покупая и выводя промышленные предприятия из центра города, на руки получали не свидетельства о собственности на освободившуюся землю, а… договоры аренды земли на 49 лет.
Административный риск связан с тем, что никто из застройщиков сегодня не застрахован от изменения условий контракта после завершения строительства. В комиссии инвестпрограмм Совета предпринимателей приводят пример, когда департамент имущества Москвы потребовал переписать договор и отдать городу 50% площадей на техническом этаже гаражного комплекса, после того как он был построен. Инвесторы отказались, и уже два года не могут получить свидетельство о собственности. И, соответственно, два года не могут привлечь дополнительное кредитование для развития проекта и строительства следующей очереди.
Политический риск связан с грядущей сменой городской власти и вероятными изменениями градостроительных приоритетов. В частности, многие компании сейчас инвестировали деньги в выкуп промзон, расположенных до четвертого транспортного кольца, с целью их развития - создания торговых центров, складских терминалов, которые будут обслуживать это кольцо. Но если новый мэр придет при поддержке левых сил, то приоритетным станет развитие метро, которое сейчас идет отстающими темпами. Поэтому вероятно, что с приходом новой власти может замедлиться строительство дорог и ускориться строительство метро.
И наконец, рыночный риск связан с изменениями конъюнктуры. Многие аналитики и сейчас предрекают скорый обвал цен на недвижимость. Во всяком случае, в истории XX века есть красноречивые примеры лопнувших "пузырей" в США, Японии и других странах. К примеру, столичные девелоперы стали говорить, что для рынка недвижимости плохо, когда на нем так много непрофильных денег. Московский рынок недвижимости становится местом, где сталкиваются интересы крупных многопрофильных холдингов и небольших, но профессиональных девелоперов. Они вынуждены конкурировать между собой, хотя силы изначально у них неравные. Постепенно активы будут консолидироваться, а крупные игроки - вытеснять более мелких. Это закономерный процесс развития рынка, и изменить его невозможно.
Перечисленные риски априори трудно минимизировать. Единственное, что возможно, - иметь их в виду и при выборе девелоперского ЗПИФа рассмотреть, насколько велика вероятность таких "сюрпризов".