Обзор рынка недвижимости столичного региона. Часть 5.
Другие записи: ПИФы. УК заработают на недвижимости. | Обзор рынка недвижимости столичного региона. Часть 4. | Управление рисками: решения для России. | дну она показала мне
июль 2007 года. Часть 5.
Рейтинги округов и районов г. Москвы в июне 2007 года.
Недвижимость Москвы по округам
Кол-во Округов
Доля, %
Всего выделено округов (макро-зон) г. Москвы
10
100%
Увеличение индекса стоимости
2
20%
Снижение индекса стоимости
8
80%
Индекс стоимости не изменился
0
0%
Стоимость жилья в Москве по округам
Июнь07
Дек06
Центральный
6188
6,4%
Юго-западный
4846
0,7%
Западный
4511
-0,9%
Северо-западный
4091
-3,0%
Северный
4089
-2,7%
Северо-восточный
3856
-3,5%
Восточный
3787
-3,3%
Южный
3707
-3,8%
Юго-восточный
3538
-3,3%
За МКАД
3457
-3,9%
Квартиры в Москве по районам
Кол-во Районов
Доля, %
Всего выделено районов (территор. зон) г. Москвы
86
100%
Увеличение индекса стоимости
18
21%
Снижение индекса стоимости
68
79%
Индекс стоимости не изменился
0
0%
· Индексы на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Незначительная (в среднем по рынку) величина коррекции цен на жилье за прошедшие полгода заставляет задуматься еще над одним вопросом: - а может ли недвижимость просесть еще больше? Примечательно, что времени для начала более масштабного снижения цен (например, на 30%-40%, причем на все типы жилья) было предостаточно - замедление ажиотажного роста цен на квартиры началось уже с прошлого лета, а стагнация - с конца ноября-декабря прошлого года, то есть уже 7-8 месяцев назад. Для сравнения - после кризиса 1998 года заметное снижение цен на недвижимость наметилось уже через несколько месяцев.
Нынешний сценарий развития рынка напоминает скорее стагнацию 2004 года. И хотя в нынешних условиях из-за более высоких цен на жилье продолжительность стагнации может оказаться несколько больше, а ценовая коррекция - значительнее (как было отмечено выше, по отдельным квартирам и домам ее величина составляет 10%-15%), обвал цен на недвижимость с каждым месяцем становится все менее вероятным. Сейчас на рынке происходит накопление отложенного спроса - людей, ожидающих большего снижения цен, однако подробный процесс ожидания не может продолжаться вечно.
В 2004 году рынок выжидал примерно 8-9 месяцев. В условиях относительно стабильной экономической и политической обстановки подобные параметры определяются даже не макроэкономическими факторами, а скорее психологическими причинами и особенностями потребительского поведения. А значит, в нынешних условиях период накопления отложенного спроса и время выжидания должно оказаться примерно таким же, как в прежнем случае, возможно немного больше. Другими словами, наиболее вероятное время перехода потенциальных покупателей от выжидательной позиции к более активным действиям должно прийтись на конец лета - начало осени, что в свою очередь, усилится сезонным фактором повышения деловой активности в это время.
Окончание стагнации не означает начала нового ценового роста. Скорее речь идет о повышении активности рынка, увеличении количества контактов и сделок. При этом, скорее всего, текущий уровень цен будет сохраняться как минимум до конца этого года, а также в следующем году. Возобновление роста цен в среднесрочной перспективе если и возможно, то вряд ли он будет выше, чем уровень «нормального» роста стоимости недвижимости порядка 1% - 1,5% в месяц.
12 июля 2007 года.
Владимир В. Корнеев