Квартира в Барселоне - плохая инвестиция
Город - прекрасный, но инвестировать в его недвижимость при этом совсем необязательно - он не чужд бескорыстной любви.
Как люди приходят к мысли о покупке? Вот типичный случай:
Человек приезжает в Барселону и влюбляется в город быстро и безнадёжно. Обещает себе вернуться и легко держит слово. Потом вдруг обнаруживает, что в текущем году уже был пару раз, но ещё не "наелся". Когда ездишь так часто, мысль о том, что неплохо бы иметь свой угол, рано или поздно приходит. А когда видишь, что даже в ноябре и феврале в городе полно туристов, следом приходит другая: почему бы не совместить приятное с полезным и не начать зарабатывать на недвижимости?
Естественная цепочка рассуждений и упрекать тут не в чем. А вот предостеречь стоит. Разберём всё по косточкам на конкретном примере.
Предположим, мы купили за 200.000 евро квартиру площадью примерно 60 кв. метров с гостиной и 1-2 спальнями в районе, где есть хороший спрос на аренду.
Сначала прикинем, сколько можно заработать на её перепродаже через несколько лет. В последний год цены в городе выросли больше, чем на 5%, и если дальше всё пойдёт такими же темпами (что, мне кажется, слишком оптимистично), то через 5 лет квартира будет стоить примерно на 50.000 дороже. Здесь самое время вспомнить, что при покупке 13-15% от стоимости уходит дополнительно на налоги, пошлины, адвоката, нотариуса, агента. Кроме того, поскольку получена прибыль, потребуется заплатить налог в размере 21% от неё и, если вы - нерезидент Испании, то покупателя вашей квартиры обяжут взыскать 3% от стоимости сделки в качестве аванса этого налога. В нашем случае 21% от 50.000 - это 10.500 евро, а 3% от 250.000 - 7.500 евро, что означает теоретическую возможность, что после сделки в течение 4 лет вас будут искать и требовать разницу. «Чудесная» сторона этой процедуры состоит в том, что аванс взыщут в любом случае, так что если рынок за время владения вами испанской недвижимостью падал или рос вяло, уже вам придётся бегать за налоговиками и требовать возврата выплаченной сверх суммы.
Таким образом, из 50.000 нужно вычесть 30.000 (расходы при покупке) и 7.500 (налоги при продаже) - остаётся 12.500 евро, что составляет 1,25% в год от вложенных средств. Немного.
При сроке инвестирования в 10 лет получим 100.000 «грязной» прибыли и 9.000 аванса налога, останется «на руки» 61.000 евро, что составляет 3,05% в год от вложенных средств. Чуть лучше.
Есть ещё один налог, привязанный к кадастровой стоимости земли, на которой стоит дом, где находится квартира. Он пропорционален сроку вашего в ней проживания. Налог называется PLUSVALÍA и взыскивают его с продавца, но если предложение на рынке ограничено, стороны обычно договариваются, в какой пропорции они будут платить PLUSVALÍA.
Внимание: если вы покупаете квартиру у нерезидента Испании и ни разу не услышали при подготовке сделки про этот налог, нужно бить тревогу: вместе в квартирой можно «прикупить» и обязанность заплатить PLUSVALÍA за прошлого хозяина.
Теперь вспомним, что купили мы в хорошем районе, и попробуем сдать своё сокровище в аренду. Есть два варианта рента: долгосрочный и посуточный. Начнём с более унылого.
При долгосрочной аренде из квартиры с заданными выше параметрами можно извлекать 800-1200 евро в месяц, то есть примерно 12.000 евро в год «грязными». На самом деле меньше, потому что время от времени жильцы съезжают, нужно искать новых (поиск, разумеется, будет сопряжён с дополнительными затратами), а квартира простаивает. Бывает и такое, что у жильца вдруг кончаются деньги и он перестаёт платить. Выселить его немедленно нельзя, суд да дело - а квартира простаивает.
Предположим, что съёмщик поселился навечно, платит регулярно наличными и документов в обмен на деньги не требует, то есть искушает не платить налог с полученного от аренды дохода (IRPF). Для нерезидентов Испании, особо падких на подобные искушения, предусмотрен другой налог - IRNR, который нужно платить, даже если вы своё жильё не сдаёте. Для нашей квартиры это будет примерно 150 евро в год. Дополнительно около 350 евро в год потребует IBI, этот налог с недвижимости платят все на равных: и резиденты, и нерезиденты. За сожжёное электричество и слитую воду традиционно при долгосрочной аренде платит сам жилец, а вот платежи в комунидад (управляющая домом компания) - обязанность хозяина, это ещё примерно 600 евро в год.
Таким образом, в самом лучшем случае чистая прибыль составит 10.900 евро в год, то есть 5,45% от вложенных средств. Если предположить, что один месяц в году квартира пустует в ожидании нового жильца, процент упадёт до 4,95%. Если решиться вместо IRNR честно заплатить положенные 24%, вместо 10.900 евро мы получим 8.170 евро, что составляет 4,01% от инвестированных средств. И всё это в предположении, что арендаторы появляются откуда-то сами собой.
Рассмотрим более живой во всех смыслах вариант посуточной аренды квартиры.
При удобном расположении и правильно подобранной цене можно добиться, чтобы квартира была «в работе» 5 дней из каждых 6. Экспериментально установлено, что для стандартной «двушки» в центре города это 90 евро в сутки, из которых хозяину достанется 80. Умножая на 25 дней, получаем 2.000 евро в месяц. В среднем гости живут по 5 суток, поэтому компании, которая от вашего имени встречает/провожает/стирает/убирает нужно будет заплатить 5 раз примерно по 100 евро.
Все текущие расходы при посуточной аренде ложатся на плечи хозяина, и, поскольку туристы обычно ни в чём себе не отказывают, платить приходится больше, чем платят люди за самих себя (особенно за электричество и особенно зимой, так как центрального отопления в Барселоне нет). Если предположить, что суммарно выплаты в комунидад, за воду, за электричество и за обязательный уже безлимитный интернет составят 200 евро в месяц, это не будет преувеличением. В итоге остаётся 1.300 евро в месяц или 15.600 евро в год.
Налоги в минимальном варианте (IBI + IRNR) составят 500 евро; рискну предположить, что мало кто из арендодателей платит по-честному, учитывая то, что большая часть получается наличными из рук иностранцев. Дополнительно нужно заложить хотя бы 1000 евро в год на восстановление того, что неизбежно сломается/разобьётся/израсходуется при столь интенсивной эксплуатации квартиры. В итоге выходим на 14.100 евро в год, что составляет 7,05% от стоимости купленной квартиры.
Эти цифры выглядят уже лучше и если квартира не одна, а несколько (которые не обязательно покупать все, часть можно взять в долгосрочную аренду), то можно построить на этом маленький бизнес. Всё портят, однако, последние действия муниципальных властей.
Сейчас официально сдавать свою квартиру в посуточном режиме можно только при наличии соответствующей лицензии, которую получить непросто, поскольку требуются не только деньги, но и положительное решение соседей. Кроме того, в одних районах выдача лицензий прекращена уже навсегда, как, например, во всём Старом городе (Готический квартал, Рибера, Барселонета, Раваль), а в других - временно (Эшампле, Грасия, Сант-Марти). Пока никаких инспекций с целью выяснить, насколько законно сдаётся жильё туристам, не проводилось, но сам факт, что список районов постепенно расширяется, говорит о том, что тема - на повестке дня.
Местное население предпочитает не думать о плохом и продолжает сдавать лишние квадратные метры, используя наработанные годами контакты. Для тех же, кто живёт за тридевять земель и хочет сдавать свои квартиры удалённо, наступают непростые времена, поскольку многие специализирующиеся на аренде компании квартиры без лицензии в управление уже не берут. Купить же квартиру с готовой лицензией на рент будет большой удачей, поскольку заранее тратиться на оформление бумажки, которую сейчас никто не спрашивает, - не в местных традициях.
Теперь, когда все цифры на руках, каждый может решить самостоятельно, годится ли покупка квартиры в Барселоне в качестве чистой инвестиции. Хлопот предстоит немало при том, что есть масса других финансовых инструментов, а если хочется вложиться именно в недвижимость и всё равно куда - в Милан, Гонолулу, Кейптаун или Пхукет, то Барселона явно не появится в списке фаворитов.
Конечно, недвижимость покупают не только для того, чтобы зарабатывать на ней - даже самому алчному риэлтору нужно где-то спать.
Поэтому если Барселона фигурирует в ваших планах на будущее, когда-то придётся решать, жить в собственной или арендованной квартире. Сильного роста цен по Испании в целом до 2017 года не ожидается, напротив, большинству регионов предсказана дальнейшая коррекция в сторону снижения. В Барселоне последние кварталы наблюдатели фиксируют рост, и понятно, что самые сладкие цены остались в прошлом, в 2012-2013 году. Темпы роста пока несопоставимы с тем, как быстро всё падало в начале кризиса, и, вероятно, в следующем году рынок ещё не рванёт вверх, но собирающим чемоданы имеет смысл сесть и подумать прямо сейчас.
Некоторые соображения по выбору района:
Тем, кто покупает для собственного проживания прямо сейчас, имеет смысл не ограничиваться районами дорогими и выше среднего - Эшампле, Сарья, Лес Кортс, а поискать жильё там, где планка цен традиционно стоит ниже - в округах Сантс-Монтжуик, Сант-Андреу, Орта-Гинардо. Это большие по площади округа, там вполне реально найти хорошее жильё и места со своей изюминкой. Удалённость от центра не должна пугать: Барселона не так и велика - средняя поездка на машине занимает здесь 15 минут, а весь город по периметру можно объехать за 40 минут, не нарушая при этом скоростной режим.
Sants-Montjuïc
Les Corts
Если до переезда в Барселону пройдет несколько лет, тогда покупать лучше в Эшампле, Грасии или приморских районах Сант-Марти, чтобы иметь с недвижимости хоть какие-то деньги, сдавая её в аренду. История с запретом на выдачу лицензий для туристического рента определённо получит развитие, поэтому перед тем, как подбирать варианты, стоит узнать текущее состояние дел - возможно, многие районы придётся исключить из рассмотрения.
Eixample
Sant Martí
Желаю всем охотникам за недвижимостью в Барселоне удачных и осмысленных покупок.
Как люди приходят к мысли о покупке? Вот типичный случай:
Человек приезжает в Барселону и влюбляется в город быстро и безнадёжно. Обещает себе вернуться и легко держит слово. Потом вдруг обнаруживает, что в текущем году уже был пару раз, но ещё не "наелся". Когда ездишь так часто, мысль о том, что неплохо бы иметь свой угол, рано или поздно приходит. А когда видишь, что даже в ноябре и феврале в городе полно туристов, следом приходит другая: почему бы не совместить приятное с полезным и не начать зарабатывать на недвижимости?
Естественная цепочка рассуждений и упрекать тут не в чем. А вот предостеречь стоит. Разберём всё по косточкам на конкретном примере.
Предположим, мы купили за 200.000 евро квартиру площадью примерно 60 кв. метров с гостиной и 1-2 спальнями в районе, где есть хороший спрос на аренду.
Сначала прикинем, сколько можно заработать на её перепродаже через несколько лет. В последний год цены в городе выросли больше, чем на 5%, и если дальше всё пойдёт такими же темпами (что, мне кажется, слишком оптимистично), то через 5 лет квартира будет стоить примерно на 50.000 дороже. Здесь самое время вспомнить, что при покупке 13-15% от стоимости уходит дополнительно на налоги, пошлины, адвоката, нотариуса, агента. Кроме того, поскольку получена прибыль, потребуется заплатить налог в размере 21% от неё и, если вы - нерезидент Испании, то покупателя вашей квартиры обяжут взыскать 3% от стоимости сделки в качестве аванса этого налога. В нашем случае 21% от 50.000 - это 10.500 евро, а 3% от 250.000 - 7.500 евро, что означает теоретическую возможность, что после сделки в течение 4 лет вас будут искать и требовать разницу. «Чудесная» сторона этой процедуры состоит в том, что аванс взыщут в любом случае, так что если рынок за время владения вами испанской недвижимостью падал или рос вяло, уже вам придётся бегать за налоговиками и требовать возврата выплаченной сверх суммы.
Таким образом, из 50.000 нужно вычесть 30.000 (расходы при покупке) и 7.500 (налоги при продаже) - остаётся 12.500 евро, что составляет 1,25% в год от вложенных средств. Немного.
При сроке инвестирования в 10 лет получим 100.000 «грязной» прибыли и 9.000 аванса налога, останется «на руки» 61.000 евро, что составляет 3,05% в год от вложенных средств. Чуть лучше.
Есть ещё один налог, привязанный к кадастровой стоимости земли, на которой стоит дом, где находится квартира. Он пропорционален сроку вашего в ней проживания. Налог называется PLUSVALÍA и взыскивают его с продавца, но если предложение на рынке ограничено, стороны обычно договариваются, в какой пропорции они будут платить PLUSVALÍA.
Внимание: если вы покупаете квартиру у нерезидента Испании и ни разу не услышали при подготовке сделки про этот налог, нужно бить тревогу: вместе в квартирой можно «прикупить» и обязанность заплатить PLUSVALÍA за прошлого хозяина.
Теперь вспомним, что купили мы в хорошем районе, и попробуем сдать своё сокровище в аренду. Есть два варианта рента: долгосрочный и посуточный. Начнём с более унылого.
При долгосрочной аренде из квартиры с заданными выше параметрами можно извлекать 800-1200 евро в месяц, то есть примерно 12.000 евро в год «грязными». На самом деле меньше, потому что время от времени жильцы съезжают, нужно искать новых (поиск, разумеется, будет сопряжён с дополнительными затратами), а квартира простаивает. Бывает и такое, что у жильца вдруг кончаются деньги и он перестаёт платить. Выселить его немедленно нельзя, суд да дело - а квартира простаивает.
Предположим, что съёмщик поселился навечно, платит регулярно наличными и документов в обмен на деньги не требует, то есть искушает не платить налог с полученного от аренды дохода (IRPF). Для нерезидентов Испании, особо падких на подобные искушения, предусмотрен другой налог - IRNR, который нужно платить, даже если вы своё жильё не сдаёте. Для нашей квартиры это будет примерно 150 евро в год. Дополнительно около 350 евро в год потребует IBI, этот налог с недвижимости платят все на равных: и резиденты, и нерезиденты. За сожжёное электричество и слитую воду традиционно при долгосрочной аренде платит сам жилец, а вот платежи в комунидад (управляющая домом компания) - обязанность хозяина, это ещё примерно 600 евро в год.
Таким образом, в самом лучшем случае чистая прибыль составит 10.900 евро в год, то есть 5,45% от вложенных средств. Если предположить, что один месяц в году квартира пустует в ожидании нового жильца, процент упадёт до 4,95%. Если решиться вместо IRNR честно заплатить положенные 24%, вместо 10.900 евро мы получим 8.170 евро, что составляет 4,01% от инвестированных средств. И всё это в предположении, что арендаторы появляются откуда-то сами собой.
Рассмотрим более живой во всех смыслах вариант посуточной аренды квартиры.
При удобном расположении и правильно подобранной цене можно добиться, чтобы квартира была «в работе» 5 дней из каждых 6. Экспериментально установлено, что для стандартной «двушки» в центре города это 90 евро в сутки, из которых хозяину достанется 80. Умножая на 25 дней, получаем 2.000 евро в месяц. В среднем гости живут по 5 суток, поэтому компании, которая от вашего имени встречает/провожает/стирает/убирает нужно будет заплатить 5 раз примерно по 100 евро.
Все текущие расходы при посуточной аренде ложатся на плечи хозяина, и, поскольку туристы обычно ни в чём себе не отказывают, платить приходится больше, чем платят люди за самих себя (особенно за электричество и особенно зимой, так как центрального отопления в Барселоне нет). Если предположить, что суммарно выплаты в комунидад, за воду, за электричество и за обязательный уже безлимитный интернет составят 200 евро в месяц, это не будет преувеличением. В итоге остаётся 1.300 евро в месяц или 15.600 евро в год.
Налоги в минимальном варианте (IBI + IRNR) составят 500 евро; рискну предположить, что мало кто из арендодателей платит по-честному, учитывая то, что большая часть получается наличными из рук иностранцев. Дополнительно нужно заложить хотя бы 1000 евро в год на восстановление того, что неизбежно сломается/разобьётся/израсходуется при столь интенсивной эксплуатации квартиры. В итоге выходим на 14.100 евро в год, что составляет 7,05% от стоимости купленной квартиры.
Эти цифры выглядят уже лучше и если квартира не одна, а несколько (которые не обязательно покупать все, часть можно взять в долгосрочную аренду), то можно построить на этом маленький бизнес. Всё портят, однако, последние действия муниципальных властей.
Сейчас официально сдавать свою квартиру в посуточном режиме можно только при наличии соответствующей лицензии, которую получить непросто, поскольку требуются не только деньги, но и положительное решение соседей. Кроме того, в одних районах выдача лицензий прекращена уже навсегда, как, например, во всём Старом городе (Готический квартал, Рибера, Барселонета, Раваль), а в других - временно (Эшампле, Грасия, Сант-Марти). Пока никаких инспекций с целью выяснить, насколько законно сдаётся жильё туристам, не проводилось, но сам факт, что список районов постепенно расширяется, говорит о том, что тема - на повестке дня.
Местное население предпочитает не думать о плохом и продолжает сдавать лишние квадратные метры, используя наработанные годами контакты. Для тех же, кто живёт за тридевять земель и хочет сдавать свои квартиры удалённо, наступают непростые времена, поскольку многие специализирующиеся на аренде компании квартиры без лицензии в управление уже не берут. Купить же квартиру с готовой лицензией на рент будет большой удачей, поскольку заранее тратиться на оформление бумажки, которую сейчас никто не спрашивает, - не в местных традициях.
Теперь, когда все цифры на руках, каждый может решить самостоятельно, годится ли покупка квартиры в Барселоне в качестве чистой инвестиции. Хлопот предстоит немало при том, что есть масса других финансовых инструментов, а если хочется вложиться именно в недвижимость и всё равно куда - в Милан, Гонолулу, Кейптаун или Пхукет, то Барселона явно не появится в списке фаворитов.
Конечно, недвижимость покупают не только для того, чтобы зарабатывать на ней - даже самому алчному риэлтору нужно где-то спать.
Поэтому если Барселона фигурирует в ваших планах на будущее, когда-то придётся решать, жить в собственной или арендованной квартире. Сильного роста цен по Испании в целом до 2017 года не ожидается, напротив, большинству регионов предсказана дальнейшая коррекция в сторону снижения. В Барселоне последние кварталы наблюдатели фиксируют рост, и понятно, что самые сладкие цены остались в прошлом, в 2012-2013 году. Темпы роста пока несопоставимы с тем, как быстро всё падало в начале кризиса, и, вероятно, в следующем году рынок ещё не рванёт вверх, но собирающим чемоданы имеет смысл сесть и подумать прямо сейчас.
Некоторые соображения по выбору района:
Тем, кто покупает для собственного проживания прямо сейчас, имеет смысл не ограничиваться районами дорогими и выше среднего - Эшампле, Сарья, Лес Кортс, а поискать жильё там, где планка цен традиционно стоит ниже - в округах Сантс-Монтжуик, Сант-Андреу, Орта-Гинардо. Это большие по площади округа, там вполне реально найти хорошее жильё и места со своей изюминкой. Удалённость от центра не должна пугать: Барселона не так и велика - средняя поездка на машине занимает здесь 15 минут, а весь город по периметру можно объехать за 40 минут, не нарушая при этом скоростной режим.
Sants-Montjuïc
Les Corts
Если до переезда в Барселону пройдет несколько лет, тогда покупать лучше в Эшампле, Грасии или приморских районах Сант-Марти, чтобы иметь с недвижимости хоть какие-то деньги, сдавая её в аренду. История с запретом на выдачу лицензий для туристического рента определённо получит развитие, поэтому перед тем, как подбирать варианты, стоит узнать текущее состояние дел - возможно, многие районы придётся исключить из рассмотрения.
Eixample
Sant Martí
Желаю всем охотникам за недвижимостью в Барселоне удачных и осмысленных покупок.