Real estate

[experimentator]

Почувствовать себя владельцем собственного дома, где много места и можно делать что хочешь, бесспорно, приятно. Но как ни выкручивайся, а за удобство всегда надо платить. Так всегда было, и так всегда будет. Сколько бы ни говорили о выгоде и тех несметных богатствах, которые ты сэкономишь, когда перестанешь выбрасывать деньги на съём квартиры, а

Comments

Виноград зеленый от зануды. ;)

[marie_lumiere]

А если серьезно и эмоционально, то дом это здорово. Я вот до сих пор скучаю. Никакие, даже самые шикарные апартаменты в рент не сравнятся с собственной недвижимостью. Дома можно выкрасить стены во все цвета радуги, орать до потери пульса и выращивать помидоры! А еще, при доме есть гараж, в котром можно повесить боксерскую грушу. А во дворе можно загорать и выгуливать кошек. И никакая зараза не придет и не скажет тебе, что занавески должны быть белыми или не быть и что на балконе ничего не может быть кроме стульчиков и столиков.
И как ни крути, а дом это выгодное капиталовложение. Лично мы на своем очень не плохо заработали, при том, что вообще ничего не ремоделили.

Re: Виноград зеленый от зануды. ;)

[experimentator]

Верно, потому что вы как раз купили в течение последних двух лет и вовремя его продали :) Верно, я часто слышу, что покупали потому что вроде как уже созрели, и потом поняли насколько это здорово иметь собственный дом. Я больше скажу: если за 15-20-30 лет и выгоднее снимать и копить, то всё равно эти деньги через 30 лет будут значить меньше, чем проживание в собственном доме весь расцвет своей жизни ;)
По поводу выгодного капиталовложения я как раз-таки сомневаюсь - непонятно, сколько ещё этот bubble будет длиться и чем всё закончится. Я лично, даже если бы по деньгам это было всё равно, для дома ещё не готов. Слишком много места, слишком много уборки, забот и ответственности. Мне нужно место, где было бы достаточно уютно, но чтоб было максимально удобное расположение и минимум хлопот, я дома всё равно только ночую :)

[eugenebo]

Я недавно задался этим вопросом. Сел, покумекал и написал формулу, количественно описывающую прибыли и убытки при ренте и при покупке как функции времени. Ничего, кстати, сложного, вся математика в пределах средней школы.

Разумеется, в задачу входит множество параметров: твой доход, величина процентной ставки и её изменение со временем, расходы на дом, время, на которое ты его покупаешь, и т.п. Но некоторые выводы получились достаточно чёткими:

1. Покупка дома не всегда выгоднее рента. Легко написать вполне строгое соотношение для выгодности этого выбора

[marie_lumiere]

Да, да. Тот самый пузырь. То есть заработать на нем можно, но можно и не успеть. Мы вот с супругом эту тему на днях обсуждали. Он считает, что крах будет. Мне же кажется, а может я просто надеюсь, что обойдется без истерики и цены на недвижимость медленно, но верно будут снижаться.
Проблема в том, что многие владельцы домов взяли кредит в банках под стоимость своих домов (home equity loans) и эти деньги, грубо говоря, пропили, зная, что цены на дома все равно растут. Если пузырь лопнет, эти домовладельцы останутся с долгом, с которым не в силах рассчитаться за всю свою жизнь. В итоге им ничего не останется кроме, как объявиться банкротами. А вот тогда может начаться депрессия. :-|
Сама бы, в настоящее время, не стала покупать дом. Уж лучше подождать.

[experimentator]

С одной стороны это проблема, с другой - дом это не только вложение денег, ты в нём живёшь, и в большинстве случаев просто не в состоянии продать когда хочешь, надо где-то и жить. Хотя, конечно, неприятно продолжать выплачивать 400Кшный mortage за дом, который оценивается в 150К, но после обвала рассчитаться ты будешь в состоянии как и прежде, главное ведь, чтобы зарплата не упала.

[marie_lumiere]

>С одной стороны это проблема, с другой - дом это не только вложение денег, ты в нём живёшь, и в большинстве случаев просто не в состоянии продать когда хочешь, надо где-то и жить

[rezkiy]

Андрей

[experimentator]

Capital gain tax, это отдельная тема. Верно, законы специально построены так, чтобы деньги оставались в недвижимости и толкали толпы домовладельцев продолжать толкать цены вверх.
Рассуждения у меня сейчас похожие, пока не буду брать лишнюю ответственность и головную боль, особенно при отсутствиии постоянного статуса; но пока. Будем радоваться жизни, а там ещё подумаем... как-нибудь... за пивом :)

Дедушка Гриспен

[ccpro]

Хотел в сторонке востоять поглядеть - не смог.
Гринспену надо спокойно свалить на пенсию. На данный момент он является неким "гарантом" стабильности пузыря. Кстати, по его собственным словам, пузырь существует лишь в нескольких штатах. Реально же, после IT bubble народу надо было вкладывать куда-то деньги, вот он за дома и взялся.
Так вот, по-моим прогнозам наиболее вероятный исход Гринспен уходит на пенсию, феды (не путать с педами, хотя где-то близко) поднимают ставки по-процентам (поглядим что будем завтра: должно случиться заседание, второе, если я не ошибаюсь) поднимают проценты и всё аккуратно валиться в даун, так как экономическая ситуация в стране не фонтан.

Re: Дедушка Гриспен

[experimentator]

Лишь в нескольких штатах - уже хорошо, значит возможные осложнения не будут столь глобальными. Ставки по процентам, насколько я понял и так поднимаются, причём недавно было с 4х до 6.x%, сейчас опять в районе 5.6%. Валится в даун - тоже возможны варианты, если цены обвалятся до уровня инфляционной кривой, думаю, найдутся желающие (я в том числе) дома купить "по дешёвке", чтобы просто жить.
Всё равно в случае обвала всем будет очень хреново, в первую очередь из-за того, что в залог на эти дома берут вторичные кредиты, банки и прочие конторы все эти mortages объединяют в какие-то пакеты, под них дают ссуды друг другу, выпускают бонды и ценные бумаги.. в общем накрутили раз 5-10 на то, что реально существует!

[rezkiy]

По третьему мифу. Ты перестарался с его развенчанием - наблюдается небольшая налоговая безграмотность.
1. Если есть проценты по ипотеке - есть и собственность :-))
2. Если ты платишь в год 14К процентов по ипотеке, то на эту сумму (плюс другие deductions, которые непременно будут - например, excise tax и sales tax) ты уменьшаешь свою налоговую базу. Или ты можешь уменьшить ее на 4800 доллагов, взяв standard deduction. Если ты такой тигр, что последние сколько-то лет в Америке брал себе уменьшение налога (а не налогооблагаемого дохода) на 4800 долларов, то жму руку, преклоняюсь, но пример брать все равно не буду.

Спасибо за поправку.

[experimentator]

Хм, может быть перестарался, у меня налоги - проще некуда.
Всё равно: за апартмент я в год при уравненных $650/mo заплачу $7800, а при 14К я сэкономив 3500 на налогах всё равно выкидываю более 10К.
В первый год ты всё равно теряешь, сам процесс покупки дорогой. Вроде как считали - первые три года переплачиваешь. А там проценты уже будут сравнимы со standard deduction, особенно если приплюсовать налог на собственность.

[dennyrolling]

ре 2: а фиг знает как :) но выгоднее - налог с налога на дом не надо платить, например, вот уже и половина дедакшинов. потом стандарт на сейлз (с прошлого года), децл на акциях проиграешь %) и собссно интерес. У меня больше десяти штук в сумме получилось в этот раз, что заведомо больше стандарта.

[experimentator]

Опять же, если ты уменьшил облагаемую сумму на 10К вместо 4800, то на налогах ты на этом сэкономил чуть меньше 2 штук (%25-%28 от разницы), что должно компенсироваться налогом на дом. К тому же разница между 10К и сьёмом квартиры в моём случае даёт в одиночку эти 2 штуки (при ренте в $7800 в год). Или я что-то путаю? (ну кроме того, что, как я говорил, я живу в студии, а не в доме :))

[dennyrolling]

ну, если совсем тянет экономить - почему бы не спать в машине? :) серьезно, можно тогда заныкать еще $7800 в год, вообще нехилое бабло?
но вообще мой ответ был по поводу почему выгоднее использовать итемазед - потому что они больше чем стандарт. может я вопрос не понял.

А если уж сравнивать - то яблоки с яблоками. Сколько ты думаешь стоит снимать такой таунхоум как у меня? А вот студию в Pacific Tower не так давно продавали за 130 штук, кстати (и это дорого так как там вообще все дорогое).

[experimentator]

Всё правильно, с itemized я напутал, как это Серёга заметил Таунхоум действительно лучше купить чем снимать наверное, хотя как раз сейчас непонятно, что с ценами будет.
Можно и RV, да :) Но тогда уж лучше какую-нибудь однобедренную квартиру, о чём я собственно и задумываюсь периодически.